Andelsboligtanken lever alene i ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.

Direktør Jan Hansen og bestyrelsesformand Hans Erik Lund drømmer i deres klumme på EjendomsWatch 3. oktober fortsat om en spekulationsfri planøkonomisk boligform – andelsboligforeninger – hvor markedskræfterne er sat ud af spil, og hvor gode retskafne mennesker lever sammen i fred og fordragelighed uden individuelle interesser.

Det er en naiv drøm alene af den grund, at en andelsboligforening er et formuefællesskab, hvor andelshaverne i fællesskab ejer en boligudlejningsejendom med retten til at leje en særlig bolig. Disse boligejendomme er igennem de seneste 60 år i gennemsnit steget 8-14 pct. årligt år efter år i 10, 20, 30, 40, 50 og 60 år. Tro mig, at andelshaverne har spekulationer over disse stigninger og det, som de ejer.

Spekulative motiver bestemmer andelskronen

Det er i andelshavernes interesse at fastholde en velvedligeholdt ejendom, og igennem en optimering af drift og finansiering at sikre sig den lavest mulige boligydelse og den højest mulige andelskrone inden for lovens rammer.

Hvor der er fri priser på erhvervsandelsbeviser, så gælder der en lovmæssig styret regulering af priserne på boligandelsbeviser. Dernæst, at den maksimale andelskrone vedtages af en generalforsamling, hvor andelshaverne udfra spekulative motiver kan stemme for den lavest mulige andelskrone eller den højest mulige andelskrone. I mange især ældre foreninger er det lykkedes få familier at få deres egne talrige familiemedlemmer placeret øverst på en kilometerlang venteliste.

Når der så holdes generalforsamling, benytter man frygt og bekymring til at reducere andelskronen ved at indlægge fradrag i beregningen af andelskronen, de såkaldte hensættelser eller reserver.

I Berlingske blev en sådan forening, A/B Skjalm Hvide, beskrevet i april 2022. I denne forening er andelskronen 30.000 kr. pr. kvm for lav. Det er naturligvis uhyre gunstigt for den næste køber, men for andelshaveren betyder det, at han de facto er stavnsbunden til at blive boende. Det er den form for kunstig prisfastsættelse, som Jan Hansen og Hans Erik Lund er de varmeste fortalere for under påskud om A/B-foreningernes selvbestemmelsesret.

Lyt til høringssvar

Vi må derfor håbe, at Folketinget lytter til de høringssvar, der blev afgivet i år senest 18. august 2022. Wismann Property Consult anbefalede Folketinget, at den nye lovgivning, der forventes at træde i kraft 1. januar 2023 sikrer fri priser på alle andelsbeviser.

Dermed ophæver man det stærkt spekulative og uigennemsigtige andelsboligmarked, hvor en boligandelshaver ikke frit kan sælge sit andelsbevis til den pris, som en køber er villig til at betale.

Hertil har vi foreslået, at bank/realkredit fremover én gang om året meddeler deres belåningsværdi=markedsværdi på de ejendomme, som andelsboligforeningerne har belånt, samt at de finansielle virksomheder ligesom A/B-valuarerne fremlægger deres vurderingsgrundlag. Det vil give gennemsigtighed i markedet og dermed sikre grundlaget for et effektivt marked.

Mangler markedsindsigt

Når Jan Hansen og Hans Erik Lund skriver i deres klumme, at andelsboliger koster det halve af priserne på ejerlejligheder, der i København meddeles til en pris på 50.000 kr. pr. kvm, så afslører begge, at ABF hverken har markedsindsigt eller kender Finanstilsynets vurderingsbekendtgørelse, BEK807/2022 paragraf 18 stk. 2 litra 5.

I andet kvartal 2022 var gennemsnitspriserne for ejerlejligheder i de fem dyreste postdistrikter 64.700 kr. pr. kvm. Læg hertil, at Finanstilsynets direktør Jesper Berg med den vurderingsbekendtgørelse mener, at den korrekte værdi for en boligejendom skal/kan sættes til 75 pct. af kvadraterprisen for tilsvarende ejerboliger.

Denne vurderingsmetode kan ifølge direktør Jesper Berg gøres uden referencehandler på tilsvarende boligejendomme. Efter Blackstoneindgrebet er andelsboligforeningernes boligejendomme ved videresalg fritaget for den værdibelastende femårige karensperiode for at kunne modernisere boliger til den højere leje i henhold til boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 2.

Priser underbygges ikke af konkrete handler

Markedspriser på 25.000 kr. pr. kvm for boligejendomme, der tilhører A/B-foreninger fremført af ABF, er ikke priser, som A/B-valuarerne kan underbygge med konkrete handler i København.

Den tidligere A/B Nørrebrogade 8, Sortedam Dossering, blev solgt af en andelsboligforening i sommeren 2021 til en pris på ca. 50.000 kr. pr. kvm boligareal. I samme periode blev en ejendom, Nakskovvej 22 m.fl. i Vigerslev, solgt til lejerne, der stiftede en ny A/B-forening. I Vigerslev på grænsen til Hvidovre var prisen 26.500 kr. pr. kvm.

Siden sommeren 2021 er boligpriserne i København steget i gennemsnit 6 pct. for de 17 tungeste postdistrikter.

Enhver person, der har en opsparing – om han ejer fast ejendom, obligationer, aktier, kontanter – er en spekulant. Det at spare op fra den ene dag til den andet, er spekulation. Derfor vil også andelshaverne have alle spekulantens klassiske overvejelser.

Det er alene i ABF, at personer som Jan Hansen og Hans Erik Lund mener, at man kan have en boligform uden spekulanter. Boliglejerne derimod lider ikke spekulanternes kvaler.

Seks lovforslag på boligområdet har uvis skæbne

Klumme: Andelsboliger som vi kender dem ér fremtiden

Klumme: Værdier for 112 mia. kr. er skjult i københavnske andelsboligforeninger

Klumme: Forkast ny lov om andelsboliger