Omkring nytår kigger man tilbage på det forgangne år og fremad mod det kommende år. Men det er ikke sjældent, at fantasien ikke rækker til at forudse, hvad der kan ske. Hvem havde for få år siden troet, at inflationen indenfor 12 måneder ville ramme både 0,5 pct. og 10,3 pct? Og hvem havde forudset, at seks borgerlige partier med i alt 72 mandater i Folketinget ville stemme for en forhøjelse af marginalskatten i Danmark til det højeste niveau i Europa?

Colliers vover igen i år fem vilde forudsigelser både for markedet for erhvervs- og investeringsejendomme og for lidt andet. Så vilde, at vi ikke engang rigtigt selv tror på dem. Men som alligevel måske kan udfordre og inspirere – hvor galt kan det gå, hvor godt kan det gå, og hvor vildt kan det gå?

Den første forudsigelse: Lejen for nye boliger i København stiger med mere end 10 pct.

Antallet af påbegyndte boligbyggerier i hovedstadsområdet er i de seneste år faldet massivt. Der bliver stadig færdiggjort en del nye boliger, men der påbegyndes næsten ikke nogen nybyggerier. Byggeomkostningerne er for høje, renten er steget, investorernes afkastkrav er steget, og det bliver sværere og sværere at finansiere nybyggeri.

Hovedstaden vokser, indbyggertallet stiger, ejerboliger er blevet dyrere, og efterspørgslen har tvunget huslejen for lejeboliger op. Men det er i dag væsentligt billigere at bo til leje end at eje i København. Og med en strammere og strammere regulering af den finansielle sektors finansiering af boligprojekter vil efterspørgslen fra københavnerne tvinge huslejen yderligere op.

Den anden forudsigelse: Internationale investorer vil i 2024 igen stå for mere end 50% af investeringerne

2023 har været kendetegnet ved en meget lav transaktionsaktivitet, under 50 pct. af det normale. Samtidig har internationale investorer kun stået for omkring 10 pct. af investeringerne, hvor fordelingen mellem danske og internationale købere i de seneste fem år har været 50/50.

International kapital er fortsat interesseret i at investere i Danmark. Men i det meste af 2023 har aktiviteten været domineret af mindre transaktioner, der oftest appellerer til lokale købere. Derimod har der været et lavt antal af realistisk prisfastsatte udbud af meget store ejendomme og projekter, som kunne appellere til international kapital. Dette vil ændre sig i 2024.

Den tredje forudsigelse: Vi vil se enkelte større konkurser i ejendoms- og byggesektoren – men slet ikke som under finanskrisen

En gammel talemåde siger, at natten er mørkest lige før daggry. Og for en del virksomheder, som i 2022 og 2023 har været presset af faldende byggeaktivitet og stigende byggepriser, vil det være en fattig trøst, at ejendomsmarkedet i løbet af 2024 igen vil være på vej frem. Under de store ejendomskriser i både 1991 og 2009 så vi konkurser fra selskaber, som man retrospektivt nok kunne konstatere, at de med lidt mere tålmodighed kunne have overlevet.

Vi deler på ingen måde bekymringen fra Det Systemiske Risikoråd om, at en ejendomskrise skulle være på vej. Denne bekymring er et udtryk for både overdreven forsigtighed og mistillid til ledelseskvaliteten i vores finansielle institutter. 

Men i en storm falder nogle af de svageste træer. Og faktisk vil den ekstra tilbageholdenhed, som nye kapitalkrav vil medføre, nok medvirke til at skubbe levedygtige virksomheder, som i de senere år har været ramt at eksterne chok i form af massivt stigende byggepriser og kraftige rentestigninger, det sidste stykke ud over kanten.

Den fjerde forudsigelse: Folketinget vil suspendere den nye ejendomsbeskatning

Det er aldrig rart at indrømme, at noget er mislykket. Men ret beset er det ikke politikernes skyld, at det nye vurderingssystem for ejendomme har så mange børnesygdomme, at beskatningen af fast ejendom i øjeblikket i alt for mange tilfælde sker på et helt vilkårligt grundlag.

Systemet rammer indenfor skiven i ganske mange tilfælde, så statistikken ser måske ikke så slem ud. Men i mange situationer vurderer systemet helt absurd højt i forhold til markedsværdierne. Grundværdierne for nogle ejendomme er tre eller fem gange højere end markedsværdierne, og udlejere tvinges til, for ikke at risikere store tab, at pålægge lejerne forøgede udgifter i helt urimeligt omfang og endog med tilbagevirkende kraft.

Naturligvis kan problemet løses, når de endelige vurderinger kommer, og en storm af klagesager skal behandles. Men det er simpelthen ikke rimeligt, at virksomheder og borgere skal efterlades i usikkerhed om, hvordan de bliver beskattet, i måneds- eller årevis, fordi nogen ikke vil erkende, at det nye vurderingssystem endnu ikke er så færdigt. Det ville tjene alle til ære at indrømme, at systemet endnu har så mange indbyggede fejlkilder, at skatteopkrævning efter det nye system bør suspenderes indtil det tidspunkt, hvor børnesygdommene er rettet.

Og den femte forudsigelse: Vi vil få en ny regering

Regeringen har for nylig haft ét års jubilæum. Man kan være uenig i, hvorvidt de ekstremt dårlige meningsmålinger for alle tre regeringspartier er fortjente eller ej. Regeringen har lavet brede forlig, men primært med det udgangspunkt, at alle de, som ville med i et forlig, fik en ekstra pose penge at uddele til deres egne mærkesager eller vælgere.

Vi vover en forudsigelse: SV-regeringen fra 1978-1979 holdt i et år og 57 dage. SMV-regeringen når sikkert at sidde noget længere, al den stund at både Socialdemokratiet og Moderaterne nok kan leve med katastrofale meningsmålinger længere, end Venstre kan leve med dårlige målinger. Spørgsmålet er blot, om vi får et nyvalg, eller om en smal SM-regering tager over. Så kan man så skrive sig bag øret, at nok er SM godt for nogle, men det gør ondt på andre.