Når kommuner udarbejder lokalplaner til brug for et kommende salg af en kommunal grund, er der ofte stort fokus på æstetik, indretning af boliger/erhverv (eventuelt efter ønske om bestemte tilflyttere), kreative byrum/udearealer, parkeringsforhold og meget mere. Et afgørende spørgsmål glemmes dog indimellem: Er der en business case i projektet?

Tidlig inddragelse af developeren

Hvis lokalplanen udarbejdes uden at holde de økonomiske forhold for øje, kan det medføre få – eller i værste fald ingen – tilbud ved det efterfølgende kommunale udbud.

Kommunen kan imødegå denne udfordring ved allerede på et tidligt stadie at inddrage private developere i lokalplanudarbejdelsen. Det kan f.eks. gøres ved en offentlig høring eller ved henvendelse direkte til de enkelte developere, og ved det efterfølgende kommunale udbud skal kommunen blot sikre, at de private developere ikke har opnået en konkurrencemæssig fordel. Samtidig kan inddragelsen generere interesse for projektet og det kommende udbud.

Inddragelsen på et tidligt stadie er endvidere vigtig, da kommunen undervejs i et grundsalgsudbud har en forholdsvis snæver adgang til at foretage ændringer til projektet efter input – eventuelt ved spørgsmål fra de bydende eller ved eventuelle forbehold i tilbuddene.

Den nye grundsalgsbekendtgørelse fra marts 2021 med dertilhørende vejledning opstiller gode muligheder for forhandling med tilbudsgiverne – men få muligheder i forhold til, hvad der kan accepteres. Kommunen kan således alene foretage uvæsentlige ændringer i udbudsmaterialet og kan ikke acceptere tilbud, der bortset fra uvæsentlige afvigelser ikke opfylder de vilkår, der er fastsat for udbuddet. Da der i stort set alle tilfælde vil blive stillet krav om byggepligt i overensstemmelse med lokalplanen, giver det nogle udfordringer, som kunne være helt eller delvist imødegået ved en tidlig inddragelse af developere ved lokalplanudarbejdelsen.

Forkøbsretsmodellen

Kommunen kan alternativt vælge at udskyde lokalplanudarbejdelsen til efter det kommunale udbud af grunden og i stedet indgå en forkøbsretsaftale med en developer forud for grundsalgsudbuddet.

Forkøbsretsmodellen er blevet meget populær over de seneste par år, hvilket er til at forstå, da kommunen får en engageret og ressourcestærk privat investor til at bistå med fastlæggelsen af udnyttelsesmuligheden for grunden i et tæt samarbejde med kommunen. Samtidig får developeren mulighed for at påvirke lokalplanprocessen og en forkøbsret til en attraktiv byggegrund.

Forkøbsretsaftalen består i, at developeren får en ”right to match” ved det kommende grundsalgsudbud, hvorefter developeren kan matche højeste indkomne tilbud og snuppe grunden for næsen af en anden tilbudsgiver.

Kommunen må dog ikke ulovligt begunstige developeren ved at tildele denne forkøbsret, og der skal derfor leveres en forudgående modydelse til selve forkøbsretten, som grundsalgsvejledningen definerer som følger: ”Modydelsen må bestå i den højest opnåelige pris i handel og vandel – markedsprisen…”. I praksis vil modydelsen dog stort set altid bestå i udvikling af et skitseprojekt/projektforslag og eventuelt bistand med et lokalplansforslag til brug for det kommende kommunale udbud. Her skal det sikres, at modydelsen svarer til forkøbsrettens værdi.

Fælles løsning

Kommunen får naturligvis en større bestemmelsesret over ejendommens udnyttelsesmuligheder, hvis lokalplanen er udarbejdet på forhånd af kommunen selv. Men ved en forkøbsretsaftale er fordelen netop, at kommunen indgår i et tæt samarbejde med den private developer, så kommunens ønsker kombineres med en god business case – selvfølgelig gennem kompromisser, der ofte ender i gode, velovervejede løsninger til begge parters tilfredshed.

Det er i øvrigt min erfaring, at kommunens og den private developers overordnede ønsker ofte er meget sammenfaldende, herunder f.eks. ønsker om høj levestandard for beboere, bæredygtighed i byggeriet, særegne byrum/haver, hensigtsmæssig indretning af kvadratmeterne mv. En fælles løsning er derfor stort set altid inden for rækkevidde, selvom kroner og øre naturligvis også skal tænkes ind i projektet.

Hvis forkøbsretsmodellen er den valgte fremgangsmåde, skal kommunen huske at sikre sig (brugs)rettighederne til projektet, og der skal tages hensyn til byggepligt, tilbagekøbsret, tidsplan, lokalplanproces mv. 

Opsummerende er mit råd altså følgende: Få inddraget developerne tidligt i lokalplanprocessen – det kan betale sig!

Klumme: Større offentlig indsigt ved salg af kommunale ejendomme

Klumme: Byudvikling af havnearealer har fået klarere retningslinjer