I 1897 vedtog den lovgivende forsamling i den amerikanske delstat Indiana, at pi skulle være lig 3,2. Det kan man jo muntre sig over, alt den stund, at vi naturligvis alle ved, at uanset hvad politikerne vedtager, så kan de ikke ændre hverken tyngdeloven eller andre naturlove. 

Men af og til virker det som om, at politikere tror, de kan detailstyre markedskræfterne – eller også kommer de uforvarende til at lave uigennemtænkte indgreb, som forskelsbehandler både borgere og virksomheder.

I efteråret 2022, hvor inflationen rasede, vedtog Folketinget et lynindgreb, hvorefter lejen på boliglejemål, som efter kontrakten skulle reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, for årene 2023 og 2024 maksimalt kunne reguleres med 4 pct. p.a. 

Et væsentligt argument for lovforslaget var, at den meget høje inflation i 2022 var drevet af prisstigninger på især energi og fødevarer, og at udlejernes driftsomkostninger på ejendommene derfor ikke steg nær så meget – med andre ord: Udlejerne fik en indtægtsstigning, og deres udgifter steg ikke tilsvarende. 

Rammer helt tilfældigt

Nu er der så gået et år. Både energi og fødevarer er faldet i pris, og stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2022 til oktober 2023, som danner grundlag for de fleste indeksreguleringer af boliglejekontrakter, er kun 0,51 pct. Udlejernes indtægt vil derfor stige langt mindre end driftsomkostningerne. 

Et sådant velment, men uigennemtænkt indgreb er ikke blot til skade for markedet, fordi det giver usikre investeringsbetingelser. Det forskelsbehandler også både udlejere og lejere fuldstændigt vilkårligt. Med den oftest sete indeksering baseret på oktober-pristallet vil den samlede lejeregulering over to år være godt 4,5 pct. – men har man i stedet i lejekontrakten f.eks. aftalt regulering efter juni-pristallet, vil den samlede lejeregulering over to år være næsten 7,7 pct. 

Med andre ord, Folketingets indgreb betyder, at nogle lejere oplever en huslejestigning over to år, som er 70 pct. højere end for andre – og de fleste udlejere får for 2023 en meget lav indeksregulering, selv om lønninger og øvrige ejendomsomkostninger er steget væsentligt mere. 

Og nu risikerer politikerne at sætte nybyggeriet af boliger endnu mere i stå ved at forsøge at få investorerne til at bygge ejerboliger i stedet for lejeboliger.

Ændret planlov

Yderligere reguleringer er måske på tegnebrættet. I en iver for at øge nybyggeriet af ejerboliger overvejes det at ændre planloven, så kommunerne i en lokalplan kan bestemme ikke blot, at der kan bygges boliger, men også om der skal bygges privat udlejningsbyggeri eller ejerboliger. 

Der er mange gode grunde til at forsøge at finde incitamenter for udviklere og investorer, som giver de bedste muligheder for byudvikling med blandede ejerformer. Men det er mere end naivt at tro, at yderligere detailregulering er vejen frem. 

Som ejendomsudvikler inden for boligsegmentet er det i dag ikke nemt at udvikle ejerboliger. Der er købere til ejerboliger, men i langt de fleste tilfælde kan interesserede købere til projektboliger ikke få bevilget den nødvendige finansiering til købet uden samtidig at have solgt den nuværende bolig – hvilket ikke er en nem opgave, da disse købere jo i en byggeperiode på måske et par år har brug for et sted at bo og derfor har behov for at sælge med en overtagelsesdag langt ude i fremtiden 

Og uden tilsagn om finansiering af den kommende projektbolig kan man ikke forpligte sig – og udvikleren har ingen mulighed for at finansiere nybyggeriet. 

Mere regulering – mindre byggeri

Vi vover den påstand, at nye lokalplaner, som forsøger at tvinge udlejere til at bygge både ejerboliger og udlejningsbyggeri, vil betyde, at der kommer færre boliger. Ejerboligerne bliver nemlig slet ikke bygget, fordi byggeriet ikke kan finansieres uden forhåndssalg. Og selvom f.eks. en pensionskasse, som jo ikke har behov for byggefinansiering, måske gerne vil bygge ejerboliger uden forhåndssalg, vil den selvsagt have behov for en plan B, nemlig at udleje, hvis man ender med ikke at kunne sælge boligerne. 

Investorer og udviklere af boligbyggeri vil hellere end gerne bygge ejerboliger, hvis rammebetingelserne er til stede. Men politiske indgreb kan ikke ophæve markedskræfterne og de økonomiske naturlove.