EjendomsWatch

Klumme: Værdier for 112 mia. kr. er skjult i københavnske andelsboligforeninger

Ren planøkonomi, kalder valuar Lars Wismann det i denne klumme, når regeringen fra nytår indfører ny lovgivning, der afløser den hidtidige offentlige vurdering af andelsboliger. I et konkret eksempel har en andelsboligforening fået skjulte værdier på over 5 mio. kr. pr. bolig frem via valuarvurdering.

Foto: PR

Ejendomsanpartsselskabet Vesterbrogade 87, der sidestilles med en andelsboligforening, havde indtil fornylig en anpartskrone, som blev beregnet udfra den offentlige vurdering fra 1. oktober 2012 på 16,2 mio. kr.

Ejendommen består af fem boliger på hver 205 kvm samt stueerhverv på 210 kvm. Erhvervet har en vurderet værdi på 6,2 mio. kr., ejes af anpartsselskabet og indbringer store lejeindtægter.

Den offentlige vurdering svarer så eksklusive værdien af erhverv til 9785 kr. pr. kvm boligareal. I samme område er priserne på tilsvarende ejerlejligheder ca. 64.000 kr. pr. kvm.

Valuarværdien=dagsværdien kan med referencehandler og en DCF-10 beregning efter andelsboliglovens paragraf 5 stk. 2 litra b værdiansættes til 52,5 mio. kr., svarende til 39.900 kr. pr. kvm boligareal eksklusive værdien af erhverv samt værdien af en ledig bolig.

”Tro mig, der er købere”

Finanstilsynets vurderingsbekendtgørelse (BEK807/2022) paragraf 18 stk. 2 litra 5 (der vurderes uden referencehandler til 75 pct. af priserne for tilsvarende ejerboliger) giver værdien 55,95 mio. kr. svarende til 47.800 kr. pr. kvm boligareal.

Merværdien for anpartshaverne svarede til ca. 25.000 kr. pr. kvm boligareal, fordi anpartshaverne besluttede at gøre en hensættelse på ca. 10 mio. kr. fra den maksimale anpartskrone.

Uagtet hensættelsen blev merværdien 5.120.000 kr. pr. anpartsbolig. Boligydelsen i foreningen er 4850 kr. pr. måned for en bolig på 205 kvm. Tro mig, at der er købere på disse nye vilkår.

Det er min vurdering, at det er meget udbredt blandt de ca. 140.000 andelsboliger at operere med kunstigt lave priser på andelsbeviserne. Er denne underpris i gennemsnit 10.000 kr. pr. boligkvadratmeter og gennemsnitsboligen er på 80 kvm, så taler vi om ukendte værdier på ca. 112 mia. kr.

Rådgivere taler priser ned

Fremfor at rådgive andelshaverne til at få de korrekte værdier frem i lyset på andels-, anparts- og aktieboliger så er det mest udbredt, at ejendomsadministratorerne, revisorerne og bankerne gør alt hvad de kan for at tale priserne ned. Der spredes utryghed og usikkerhed med en række falske budskaber. Det mest udbredte er, at en opvurdering vil stå i vejen for fremtidige realkreditlån. Den næste er, at det vil være synd for de tilkøbende andelshavere, om de under en midlertidig pristilbagegang skal risikere faldende priser eller et tab ved et salg.

Den næste, at det for de nuværende andelshavere er bedst med lange ventelister og kunstigt lave priser. Fortalerne for en planøkonomisk model med lovmæssig regulering og kunstigt lave priser står nærmest i kø.

Det forventes, at der pr. 1. januar 2023 vedtages en ny lov om værdiansættelse af boligejendomme, der tilhører andelsboligforeninger. Den nye lov skyldes, at de offentlige vurderinger af boligejendomme bortfalder ved årsskiftet.

Wismann Property Consult A/S ved Lars Wismann er muligvis eneste valuar i København, der har indsendt vores høringssvar. Vi anbefaler fri priser på andelsbeviser.

Vores anbefaling vil godt nok gå ud over vores forretning, men vi foretrækker markedsøkonomi fremfor planøkonomi. Vores forslag har dog næppe en kinamands chance for at blive til lovgivning.

Klumme: Forkast ny lov om andelsboliger

Klumme: Rapport om andelsboliger er en tynd omgang

Klumme: Skjulte værdier for 130 mia. kr. i hovedstadens andelsboligforeninger

Mere fra EjendomsWatch

Hans lån væltede Roskilde Bank

Et kæmpetab på udlån til ejendomsmatadoren Kenneth Schwartz Thomsen var en af hovedårsagerne til, at Roskilde Bank gik konkurs. Banken selv var dog aktivt medvirkende til at forstørre problemerne, fortæller den fallerede ejendomsinvestor, der for første gang giver sit syn på, hvad der skete op til krakket.

Roskilde Bank-boss dømt til at betale 231 millioner

Højesteret har med dom sat endeligt punktum i et langstrakt sagsforløb om erstatningsansvaret for krakket i Roskilde Bank tilbage i 2008. Bankens tidligere direktør, Niels Valentin Hansen, er dømt til at betale erstatning, mens bestyrelsesmedlemmer frifindes.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier