Briefing uge 42: Udviklere under pres
Det er næppe gået nogens næse forbi, at udgifterne stiger. Mindst af alle ejendomsudviklerne, der ikke alene bliver presset af stigende priser på byggematerialer på den ene side, men også af stigende renter på den anden.
Udviklerne står nemlig i den prekære situation både at skulle betale entreprenørerne for at opføre deres byggerier og långiverne for at finansiere gildet. Og når investorerne så heller ikke står i kø til at købe projekterne – ja, så hænger det bare ikke sammen længere.
Det måtte Vordingborg-baserede Kiss Development erkende, da de – som beskrevet af EjendomsWatch mandag – smed håndklædet i ringen og erklærede sig selv konkurs. ”Baggrunden er den økonomiske udvikling,” lød forklaringen fra kurator.
Lignende toner lød fra borgmester i Hørsholm Kommune Morten Slotved (K), efter at Sophienberg Gruppen trak sig som udvikler af den nye bydel Kronholm ved Kokkedal Station. ”Inflationen, høje byggepriser, et stærkt forandret ejendomsmarked” var ”den egentlige årsag” til, at udvikleren havde droppet projektet, sagde han til Sjællandske.
Selv var Sophienberg Gruppens adm. direktør, Lars Bigom, ikke helt enig i borgmesterens udlægning. I et interview med EjendomsWatch fortalte han, at årsagen var manglende politisk opbakning i kommunalbestyrelsen, der havde rejst en lang række krav til ændringer, der til sidst betød, at ”det blev svært at få til at hænge sammen.”
... og så alligevel. For hvis tidligere års bragende fremgang på ejendomsmarkedet var fortsat i 2022, ”så havde vi jo ædt dét også,” som Lars Bigom sagde om kommunens krav. Men sådan er virkeligheden som bekendt ikke mere.
Gæld – på godt og ondt
Det er dog ikke alle, der er blevet negativt påvirket af udviklingen i 2022. For mens nogle må dreje nøglen om, så stormer Dades frem i deres 2021/22-årsregnskab, der går til 30. juni 2022.
Der er fremgang over hele linjen, ikke mindst bundlinjen, hvor overskuddet lyder på 3 mia. kr. Resultatet er godt hjulpet på vej af milliardopskrivninger, både på selskabets 28 milliarder kroner store ejendomsportefølje og på selskabets finansielle aftaler, hvor en renteafdækning af Dades’ gæld med lange renteswaps gav gevinst som følge af de stigende renter.
Normalt korrigerer de to ting ellers modsat, og derfor er der tale om en helt ”atypisk situation” og et ekstraordinært årsresultat, som Dades ikke forventer at gentage, lød det fra topchef Søren Kristiansen i et interview med EjendomsWatch.
De stigende renter er til gengæld ikke sød musik for svenske Balder, der har ejendomme for milliarder i Danmark og et ejerskab af udvikleren Sjælsø Management.
Moody’s har således sat Balders kreditvurdering under review med henblik på en nedgradering grundet risici forbundet med, at selskabet ifølge deres vurdering får behov for at refinansiere gæld for 10 mia. kr. i 2023.
Uden udsigt til, at uroen på de finansielle markeder lægger sig lige foreløbig, kan det vise sig at blive en dyr fornøjelse.
Feriestemning – og dog
Generelt stod den forgangne uge i efterårsferiens tegn, og overordnet set var det – ikke overraskende – valgkampen og ikke ejendomsbranchen, der ryddede forsiderne i Mediedanmark.
Der var dog lidt navnenyt, da erhvervsmægleren Thorkild Kristensen Erhverv Aarhus meldte ud, at de fremover skal hedde TK Erhverv, som en markering af at man endegyldigt har kappet navlestrengen til den aalborggensiske Thorkild Kristensen-koncern.
En anden erhvervsmægler, københavnske Stad Projekt, berettede også om forandring i ugens løb, da partner Alice Lotinga afhændede sine ejerandele til fordel for ”en mere fri rolle,” som hun formulerede det.
Forsætter vi mod øst, over sundet til svenske Wilhborgs, der har ejendomme for 11,6 mia. kr. i Danmark, var der fremgang på bundlinjen i det seneste kvartalsregnskab – omend netop den danske del af forretningen er gået lidt tilbage.
Hos Realdania fortalte investeringsdirektør Kenneth Lillelund Winther i et interview med EjendomsWatch, at man vil skrue op for investeringerne i ejendomsteknologi – proptech på nydansk – som direktøren anser for at være ”et underinvesteret område, hvor der stadig kan være ret store vækstrater.”
Og endelig var der endnu engang røg i køkkenet hos Aage Bangs Fond, hvor bestyrelsen varsler et opgør med de lukrative aftaler, som fonden har indgået med ejendomsadvokaterne Torben og Morten Heding Andersen – der er far og søn – mens de var henholdsvis formand og administrator i fonden.
”Eksisterende aftaler og ugyldige aftaler med nærtstående vil blive gennemgået og forelagt eksterne med henblik på at sikre, at disse er markedssvarende,” lyder det på advokatsprog i en redegørelse fra Aage Bangs Fond til Erhvervsstyrelsen.
Hvad det konkret betyder, må tiden vise. EjendomsWatch skal nok holde sine læsere orienteret.
God weekend.
Briefing uge 41: Dyrt at være fattig
Briefing uge 40: Lagerskat på stemmesedlen
Briefing uge 39: Et skib i høj sø
