Gennem en årrække har der været stort fokus på at omdanne traditionelle og utidssvarende erhvervsområder i Københavns omegn til nye boligområder for at gøre plads til hovedstadens voksende befolkning.

Størstedelen af bygningsmassen i light industrial segmentet i Københavns omegn er opført før årtusindeskiftet, særligt i 60’erne og 70’erne. Størstedelen af den efterhånden aldrende bygningsmasse er i dag utidssvarende, og med et om ønske nye og flere boliger har omegnskommunerne valgt at udlægge en række gamle industriområder hovedsageligt til boliganvendelse.

Kommunernes fokus på omdannelser har virket. Alene i perioden fra 2014 til nu er bygningsbestanden af light industrial lokaler faldet fra ca. 4 mio. kvm til ca. 2,5 mio. kvm. I figur 1 viser vi udviklingen i light industrial bygningsmassen.

Bygningsmassen til light industrial forsvinder støt og roligt, og det er en tendens, vi ser fortsætte i takt med omegnskommunernes fortsatte ønske om at tilvejebringe flere boliger. Mange steder er ’planlægningen’ allerede på plads i form af masterplaner eller lignende, og omdannelse vil ske i takt med, at der opstår økonomisk incitament.

Fra industri til boligområde

Et eksempel hvor man ønsker at omdanne et industriområde til et nyt boligområde er Hersted i Albertslund tæt på Vestskoven og Herstedøster Landsby. Området, der blev etableret for 50 år siden, er 160 hektarer stort og rummer mere end 675.000 kvm ejendomme primært opført til lager og industri samt kontor. Hersted Industripark var et erhvervsområde på forkant med sin tid, men er i dag præget af ældre bygninger, som ikke lever op til virksomheders krav til indretning og funktionalitet.

Området vil i fremtiden komme til at rumme 12.000 nye boliger, og det forventes, at der flytter 24.000 nye borgere til området, hvilket gør det til det største byudviklingsprojekt udenfor København. Du kan læse mere om planerne for området her.

Faldende tomgang har medført lejestigninger

Det er altså ikke til at komme udenom, at andelen af bygningsmassen der tidligere har været øremærket light industrial er svundet ind. I takt med at udbuddet er svundet ind, er tomgangen generelt for industri- og logistiksegmentet (I&L) faldet markant og er ved indgangen til fjerde kvartal i år beskedne 3,2 pct.

En mindre bygningsmasse og meget lav tomgang har betydning for lejeniveauerne på de tilbageværende ejendomme, hvor vi ser ind i historiske lejestigninger. Det har særligt gjort sig gældende på mindre lejemål op til ca. 3000 kvm, og i manglen på nye og moderne lejemål, oplever vi i øjeblikket, at mindre utidssvarende lager-/ produktionslejemål bliver udlejet til det samme, eller mere, end nyopførte større lejemål.

Figur 3 viser, at lejeniveauet er steget mest i forstæderne nord for København i ejendomme med sekundær placering og kvalitet. De områder hvor der er sket den højeste lejestigning er ikke nødvendigvis de områder, hvor vi ser den højeste leje. Det er snarere et billede på, at lejen er blevet mindre differentieret mellem Københavns omegnskommuner og på tværs af kvalitet.

Forventninger om fortsat lejevækst booster investorinteressen

Transaktionsniveauet har på tværs af segmenter været dalende det seneste år grundet begivenheder, der har påvirket makroøkonomien. Det har også været tilfældet indenfor industri- og logistiksegmentet. Tendensen er dog ved at vende, og vi oplever nu en stigende interesse fra eksisterende investorer såvel som nye (udenlandske) investorer, der kigger til Danmark, på grund af stabil økonomi, lave tomgangsniveauer og ikke mindst forventningen om øgede lejeniveauer.

Den generelle udvikling indenfor light industrial har naturligvis også vakt en stigende investorinteresse. Vi ser i dag markant flere investorer indenfor segmentet, end for blot 3-4 år siden. Specielt forventninger om stigende lejeniveauer er medvirkende til, at afkastene er blevet presset ned i takt med, at investorer kalkulerer med et markant stigende genudlejningspotentiale.

Investorerne har også for øje, at der forventeligt ikke kommer mange flere byggegrunde til light industrial i Københavns omegnskommuner, hvilket understøtter de nuværende lejestigninger og en vedvarende lav tomgang. Det er således Colliers’ forventning, at light industrial segmentet over en bred kam også i de kommende år vil opleve en markant lejevækst i Københavns omegn.