”Bor du til leje? Så sparer du jo ikke noget op.”

Sådan kunne starten – eller slutningen – typisk lyde på en tilbagevendende diskussion med venner og familie, når samtalen falder på boligsituationen. Og måske er der noget om snakken.

Unge gør typisk deres entré på boligmarkedet som lejere. Senere i livet, når indkomsten er blevet højere og opsparingen større, har mange et ønske om at være boligejere. Det er derfor naturligt, at pengepung og ejerform hænger sådan sammen, at ejere i gennemsnit er placeret højere på den socioøkonomiske rangstige end lejere. Men gælder det også, når man sammenligner ejere og lejere i nyopførte lejligheder? Og hvordan ser det ud på tværs af byer?

I denne artikel analyserer vi detaljerede forskerdata for boliger og deres beboere for at be- eller afkræfte fordommene om forskelle mellem ejere og lejere, der påvirker risikoen og afkastet for nyopførte boligejendomme på tværs af bystørrelser i hele Danmark.

Undervejs ser vi nærmere på, hvilke faktorer man med fordel bør holde et vågent øje med, når man som udvikler eller investor skal begå sig i et brandvarmt og eftertragtet boligmarked.

Vi fokuserer på nyopførte ejendomme. Det vil sige de 7252 familier, der bor i ejerlejligheder opført i perioden 2010-2019 og de 45.144 familier, der bor i private udlejningslejligheder opført i samme periode.

Store forskelle i indkomst

Familier, der bor i ejerboliger, har en median-nettoindkomst, der er mere end dobbelt så stor ift. familier, der bor til leje: hhv. 520.000 kr. for ejerne mod 230.000 kr. for lejerne. Den markante forskel i indkomstniveauerne mellem ejere og lejere kan delvist forklares med en overvægt af singler i lejersegmentet, nemlig 67 pct. af lejerne, mens singler i ejersegmentet kun udgør 35 pct.

Det betyder, at der blandt lejerfamilierne er en større andel, som kun har én indkomst. Derudover er gennemsnitsalderen for lejerne på 34 år, mens den er 51 år for ejerne. Den lavere gennemsnitsalder for lejerne er med til at forklare deres lavere indkomstniveau, da indkomst typisk stiger med alder og erfaring på arbejdsmarkedet.

Figur 1 viser indkomsten efter skat – også kaldet nettoindkomsten – på husstandsniveau for hhv. ejere og lejere. De stiplede linjer indikerer median-nettoindkomsten på tværs af bystørrelser.

Det fremgår også af figuren, at der er en stærk positiv sammenhæng mellem ejerfamiliernes nettoindkomst og størrelsen på den by, som de bor i. Median-nettoindkomsten for ejerfamilier i byer med færre end 10.000 indbyggere er på cirka 300.000 kr. i forhold til ejerfamilierne i hovedstadsområdet, der har 610.000 kr. at gøre godt med.

Ejerlejlighederne i de større byer tiltrækker således familier med højere indkomst end ejerlejlighederne i de mindre byer.

Denne sammenhæng gælder ikke for familier, der bor til leje. Her er den gennemsnitlige indkomst nogenlunde konstant på tværs af bystørrelse. Professionelle aktører på markedet for etageboliger kan med fordel tage højde for, hvordan lejligheders ejertype og geografiske placering hænger sammen med beboernes indkomst.

Det er derudover bemærkelsesværdigt, at indkomstniveauet for ejerfamilierne i byer med færre end 10.000 indbyggere ligger tættere på lejerfamiliernes indkomstniveau i samme størrelse by end på indkomstniveauet for ejerfamilier i de øvrige bystørrelser.

Uddannelsen følger byen – ikke boligen

Hvordan adskiller uddannelsesniveauet sig for ejere og lejere i de fem bystørrelser?

Familiernes uddannelsesniveau er opgjort som den samlede normerede studietid for deres højeste fuldførte uddannelse. Hvis den højeste fuldførte uddannelse f.eks. er en studentereksamen, svarer det til 13 års uddannelse, og en bacheloruddannelse svarer til 16 års uddannelse.

Figur 2 viser, at det gennemsnitlige uddannelsesniveau stiger med størrelsen af byen, og at ejerne har længere uddannelse end lejerne i alle bystørrelser. Ejerne har i gennemsnit 15,5 års uddannelse, mens lejerne i gennemsnit har 14,6 års uddannelse. Ligesom det var tilfældet med indkomst, er der ikke stor forskel på ejernes og lejernes gennemsnitlige uddannelsesniveau i byer med færre end 10.000 indbyggere.

Fordommen om, at der er en skarp skillelinje mellem ejere og lejere, holder derfor ikke. Både hvad angår uddannelse og indkomst har ejerne i byer med færre end 10.000 indbyggere mere til fælles med lejerne i samme størrelse by end med ejerne i de øvrige bystørrelser. Der findes derfor ikke én ”ejertype” og én ”lejertype”. Derimod har størrelsen af byen stor betydning for beboernes socialøkonomiske status.

Tomme sparebøsser hos lejerne

Kigger vi på de penge, som lejere og ejere kan bruge nu og her, er der store forskelle. Her står ejerne bedst, hvis Toyotaen bryder sammen eller der opstår andre uforudsete udgifter.

For familier, der bor i ejerboliger, er opsparingen – de likvide midler – næsten syv gange så stor, som for familier, der bor til leje. Median-opsparingen for ejerne er på 400.000 kr., mens lejerne har 60.000 kr. at gøre godt med.

