Mange i ejendomsbranchen gjorde store øjne, da ATP Ejendommes enehersker gennem små 15 år, Michael Nielsen, i 2018 blev udstyret med en vicedirektør. Tilmed én, der kom fra Færchfonden og inden da statslige Vækstfonden. Øjnene blev ikke mindre, da vicedirektøren få måneder senere rykkede helt til tops, og Michael Nielsen blev sendt ud af døren i Gothersgade i København.

Under Michael Nielsen har ATP Ejendomme som et datterselskab under danskernes tvungne pensionsordning købt op med arme og ben i ind- og udland. Blandt de største strategiske beslutninger var aftalen i 2017 om at købe sig ind i Danicas daværende portefølje af butikscentre formedelst 7 mia. kr. og danne det fælles selskab Danske Shoppingcentre. "Vi får fat i godbidderne," lød det dengang fra Michael Nielsen.

Nu er det hans efterfølger Martin Vang Hansen, der står med smerten og en helt anden opgave end den, han gik ind til. Han skal finde en vej gennem et marked for hotelejendomme i ind- og udland, der er faldet helt sammen med coronakrisen, og en halvpart af landets største ejer af butikscentre, som også har oplevet bedre tider. Trecifrede millionnedskrivninger har allerede været i gang hos en række ejere af butikscentre. Samtidig bliver de ledige kvadratmeter i selskabets portefølje stadigt flere.

Opgaven med at styre ATP Ejendomme gennem et marked, der ikke længere kun går opad, kan gribes an på mange måder. Men et vigtigt element er kompetencer, netværk inden for ejendomme og viden om kundernes behov. Det har Martin Vang Hansen af gode grunde i mindre grad end sin forgænger med 17 år i huset. Udfordringen er blevet endnu større ved, at han har måttet sige farvel til en stribe erfarne medarbejdere på chefniveau de senere måneder. Mindst 11 med tilsammen mere end 75 års erfaring, viste EjendomsWatchs optælling i august.

Kun skummetmælk, tak

Men hvorfor forlader så mange profiler butikken? Ifølge de oplysninger, som EjendomsWatch er blevet præsenteret for, handler det om flere ting: Dels Martin Vang Hansens ledelsesstil, hvor ord som egenrådighed og "nordkoreanske tilstande" går igen. Og så er bl.a. psykologiske test som følge af egen usikkerhed i chefrollen blevet brugt til at sende erfarne ansigter væk, lyder det. Samtidig beskrives også en leder, der af sundhedshensyn forlanger skummetmælk i kaffeautomaten, farvel til sodavand i kantinen og i rigt mål lader sig inspirere af ledelsesguroen Chris MacDonald, som han personligt er tæt med og hvis seneste bog alle ansatte skulle være blevet udstyret med.

Det har heller ikke højnet Martin Vang Hansens anseelse indadtil, at også direktionen er blevet "djøficeret", bl.a. med en direktionskonsulent, som er hentet på hans tidligere arbejdsplads Vækstfonden. Her sidder dog også erfarne ejendomskræfter i form af tidligere Danica-direktør André Scharf samt Kenneth Olsson, der i 2019 vendte tilbage til ATP efter en springtur til Industriens Pension.

Blandt de store og akutte opgaver, ledelsen står med, er at få gjort noget ved de mange tomme lejemål, som ATP Ejendomme ligger inde med og som hver måned koster millionbeløb af have stående, samtidig med, at flere store nuværende lejere er på vej ud deres lejemål og måske også kundekartoteket. Det gælder bl.a. Nordea, Kammeradvokaten og advokatfirmaet Bech-Bruun.

Men når chefen ikke har en organisation til at servicere kunderne, forstå deres behov og ideelt set få dem til at blive i butikken, er opgaven vanskelig. En branchekilde taler ligefrem om, at der er "skvadderhoveder ansat" til asset management.

Ejere under pres

Oven i problemerne på de indre linjer trommer de utålmodigt i bordet hos ejeren, ATP i Hillerød. Her er man i lighed med andre pensionsinvestorer udfordret af opgaven med at kunne levere tilfredsstillende afkast til fremtidens pensionister i en tid med nul- og minusrenter. Flere alternative investeringer er derfor kommet ind i porteføljen de senere år, herunder ejendomme.

Men som illikvide aktiver kan de i modsætning til aktier og obligationer blive svære at komme af med uden tab, hvis først en ny økonomisk krise har indfundet sig.

Det er efter alt at dømme med dette scenarie in mente, at ATP Ejendomme – som beskrevet af EjendomsWatch i august – har oplevet "nye vinde fra Hillerød", der går på at neddrosle de steder i porteføljen, hvor risikoen er højst, hvilket mest naturligt sigter mod de udenlandske aktiver. Her skal lokale partnere dog tages i ed først, hvilket taler for, at man nødvendigvis må gå stille med dørene og ikke udbasunere sine strategiske overvejelser om et "betydeligt cut" i udlandet. Andre pensionsinvestorer har dog en anden strategi.

I en stribe artikler har EjendomsWatch på baggrund af interview med en række kilder tæt på virksomheden beskrevet flere interne forhold, men også undladt at omtale anliggender, der er irrrelevante for ejendomsbranchen.

Prædiker åbenhed

Artiklerne har angiveligt fået Martin Vang Hansen til på et morgenmøde at udpege en navngiven, tidligere ledende medarbejder til at være kilde til EjendomsWatchs historier – en påstand, vi dog kan afvise uden at røbe identiteten på den række af kilder, vi har talt med. Til gengæld kan vi røbe indholdet af interne papirer, herunder Vang Hansens såkaldte "ATPE-dyder", der bl.a. slår på åbenhed og gennemsigtighed.

På intet tidspunkt har ATP Ejendommes chef dog ønsket at strække åbenheden til et interview om selskabets aktuelle udfordringer – ifølge en presserådgiver ved navn Robert Neimanas skyldes det "professionel mistillid" til EjendomsWatch, som han har afkrævet, at samtlige henvendelser går gennem ham.

Det flugter fint med, at ledelsen sidste år takkede nej til et strategiinterview, da man ikke havde "et glad budskab".

Sagt med andre ord: Vi medvirker kun i positive artikler.

En oversigt over de seneste ATP-artikler kan ses herunder:

Fortrolige papirer afslører: ATP-chef skyder tilbage mod sin forgænger

ATP lider under nøglepersoners afgang: Projekter står stille og lejeindtægter mangler 

Nedskrivninger, ny dreng i klassen og et vingeskudt ATP-selskab fyldte september

Storkunder søger væk fra ATP Ejendomme: Millioner i leje glipper

Milliardprojekt ryger på gulvet hos ATP – industrikoncern opgiver nybyggeri

ATP-topchef efter mandefald på chefniveau: "Vi sidder ikke med skyklapper for øjnene"

ATP pusler i kulissen med milliardhandel: Vil sælge Ørsted-hovedkvarter i Gentofte

Investorer vil af med vartegn i Nordhavn med prisseddel på omkring 750 mio. kr.

ATP går enegang med plan om milliardsalg i udlandet

ATP ville skjule plan om milliardfrasalg: "Vi foretrækker en "stille" afgang"

ATP neddrosler investeringer for milliardbeløb i udlandet