Frem til 18. august gennemføres der en høring til en ny lov: Lov om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper).

Herved ændres værdiansættelsesprincipperne for ejendomme jf. andelsboligloven paragraf 5 stk. 2 litra b og litra c. Lovforslaget bygger på den såkaldte ekspertgruppes rapportering fra 21. december 2021 og indeholder to hovedforslag:

1. En forlængelse af gyldigheden af en valuarvurdering fra 18 til 42 måneder alene med det formål at spare andelshaverne for den årlige udgift på typisk 15.000-25.000 kr.
2. Efter bortfaldet af de offentlige vurderinger, hvilket sker 1. januar 2023, kan andelshaverne værdiansætte deres ejendomme til den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2012 og regulere denne værdi med nettoprisindekset. Motivet er at spare andelshaverne for den årlige udgift til en valuarvurdering.

Begge forslag bør forkastes af Folketinget!

Ekspertudvalg uden eksperter

Ingen af lovforslagene vil ændre ved den vilkårlighed og tilfældighed, der er i valuarernes vurderinger af andelsboligforeningernes ejendomme. Hertil kommer, at de offentlige vurderinger, der har været uændrede siden 1. oktober 2012, forlængst er erkendt som værende endnu mere tilfældige end valuarernes vurderinger.

Ekspertudvalget, der arbejdede fra marts 2021 til december 2021, bestod af lutter branchefolk og embedsmænd. Ingen af dem havde en formel vurdseringskompetence, der i Danmark er uddannelsen til valuar, og ingen af dem havde en erfaring med værdiansættelser af boligejendomme. Samtidigt i december 2021 kom der er ny regnskabsvejledning, der betinger, at ejendommene i forbindelse med aflæggelse af årsregnskabet skal have en ny værdiansættelse. Denne opgave kan i praksis alene løses med en ny valuarvurdering.

Boligminister Christian Rabjerg Madsens fokus på at spare andelshaverne de 15.000-25.000 kr., som en valuarvurdering koster, er således i konflikt med den nye regnskabsvejledning. Siden december 2021 har en lang række revisorer konsekvent forlangt en ny valuarvurdering for at kunne udarbejde et nyt årsregnskab. Der står godt nok i årsregnskabsvejledningen, at bestyrelsen selv kan værdiansætte ejendommen ved at se på de handlede priser på tilsvarende boligejendomme. Men tilsvarende ejendomme skal efter Blackstoneindgrebet være fritaget for den femårige karensperiode efter boligreguleringslovens paragraf 5 stk. 2, og bestyrelsen står til ansvar for en korrekt værdiansættelse. Derfor betyder den nye regnskabsvejledning i praksis, at der én gang om året bør/skal indhentes en ny valuarvurdering. Fra 1. januar 2023 findes der ikke længere offentlige vurderinger på boligudlejningsejendomme.

Skolepige kan regne

Værdiansættelse af boligejendomme er et fagområde, der også ligger i Erhvervsministeriet, hvor Finanstilsynet har udgivet bekendtgørelse om korrekt værdiansættelse, herunder paragraf 14 stk. 1 (afkastmetoden med referencer) samt paragraf 14 stk. 2 litra 5 (kvadratmetermetoden).

Efter vedtagelsen af Blackstonelovene i 2020 er anvendelse af paragraf 14 stk. 1 i praksis umulig at anvende, da referencerne skal være boligejendomme, der er fritaget for den femårige karens. Det er alene de uhyre få andelsboligforeninger, der opløser sig selv og sælger ejendommen, der er fritaget for karens.

Paragraf 14 stk. 2 litra 5 er derimod så enkel, at en kvik sjetteklasses skolepige her kan beregne ejendomsværdien udfra boligmarkedsstatistikken på www.finansdanmark.dk og en BBR-meddelelse.

At anvende den offentlige vurdering fra 1. oktober 2012 med en nettoprisindeksregulering bør afvises af lovgiverne. De offentlige vurderinger uændrede siden 1. oktober 2012 varierer fra ca. 8500 kr. pr. kvm til ca. 42.000 kr. pr. kvm i København for ens boligejendomme.

Indeks halter efter

Udviklingen i nettoprisindekset har været langt under udviklingen i priserne på boligejendomme. I perioden fra 1. oktober 2012 steg priserne på ejerlejligheder i Storkøbenhavn ca. 126 pct., hvor nettoprisindekset kun steg ca. 12 pct. Forslaget sikrer dermed på ingen måde andelsboligforeninger en retvisende vurdering på den ejendom, som andelshaverne ejer. Forslaget bør forkastes.

Tilsvarende gælder forslaget om udvidelse af gyldighedsperioden på valuarvurderingen til 42 mdr. I de sidste 14 kvartaler steg boligpriserne i København ca. 28 pct. Det er for den typiske andelsbolig 8.000-12.000 kr. pr. kvm boligareal.

Hertil kommer, at den nye regnskabsvejledning forlanger en ny og retvisende vurdering hvert år. Da uddannelsen til valuar tager to et halvt års fuldtidsstudie svarende til 150 ECTS-point, vil det være gal mands værk om bestyrelserne selv tager ansvaret for værdiansættelsen af andelsboligforeningens ejendomme.

Der er derfor meddelt et høringssvar, der for at sikre andelshaverne den korrekte værdi på deres andelsbeviser, foreslår fri priser på bolig andelsbeviser, fuldkommen som der i dag er fri priser på erhvervsandelsbeviser. Det vil sikre markedsmæssige priser på alle andelsbeviser og vil føre til prisstigninger på andelsbeviser på fra 50 pct. til mange hundrede procent.

Herved afskaffes den kunstige offentlige regulering med maksimalpriser. Der skabes værdi for andelshaverne. Ingen bliver herved fremover de facto økonomisk stavnsbåndne, som det ofte er tilfældet i dag.

Regeringen vil lette adgangen til andelsboligmarkedet

Klumme: Rapport om andelsboliger er en tynd omgang