I årets tre første måneder har mere end 800 virksomheder drejet nøglen om efter en tur i skifteretten. Det er det største antal konkurser siden 2010. De mange konkurser medfører, at konkursboer i markedet oftere og oftere ses som sælger af en erhvervsejendom. Aktiver sælges næsten altid billigere ud af konkursboer, end tilfældet er fra igangværende virksomheder, og der er således en mulighed for at gøre en god handel for en køber, som tør handle med konkursboer.

Det er imidlertid ikke ukompliceret at handle med en kurator, og køber skal derfor være opmærksom på, hvordan man sikrer sig mod at købe katten i sækken. 

Købsprocessen

De fleste konkursboer strukturerer købsprocessen som en budrunde. Her bliver en potentielt interesseret køber inviteret til at give et bud på at overtage den konkursramte virksomheds aktiver. Efter en forholdsvis kortfastsat deadline inviteres det højeste bud til at forhandle en købsaftale på plads. 

Købsprocessen er typisk meget intensiv, da kurator har behov for at afklare, hvad der skal ske med virksomhedens aktiver senest 14 dage efter konkursdekretet. Potentielle købere skal således være på forkant med de udfordringer, som salgsprocessen indebærer, da de ellers risikerer at ende med en dårlig handel på grund af mangel på tid og indsigt. 

Hvad skal prisen være?

Da købermarkedet hos konkursboer er væsentligt mindre, end det er ved almindelige handler, kan en potentiel køber spekulere i at byde lavere, end tilfældet ellers ville være. På den måde opnår køberen en fordelagtig handel. 

Typisk vedlægges en vurdering eller salgsopstilling fra en ejendomsmægler til informationsbrevet fra konkursboet. Ejendomsvurderingen binder imidlertid ikke kurator, som er fri til at sælge til højstbydende – eventuelt med accept fra ejendommens panthaver. Hertil kommer, at ejendomsvurderingen kan være ud fra forkerte forudsætninger som ”almindelig fri handel” og derfor ikke til fulde repræsentativ for den pågældende situation. 

Det klassiske udtryk, ”køber skal byde det, som man vurderer, at ejendommen er værd for køber”, gælder naturligvis fortsat. Køber bør dog, når buddet indsendes, indregne et væsentligt nedslag.

Begrænset mulighed for at undersøge ejendommen

Modsat almindelige handler på markedsvilkår tillader handler med konkursboer ikke køber en særlig stor grad af mulighed for at undersøge ejendommen. Konkursboet vil naturligvis have et begrænset kendskab til ejendommen, og personalet fra den konkursramte virksomhed vil enten være fritstillet eller i opsagt stilling. Derfor skal køber proaktivt selv stå for at belyse standen af ejendommen – både juridisk og fysisk. 

Proceduren for belysningen af ejendommen forløber mest optimalt ved hurtigt at engagere sig med tekniske rådgivere, som kan gennemgå ejendommen og sikre, at den ikke lider af større fejl og mangler. Tilsvarende kan den juridiske rådgiver af egen drift hente størstedelen af informationer fra offentlige kilder og derigennem sikre sig, at der ikke er juridiske komplikationer, som gør ejendommen ubrugelig for køberen. 

Modsat almindelige handlinger vil de fysiske og juridiske findings ikke kunne forhandles over i udbedringsforpligtelser eller andre handlepligter for sælger, men de vil kunne indgå i en prisforhandling med konkursboet, hvor køber får et nedslag mod selv at påtage sig den pågældende risiko eller udbedringsforpligtelse. 

Købsaftalen

Udover at kurator garanterer, at konkursboet har den fulde ejendomsret til ejendommen, står konkursboet ikke på mål for noget. Køber kan altså ikke forvente sig det store fra købsaftalen for konkursboet. 

Køber bør dog ikke stilles ringere, blot fordi sælger er et konkursbo. Derfor kan og bør køber forlange, at lovpligtige handlinger, som opgørelse af momsreguleringsforpligtelsen, foretages af konkursboet. Overdragelsen af entreprenørgarantier til køber kan tillige ske uden større konsekvens for konkursboet og bør derfor også inkluderes. 

Da kurator allerede arbejder for ejendommens panthavere, er det mest naturligt, at kurator berigtiger handlen. Køber bør dog i købsaftalen sikre sig, at samtlige panthavere forpligter sig til at slette deres pant i ejendommen – uanset om de bliver indfriet eller ej. 

For mange købere medfører ovennævnte forhold, at de ikke ønsker at købe ejendomme ud af konkursboet. Derfor er der et stor mulighedsrum for købere. som proaktivt forstår at takle salgsprocessen – særligt hvis udviklingen i konkurser fortsætter.