Klumme: Når kommunen sælger grunden til naboen
Når en kommune skal sælge en grund, er den underlagt udbudsreglerne i udbudsbekendtgørelsen (også kaldet grundsalgsbekendtgørelsen). Det betyder, at kommunen skal annoncere det planlagte salg, så det kan komme til kendskab for en bred kreds af mulige tilbudsgivere, og kommunen kan derved opnå den højest mulige pris i handel og vandel – altså markedsprisen.
Ofte har kommunen dog en legitim interesse i, at grunden skal udvikles til noget bestemt i samspil med en developer – hvorved der skaffes privat finansiering – og her kommer undtagelserne til offentligt udbud i spil.
Naboejendom er "særlige forhold"
Med Ankestyrelsens samtykke kan en kommune opnå fritagelse for kravet om offentligt udbud, hvis der foreligger ”særlige forhold”, der kan begrunde det.
Vejledningen til grundsalgsbekendtgørelsen angiver, at særlige forhold blandt andet kan foreligge, når der sker salg til en virksomhed beliggende på en naboejendom, hvor virksomheden har et konkret og aktuelt behov for at erhverve den kommunale ejendom med henblik på en udvidelse af virksomheden. Modsat kan det ikke begrunde en undtagelse, hvis det drejer sig om en virksomheds overvejelser om en fremtidig udvidelse på sigt.
Eksempler, hvor undtagelsen kunne være relevant, er eksempelvis udvidelse af en varebutik, et storcenter, landbrugsvirksomhed eller udlejning af erhvervsejendomme.
Undtagelsen kan være relevant for kommuner, hvis kommunen går med overvejelser om salg af en ejendom for at få en erhvervsmæssig udvikling i området. Dog forudsætter det en nabo med konkrete og aktuelle planer om udvidelse. Har kommunen denne type nabo på hånden, kan det ved et godkendt salg overvejes, om der skal stilles nogle krav til realiseringen af projektet. Det kunne eksempelvis være etablering af grønne udearealer med offentlig adgang, som kan forskønne området for områdets beboere.
Står man modsat i naboens sted med developer-kasketten på og med overvejelse om at udvide sin eksisterende virksomhed - og måske endda samtidig er villig til at forskønne nabogrunden for egen regning - kan undtagelsen være relevant for at realisere planerne.
Der er dog ikke frit spil til at anvende undtagelsen. Det må nemlig ikke kunne påregnes, at der kan opnås højere eller bedre købstilbud ved at udbyde ejendommen offentligt. Eksempelvis kan det være problematisk, hvis der er tale om en så attraktiv grund, at det må anses for betænkeligt at afskære andre potentielle tilbudsgivere. Kommunen skal derfor foretage en vurdering, som naturligvis er lettere sagt end gjort, og det bør derfor overvejes, om der skal indhentes sagkyndig bistand.
Andre ”særlige forhold”
Andre relevante undtagelser for kommuner og developere er salg til erhvervsbyggeri i øvrigt – altså ikke nabokrav – der som følge af grundens beliggenhed, dens anvendelsesmuligheder og lignende er af særlig betydning for den pågældende developer.
Hvis salget sker i forbindelse med, at ejendommen kan indgå i et ”større projekt”, vil det også kunne udgøre en grund til at undgå offentligt udbud.
I vejledningen til grundsalgsbekendtgørelsen fremgår det også, at salg kan ske uden offentligt udbud i ”andre tilfælde”, hvor en potentiel køber har en konkret og aktuel interesse, og hvor kommunen vurderer, at et offentligt udbud af ejendommen vil kunne lægge hindringer i vejen for salget og samtidigt ikke vil kunne fremkalde højere eller bedre købstilbud. Hvis kommunen og developer derfor kan dokumentere dette over for Ankestyrelsen i andre tilfælde end de ovenfor oplistede, vil der også her være en mulighed for, at der kan ske salg uden offentligt udbud af legitime årsager til fordel for både kommunen og developer.
Ankestyrelsens samtykke
Ankestyrelsens samtykke skal, som nævnt, indhentes, når der er ønske om at anvende ovenstående undtagelser.
Det er min erfaring, at det i den grad kan betale sig at bruge noget tid på at have argumenterne i orden, vedlægge relevante bilag (eventuelt med tegningsmateriale over projektet) og bruge lidt ekstra krudt på at beskrive, hvordan markedsprisen opnås, så Ankestyrelsen opnår en forståelse for projektet og derfor har lettere ved at træffe en afgørelse.
Hvis flere af undtagelserne finder anvendelse, og/eller hvis der er gode argumenter for, at andre tilfælde kan udgøre en tilstrækkelig begrundelse for en fritagelse, kan de med fordel alle oplistes, så der er lidt mere at skyde med i ansøgningen. Det forudsætter naturligvis, at der er hold i argumenterne.
Med en god ansøgning kan Ankestyrelsens samtykke erfaringsmæssigt opnås på et par måneder efter fremsendelsen, og udvidelsen kan derefter igangsættes. Der er dog selvfølgelig ingen garantier i livet.
