I et ejendomsmarked der lider af stor prisafstand mellem køber og sælger, og hvor transaktionerne synes at være gået i stå, holder man hos AP Pensions ejendomsinvesteringsselskab, AP Ejendomme, gang i aktiviteten ved at udvikle til egne bøger – og der bliver tænkt større end bare boligudvikling.

Flodbyen i Randers, Esbjerg Strand i Esbjerg og nyfortolkningen af Odense-bydelen Vollsmose er blot nogle af de ambitiøse byområder, der er på vej i danske vækstbyer.

Alle har det til fælles, at AP Ejendomme, står bag dele af finansieringen og udviklingen i samarbejde med byernes kommuner gennem et arealudviklingsselskab.

Ifølge Peter Olsson, der er adm. direktør hos AP Ejendomme, er udviklingen af nye bydele i de mindre og mellemstore danske byer blandt de mest interessante investeringer i øjeblikket.

”Vi har erfaringen og kapitalen, og kommunen stiller en rigtig fed placering til rådighed. Der ligger et kæmpe potentiale”, siger han.

Opskriften på en god investering

Peter Olsson forklarer, at man hos AP Ejendomme er mere forpasselig med nye ejendomsopkøb til porteføljen grundet de nuværende markedsvilkår; dog er interessen i nye udviklingsprojekter ikke blevet mindre. Der er ”fuldt blus” på udviklingsappetitten, lyder det fra direktøren. 

”Vi synes det er superinteressant med arealudviklingsselskaber. Fordi der kommer vi ind sammen med kommunen og udvikler på nogle af de mest eftertragtede områder, som ikke har været udviklet før, og vi kommer med kapital og ekspertise i at udvikle,” siger han og uddyber: ”Men det skal ikke være enkelte ejendomsprojekter, men decideret nye bydele.”

Når direktøren udvælger hvilken by, der er en god investeringsmulighed, er noget af det første, han undersøger, demografien i byen. Det er nemlig en altafgørende forudsætning, at der er befolkningstilvækst og et sundt udviklingsscenario forude.

”Man skal nøje udvælge potentialet i hver enkelt by, og det behøver jo absolut ikke at være de allerstørste byer. Altså f.eks. er vi i gang i Kalundborg, hvor der sker en fantastisk vækst i forhold til erhverv og uddannelse,” siger Peter Olsson.

Derudover er investeringsdirektøren begejstret for, at investeringen løber med en lang horisont, da det giver nogle muligheder for at tilpasse sig markedet.

”Man skal tage det i det tempo, som markedet giver mulighed for og så rulle et langsigtet arealudviklingssamarbejde. Det er noget af det, vi synes, er af det allermest interessante i øjeblikket,” lyder det.

Respekt for markedet

Selvom appetitten er høj og potentialet er stort, spænder svære markedsvilkår i byggebranchen i nogle tilfælde ben for udviklingsplaner.

Tilbage i maj kom det frem, at AP Ejendomme endnu ikke havde endeligt besluttet, om man vil udvikle en ny bydel ved Kolding Å med 350 boliger. Det skyldes især de eksploderede materialepriser i byggeriet, forklarede Peter Olsson i et interview med Jydskevestkysten.

Derudover er der også andre risici ved at bygge store ejendomsprojekter i byer, der ikke sværmer om sig med aktivitet, som man oplever på københavnske ejendomsmarked.

Man skal selvfølgelig have respekt for, at markedet ikke er lige så dybt, når man kommer ud til de lidt mindre eller mellemstore byer. Derfor er det enormt vigtigt, at de nye projekter ligger optimalt,” fastslår Peter Olsson.

Spreder sig ud i landet

Det er efterhånden to år siden, at AP Pension gjorde et stort opkøb i udlejningsejendomme og for alvor markerede sig i de danske vækstbyer. Det skete gennem overtagelsen af det danske ejendomsselskab Bostad, som pensionskassen måtte slippe 3,3 mia. kr. for – ifølge en estimeret pris fra mægleren Cushman & Wakefield Red.

Det blev dermed nummer et på listen over de største handler i 2021, da købsaftalen kom på plads med den tidligere ejer, det amerikanske investeringsselskab Castlelake.

Med i handlen var 70 udlejningsejendomme fordelt udover 12 danske vækstbyer. Peter Olsson åbner for muligheden for, at nogle af de kommende udviklingsprojekter skal indgå i Bostad-porteføljen.

”Det er der absolut mulighed for,” lyder det fra direktøren, der endnu ikke er afklaret på, hvad der giver bedst mening.

Efter længere ventetid på godkendelse fra konkurrencemyndighederne har AP Ejendomme arbejdet det seneste år med at få driftsoptimeret Bostad-porteføljen og de ca. 1500 lejemål på tværs af landet. 

”Vi arbejder med at få den trimmet optimalt i forhold til vores øvrige ejendomsportefølje ved at udnytte stordriftsfordele,” siger Peter Olsson.

I regnskabåret 2021/22 for Bostad endte det med et resultat før skat på 51,2 mio. kr. mod 166 mio. kr. i 2020/21, bl.a. som følge af negative værdireguleringer.