I december 2020 forsøgte vi at tænke ud af boksen. Vi forsøgte at udfordre. Og vi nåede til disse forudsigelser, da vi befandt os i en mørk vinter i coronatruslens tegn, stadig uden vacciner:

1. Startafkastkravene falder til under 3,00 pct.
2. Mindst 2 hotelkæder vil gå konkurs eller blive rekonstrueret
3. Boliglejen vil falde – bortset fra i København
4. Lagerbeskatningen falder til jorden
5. Transaktionsvolumenen vil stige med 50 pct.

Og hvor er vi nu – blot sels måneder senere?

Startafkastene er faldende

Den lange rente er steget, og der er en betydelig frygt for yderligere rentestigninger, også for de korte renter. Især i USA stiger inflationen, og mange forventer, at den amerikanske centralbank, Fed, vil være nødt til at stramme pengepolitikken for at undgå overophedning. Også i Europa registreres tendenser til en stigende inflation.

Ingen ved med sikkerhed, om stigende inflation er en naturlig og midlertidig konsekvens af genåbningen efter covid-19, eller om det er et længerevarende fænomen, skabt af en ekstremt ekspansiv penge- og finanspolitik.

Men ejendomme opfattes som aktiver med inflationsbeskyttelse, og der er ikke tegn på, at afkastkravene skal stige, snarere tværtimod.

I de transaktioner i første halvdel af 2021, hvor nettostartafkastet har været omkring 3,00 pct., har man kunnet argumentere for lejereserver eller andet optimeringspotentiale, som har berettiget til et lavere direkte afkast. Men vi er overbeviste om, at det direkte afkast på de allerbedste ejendomme inden for både bolig- og kontorsegmentet i dag er omkring 3,00 pct., også uden reserver eller andet optimeringspotentiale. Der vil næppe være mange danske købere til sådanne priser, men der vil være købere fra andre europæiske lande såvel som Nordamerika og Fjernøsten.

To hotelkæder vil gå konkurs eller blive rekonstrueret

I skrivende stund er BC Hospitality Group blevet rekonstrueret, aktiekapitalen er tabt, og der er tilført ny kapital.

Men sin eksponering koncentreret i København og med en meget betydelig møde- og konferenceforretning har BC Hospitality Group været mere end almindelig hårdt ramt af coronapandemien.

Når aktionærer og andre taber penge, er der altid kritiske miner. Men vi er hos Colliers glade for og stolte af at have bistået med at skaffe ny kapital til en virksomhed, som havde akut behov for det, og hvor et sammenbrud havde haft negative konsekvenser for ikke blot de direkte involverede, men næsten uoverskuelige konsekvenser for den samlede hotel-, møde- og konferencesektor i København.

Kommer der yderligere?

Vi håber det ikke. Men med udfasningen af hjælpepakker står hotelbranchen i København – i modsætning til provinsen – over for den måske vanskeligste sommer nogensinde.

Hotelbranchen i København skal på sigt nok komme tilbage på fuld styrke. Men situationen i 2021 kan godt koste yderligere ofre.

Boliglejen vil falde

Investorerne efterspørger boligejendomme, kapitalen er mere end rigelig, og der bygges rigtigt mange boliger. Investorer fra især Tyskland og Fjernøsten investerer aggressivt i København, og når Goldman Sachs køber boliger i Silkeborg, Horsens, Viborg, Kolding og Randers, må man sige, at de internationale investorer ikke kun er i København og Aarhus.

Når der bygges mange nye boliger, vil risikoen for en ubalance mellem udbud og efterspørgsel være notorisk stigende. Vi har dog ikke for alvor kunnet konstatere tegn på mere strukturel tomgang og deraf følgende faldende lejepriser. Men risikoen er latent i en del markeder. Den vil ikke for alvor udkrystallisere sig i 2021. Men i 2023-2024 vil vi i nogle områder og for nogle boligtyper se faldende lejepriser.

Lagerbeskatningen falder til jorden

Når man forsøger at spå om fremtiden, er det til tider vanskeligt at skelne mellem tro og håb. Og der synes at være et stabilt politisk flertal for at indføre lagerbeskatning for ejendomsinvestorer med virkning fra 2023. Mod et sådant politisk flertal vil selv de mest rationelle argumenter – om vilkårlighed i skatteligningen, manglende retssikkerhed og et forventeligt provenu, som ikke vil modsvare omkostningerne ved administration og kontrol – ofte være forgæves.

For nærværende er der blot grund til at opfordre alle investorer, som vil være omfattet af forslaget om lagerbeskatning af ejendomme, til at sikre sig de bedst mulige beviser for indgangsværdierne i 2023 og markedsværdierne fremadrettet.

I de kommende år vil vi utvivlsomt se mange rådgivere falbyde vurderingsrapporter, som skal bruges som dokumentation af markedsværdier over for Skat. Men det vil næppe være klogt at forsøge at spare nogle tusinde kroner i vurderingshonorar og risikere, at skattemyndighederne efterfølgende tilsidesætter vurderingen, fordi kvaliteten og dokumentationen er for ringe.

Med andre ord: Vi tror (desværre), at lagerbeskatningen kommer.

Transaktionsvolumenen stiger med 50 pct.

Det er for tidligt på året at give et kvalificeret estimat af, hvor transaktionsvolumenen ender. Men den vilde forudsigelse – en stigning på 50 pct. fra 2021 – er ikke uden for rækkevidde.

I forhold til de fleste andre europæiske ejendomsmarkeder er rammebetingelserne i Danmark fortsat ganske fordelagtige, så det kan ikke undre, at mange internationale investorer allokerer store mængder kapital til Danmark. Usikkerheden knytter sig mere til, hvorvidt der er tilstrækkeligt med investeringsmuligheder.

Vi når ikke en rekord på transaktionsmarkedet, hvis sælgerne alene er dem, som er mere eller mindre tvunget til at sælge, f.eks. investorer med finansielle udfordringer, projektudviklere, som lever af at udvikle og sælge, og investorer med ”udløbsdato”, f.eks. ejendomsfonde, som skal afvikles.

Men der er også mange investorer, som med god grund vil udnytte momentum i markedet til at sælge aktiver, som på sigt ikke passer ind i strategien. Og så er spørgsmålet, hvor mange som vil være fristet af priser, som er ”all-time high” – vel vidende, at genplacering af den frigjorte kapital i sig selv er en udfordring.

Klumme: Kortsigtede investorer er forsvundet efter regeringens boligindgreb

Klumme: Hvilken effekt vil rentestigninger få på afkastkrav?

Klumme: Et mere moderat afkast i vente i 2021 – dog er udfaldsrummet stort

Klumme: Fem vilde forudsigelser for ejendomsmarkedet i 2021