Det er forventet. Som ejer har du et større økonomisk ansvar, f.eks. hvis køleskabet går i stykker. Som lejer kan man i mange tilfælde blot kontakte udlejeren for at få løst problemet. Lejeren kan derfor nøjes med en mindre buffer. Derudover sker der en naturlig selektion, når drømmen om en ejerbolig skal realiseres: Kun familier med en tilstrækkelig opsparing kan blive lånegodkendt til at købe en ejerbolig. Ligesom med indkomst kan lejerfamiliernes mindre opsparing ift. ejerfamilierne også forklares med, at lejerne i gennemsnit er yngre og i højere grad består af singler.

Alligevel er det bemærkelsesværdigt, at mange lejere har så lidt at stå imod med. Når vi ser nærmere på tallene, viser det sig eksempelvis, at en fjerdedel af lejerne i hovedstadsområdet har mindre end 15.000 kr. i likvide aktiver, og den tiendedel af lejerne, der har allermindst opsparing, har mindre end 3000 kr. I byerne uden for hovedstadsområdet med mindst 100.000 indbyggere er de tilsvarende tal 20.000 kr. og 8000 kr.

Det tyder derfor på, at en betragtelig andel af lejerne i de større byer har et højt omkostningsniveau i forhold til deres indkomst. Når så mange lejere lever så at sige fra hånden til munden, vil de f.eks. ikke kunne præstere en udbetaling på en anden lejebolig uden at bede om finansiering. En af fordelene ved at bo til leje i forhold til at eje er ellers den fleksibilitet, som det giver, at man hurtigt og nemt kan flytte ud af sin bolig. Uden en tilstrækkelig økonomisk buffer kan lejerne ikke udnytte denne fleksibilitet, og de er samtidig følsomme overfor negative chok i deres privatøkonomi såsom arbejdsløshed eller huslejestigninger.

Lejere bruger færre kvadratmeter

Ejerfamilierne bor i gennemsnit i større boliger end lejerfamilierne. Det virker måske rimeligt, fordi ejerfamilierne oftere består af par og oftere har hjemmeboende børn. I gennemsnit indeholder ejerfamilierne derfor flere personer end lejerfamilierne. Figur 4 viser dog, at det ikke blot er på familieniveau, at ejerne har flere kvadratmeter at boltre sig på.

Opgjort som boligareal pr. person i husstanden har ejerne også mest plads. Hver person i ejerfamilierne har i gennemsnit 64 m2, mens det tilsvarende tal for lejerfamilierne er 45 m2. For både ejere og lejere gælder det, at hver person har færrest boligkvadratmetre til rådighed i de større byer, hvor prisniveauet for ejerlejligheder og huslejeniveauet for lejelejligheder er højest.

Et kig i krystalkuglen: Vi bliver flere singler

Spørgsmålet er nu, hvordan den fremtidige efterspørgsel efter lejelejligheder i forhold til ejerlejligheder vil blive? Kan lejemarkedet bære, hvis der fortsat er en overvægt af lejeboliger i forhold til ejerboliger ved opførelse af etageboligejendomme?

Andelen af singler blandt de husstande, der bor i private udlejningslejligheder opført efter 2010, er næsten dobbelt så stor som andelen af singler blandt de husstande, som ejer lejligheder opført efter 2010 (67 pct. mod 35 pct.). I de seneste 35 år er andelen af singler steget støt. I 1987 var 48 pct. af husstandene i Danmark singler. I år er tallet 55 pct. Der er ikke noget, der indikerer, at denne udvikling vil stoppe. Der er derfor grund til at forvente, at der også i fremtiden vil være en sund efterspørgsel efter nyopførte lejelejligheder fra singler.

Prisen på ejerlejligheder smitter også af på efterspørgslen efter lejelejligheder. Når ejerlejlighedspriserne stiger, hvilket vi særligt har oplevet i de større byer i de senere år, har det den konsekvens, at færre lejerfamilier kan blive lånegodkendt til at købe en ejerlejlighed. Højere priser på ejerlejligheder gør derfor lejelejligheder mere attraktive.

I flere af de større byer har der været et underudbud af (billige) lejelejligheder. Man kan forestille sig, at nogle lejere er flyttet ind i lejligheder, som måske ikke var deres førsteprioritet, men som var det eneste tilgængelige. Efterhånden som der opføres flere lejelejligheder i byerne, så udbud og efterspørgsel stemmer bedre overens, vil lejerne få mere at vælge imellem.

Investorer og developere, der arbejder med udvikling af boligudlejningsejendomme, gør derfor klogt i at tage højde for privatøkonomiske karakteristika for de nuværende lejerfamilier i de geografiske områder, som de opererer i. På den måde har investorer og developere mulighed for at tilpasse huslejeniveau og boligkvalitet til lejernes økonomiske formåen ved opførelse af lejelejligheder.

Det er godt for både lejere og udlejere. På den ene side får lejerne en bolig, som de reelt kan betale. På den anden side reducerer udlejerne deres risiko for tomgang, fordi lejemålene har en pris, som er realistisk for de lejere, som lejemålene henvender sig til.

Klumme: Fem vilde forudsigelser – seks måneder senere

Klumme: Fem grunde til at bygge spekulativt inden for industri- og logistikejendomme

Klumme: Kortsigtede investorer er forsvundet efter regeringens boligindgreb

Klumme: Flere udenlandske investorer jagter boliger i provinsen