Flere nybyggede, private boliger står stadigvæk tomme i Gellerupparken i Aarhus, der i flere år har figureret på den tidligere regerings ghettoliste.

Det er dog ikke et udtryk for, at det ikke går godt med transformationen af området, hvor flere boligblokke er blevet revet ned, nye bolig- og kulturbyggerier skyder op, og der er blevet lavet nye vejnet og grønne områder, siger ejendomschef i PKA og direktør for Taurus Ejendomsadministration samt Aarhus’ borgmester til EjendomsWatch.

De tror på, at renoveringerne og byggeriet af nye boliger, sociale områder og butikker nok skal forvandle Gellerupparken fra ghetto til en attraktiv bydel. Desuden er blandt andre Calum og udbyderen af fonde Core Property Management aktive i området.

EjendomsWatch har kigget nærmere på området, der i høj grad sammen med blandt andet Tingbjerg i København har fungeret som flagskib for omdannelsen af udsatte boligområder.

Tomgang er en del af en bredere tendens

Over halvdelen af de nybyggede, private lejeboliger i Pionerhusene i Gellerupparken i Aarhus er endnu ikke udlejet. Og antallet af underskrevne lejekontrakter er stort set uændret sammenlignet med for to måneder siden.

Dermed fortsætter en negativ tendens, hvor der er svært at få afsat lejlighederne i området.

Men det handler ikke så meget om området som om størrelsen på de endnu ikke udlejede lejligheder, siger Thomas Windtberg, adm. direktør for Taurus Ejendomsadministration, som er ejet af Keystone Investment Management, der står for udlejningen af de 114 nybyggede, private boliger.

”Vi skal passe på med bare at sige, at det er, fordi det er i Gellerup. I Aarhus har vi en strukturel tomgang på de større lejligheder, og det har vi også i Gellerup, og det er klart, at der skal en ekstra indsats til i det område for at forklare folk, hvad det er for et produkt, man får og hvad det er for et område, man bliver en del af,” siger han i et interview med EjendomsWatch.

Boligerne er udbudt som en del af første etape af Pionerhusene og er ejet gennem en af danske Core Property Managements fonde, der også ventes at overtage de ca. 100 boliger, der er en del af projektets anden etape.

Går man ud fra oplysningerne på ejendomsadministratorens egen hjemmeside, er 40 boliger udlejet og 4 reserveret. De resterende 70 boliger, hvoraf mange er blandt de største og dermed dyreste, er stadigvæk ledige.

EjendomsWatch besøgte senest hjemmesiden 26. august 2019.

Dermed er antallet af underskrevne kontrakter steget med ti siden juni 2019, hvor EjendomsWatch i forbindelse med en artikel i Jyllands-Posten undersøgte antallet af udlejede boliger.

Dengang sagde Thomas Windtberg, at der ikke blev tale om prisfald på boligerne, men at der skulle skrues op for markedsføringen, og det holder han fast i.

”Vi kan ikke gøre andet end at være til stede på de sociale medier og uddannelsesinstitutionerne og gøre opmærksom på, at vi har et godt produkt. Vi slår selvfølgelig også på, at vi er lidt billigere her end andre steder, og det skal vi også være, for at der er rimelighed i det. Det er det, vi fortsat skal slå på for at få fat i nogle af de unge, men forhåbentlig også nogle familier,” siger han til EjendomsWatch.

Huslejen for lejlighederne i Pionérhusene, der har mellem to og fem værelser, spænder fra 6900 kr. til 12.600 kr. om måneden.

Borgmester: Vi skal have tålmodighed

Taurus-direktøren anerkender, at der kan eksistere nogle fordomme om området, der gennem tiden har været præget af uro både før og efter renoveringerne begyndte.

I marts 2019 måtte Aarhus Kommune udskifte 47 speciallavede ruder for over 700.000 kr. i kommunens nye kontorbyggeri i Gellerup, efter bygningen var blevet udsat for hærværk af to formodede gerningsmænd fra lokalområdet.

Historier som denne har sammen med ghetto-stemplet i mange år været med til at give området et dårligt ry, og Aarhus’ borgmester Jacob Bundsgaard (S) kan godt forstå, hvis nogen tænker sig om en ekstra gang, inden de flytter til området, sagde han før sommer til TV 2 Østjylland.

”Men jeg håber også, at man kan se, at der virkelig bliver taget fat. Og med nogle af de politiske tiltag, der er taget over den seneste tid, kommer der også til at ske nogle meget store positive forandringer i området,” lød det.

Borgmesteren lægger over for EjendomsWatch vægt på, at der sker forandringer i området, og at man er kommet i mål med en række af de ”helt centrale træk” i omdannelsen af Gellerup.

Her nævner han blandt andet etableringen af et nyt vejsystem, en bypark og kommunens domicil som ting, der står klar i dag. Blandt de igangværende projekter er renovering af boligblokke og opførelse af et sports- og kulturcampus samt private boliger.

”Vi har gang i en meget ambitiøs byudvikling i Gellerup, og det tager tid. Erfaringerne viser, at forandringerne nok skal komme, men det tager tid. Vi skal se på, hvordan det ser ud om fem og ti år. Vi skal have tålmodighed og skabe rammerne for, at området kan udvikle sig,” skriver Jacob Bundsgaard i en e-mail til EjendomsWatch.

