Helårsboliger uden bopælspligt er en attraktiv vare. Det skyldes den fleksibilitet, der følger af, at de lovligt kan benyttes i begrænset omfang.

En lidt overset lovændring med virkning fra den 1. januar 2021 har dog begrænset muligheden for at opføre nye boliger uden bopælspligt. Ændringen udsprang dengang af et politisk ønske om at optimere udnyttelsen af boligmassen.

I 2021 anslog Teknik- og Miljøforvaltningen i København, at der alene i hovedstaden var cirka 3100 boliger uden bopælspligt, og dertil kom anslået cirka 7400 under opførelse.

Baggrund

Begrebet ”bopælspligt” er ofte anvendt, men er faktisk ikke defineret i lovgivningen.

I praksis betyder bopælspligt, at ejeren har pligt til at sikre, at en ejendom anvendes til helårsbeboelse. I loven om boligforhold er det beskrevet som følger: ”bliver en bolig, der hidtil har været benyttet helt eller delvis til helårsbeboelse, ledig, skal ejeren sørge for, at den fortsat benyttes til beboelse”.

Der er altså i udgangspunktet tale om en pligt til at fortsætte med helårsbeboelse, når den først er påbegyndt.

Men i dag kan bopælspligten også omfatte en ejendom, som ikke allerede har været taget i brug til helårsbeboelse. Det kræver – som nærmere beskrevet nedenfor – at ejendommen er udlagt til helårsbeboelse i en nyere lokalplan.

Reglerne om bopælspligt er gældende i regulerede kommuner og i øvrigt i kommuner, hvor det er besluttet af kommunalbestyrelsen. Dispositioner i strid med reglerne om bopælspligt kan straffes med bøde.

Regulering i lokalplaner

Det gælder generelt, at lokalplaner ikke kan indebære en handlepligt for ejerne af de omfattede ejendomme.

Det betyder, at man ikke med hjemmel i en lokalplan kan kræve en ændret anvendelse af ejendommen, hvis ejendommens anvendelse var lovlig, da den begyndte. Så snart der sker en ændring, f.eks. en ombygning eller lignende, så bliver ejendommen grebet af lokalplanens anvendelseskrav. Det planretlige udgangspunkt har således været, at egentlig bopælspligt ikke kan pålægges i en lokalplan.

Med virkning fra den 1. januar 2021 blev det imidlertid ændret ved en diskret, men væsentlig, tilføjelse til boligreguleringslovens paragraf 48, som siden er videreført i lov om boligforhold paragraf 5: ”Ejeren af en bolig, der i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig, skal sørge for, at boligen tages i brug til helårsbeboelse”. 

I modsætning til, hvad der i øvrigt gælder for regulering i lokalplaner, er der her tale om en lovhjemlet handlepligt – til at sikre, at en ejendom udlagt til helårsbeboelse faktisk tages i brug til dette formål.

Kravet om helårsbeboelse betyder i praksis, at boligen skal anvendes til mindst 180 overnatninger om året. Det behøver dog ikke at være af ejer selv, da kravet også kan opfyldes ved udlejning. Pligten gælder dog ikke for ejendomme, som er udlagt til helårsbeboelse i henhold til lokalplaner fra før den 1. januar 2021.

Det er værd at bemærke, at handlepligten i henhold til lov om boligforhold paragraf 5 kun omfatter ejendomme, som specifikt er udlagt til helårsbeboelse. En bredere defineret anvendelse som f.eks. ”boligformål” vil derfor ikke være omfattet af bopælspligten.

Samspil med regler om fleksboliger

De generelle regler om bopælspligt suppleres af den såkaldte fleksboligordning. Ordningen giver mulighed for at ”en helårsbolig tages i brug til fritidsformål og efterfølgende på ny tages i brug til helårsbolig uden yderligere tilladelse”. 

Den blev oprindeligt indført med henblik på, at man i visse kommuner uden for de større byer kunne stimulere efterspørgslen på svært omsættelige boliger.

Det vil fremgå af tilladelsen, om den er personlig for ejeren eller følger boligen. Det vil også fremgå, om tilladelsen bortfalder ved fornyet anvendelse til helårsbeboelse, eller det skal være muligt at skifte frit flere gange.

Reglerne om fleksboliger illustrerer, at muligheden for fleksibel anvendelse af boliger stimulerer efterspørgslen og dermed værdien af de pågældende boliger.

Betydning for markedet

Den begrænsede mulighed for at opføre nye boliger uden bopælspligt kommer med al sandsynlighed til at påvirke værdien af nyopførte boliger. 

Derudover er det forventeligt, at eksisterende boliger uden bopælspligt i større byer med tiden vil blive tilsvarende mere attraktive.