PKA ryster ikke på hånden

Foruden Core Property har også pensionsselskabet PKA og projektudvikleren Calum investeret i området.

Sidstnævnte fik i september 2017 adgang til en grund på Gudrunsvej, hvor udvikleren dengang oplyste, at man ville opføre 160 boliger.

Dengang sagde Jakob Axel Nielsen, adm. direktør for Calum, at beslutningen var taget på baggrund af, at man i Calum var imponeret over Aarhus Kommunes byudviklingsinitiativer, som projektudvikleren gerne ville bakke op om og være en del af.

I pensionsselskabet PKA ser man ligeså positivt på området i dag, som man gjorde, da man i første omgang besluttede sig for at investere i Gellerupparken, siger Nikolaj Stampe, ejendomschef i PKA, til EjendomsWatch.

”Vi blev præsenteret for mulighederne i Gellerup, og der mente vi, at vi kunne komme til nogle ejendomsinvesteringer, som kunne være attraktive på sigt. Det skyldes, at man i Gellerup har nogle gode og omfattende visioner, som man rent faktisk allerede er ved at implementere,” siger han og tilføjer, at de på ingen måde ryster på hånden i PKA.

PKA investerede i januar 2018 350 mio. kr. i byggeriet af omkring 348 blandede boliger bestående af rækkehuse, opgangsbyggerier og punkthuse i Gellerupparken, der ventes at stå klar i 2020.

Det samlede projekt udviklede PKA i samarbejde med JCN Bolig, der desuden var igang med renovering af en eksisterende boligblok med 115 boliger til en projektsum på 105 mio. kr.

Til september går PKA i gang med udlejningen af de første 63 lejligheder – primært henvendt til unge mennesker – i området, og der regner man med stor interesse fra nye, potentielle lejere.

”Vi har allerede fået henvendelser fra folk, der spørger, hvad der sker. Vi ved selvfølgelig først konkret, hvordan efterspørgslen bliver, når udlejningen starter her til september, men vores forventning er, at det produkt, vi har, og det prisleje, vi lægger ud med, matcher markedets efterspørgsel,” siger Nikolaj Stampe.

Han er enig med Thomas Windtberg fra Taurus Ejendomsadministration i, at problemerne med at leje store boliger ud i Gellerupparken ikke er unikt for området, men er en generel tendens. Derfor har PKA valgt, at alle de større lejligheder, pensionskassen opfører, bliver indrettet, så de er delevenlige og dermed også mere prisvenlige.

Han medgiver dog, at nogle aarhusianere har forbehold mod området.

”For folk, der har hørt om Gellerup i årevis, er der måske noget, man lige skal overvinde, og det kræver, at man bruger energi og tid på at sætte sig ind i, hvad det rent faktisk er, der sker derude og så tro på det,” siger han og fortsætter:

”Man skal passe på med ikke at tale det gamle ned, fordi det er jo ikke sådan, at dem, der bor i Gellerup i dag, er kede af det. Men man kan se, at der allerede er kommet nogle positive tiltag til bydelen, herunder kommunens nye hus og den flot anlagte park tæt på vores nye lejligheder. Derfor tror jeg ikke, vi kommer til at få problemer med det.”

Flere ghetto-projekter er undervejs

I det Københavnske har man også haft gang i idéerne, og investorerne har været ivrige med pengepungen for at få udsatte områder fjernet fra regeringens ghettoliste.

I Tingbjerg er blandt andet de almene boligforeninger KAB og SAB, supermarkedskæden Lidl, projektudvikleren Innovator og ejendomsselskabet Nrep godt i gang med at nedbringe andelen af almene familieboliger til 40 pct., renovere og udvikle området.

Som en central spiller i udviklingen af Tingbjerg har Nrep fået tidligere overborgmester Jens Kramer Mikkelsen med på holdet.

NREP har jagtet Københavns bykonge siden maj

Også i Mjølnerparken planlægger man at sælge halvdelen af området til private udlejere for at slippe af med ghetto-stemplet og følger dermed en model lignende den i Gellerup.

Halvdelen af Mjølnerparken skal sælges til private udlejere

Hos Taurus Ejendomsadministration vælger man på godt gammeldags jysk at klappe hesten og se tiden an, og man mener ikke, der er grund til at bekymre sig mere for Gellerupparken, end der er for resten af Aarhus.

”Jeg synes faktisk, man har været lidt for hurtig til at konkludere, at udlejningen skrider langsommere frem, fordi det ligger i Gellerup. Alle to- og treværelseslejlighederne er lejet ud, så det er de store lejligheder, der står flest af nu, og det er det også på Aarhus Ø og andre steder. Havde vi haft flere toere og treere, så havde vi været langt bedre med,” siger Thomas Windtberg.

Udlejningen af nye Gellerup-lejligheder går langsommere end ventet

Teknikrådmand vil placere ansvar for boligforenings lovbrud

Der mangler et trecifret millionbeløb til fornyelsen af Aarhus-ghetto

Kommune sætter flere advokater til at granske Brabrand Boligforening

Provinsbyggeri hitter hos investorerne

Hærværk for over 700.000 kr. rammer nybyggeri i udsat boligområde