Skal man finde en økonomisk vejrhane på det kommercielle ejendomsmarked, skal man rette blikket mod industri- og logistikejendommene. Både i Danmark og i udlandet har markedet for denne type ejendomme traditionelt bevæget sig hurtigt i samme retning som de generelle økonomiske tendenser.

I øjeblikket buldrer markedet fremad på bagkant af udbruddet af covid-19, hvilket skaber særligt gunstige forhold for spekulativt byggeri. Blandt de aktuelle tendenser, som driver markedet, er der især to, som stikker ud.

Stigende e-handel driver efterspørgslen

På globalt plan har forbrugerne de seneste år handlet mere og mere online, og ifølge flere studier er Danmark faktisk blandt de lande, hvor der handles mest online. I 2010 udgjorde e-handlen blot 5 pct. af det samlede private forbrug. I 2020 er denne andel vokset til 15 pct. ifølge Danmarks Statistik og FDIH (Foreningen for Dansk Internethandel).

Som følge af de gentagne nedlukninger af de fleste fysiske butikker, på nær dagligvarebutikker, har danskerne i stigende grad købt deres varer hjemme fra sofaen. Forbrugere, der er vant til at handle digitalt, har købt mere online end tidligere, samtidig med at de har købt flere forskellige typer produkter end tidligere. Derudover er e-handlen steget, fordi nye målgrupper, herunder de ældre, er begyndt at handle på nettet.

Den stigende efterspørgsel har også formet selve bygningerne – bogstaveligt talt. På grund af væksten i e-handlen er kravene til lager- og logistikbygninger blevet højere, hvilket er en trend, der forventes at fortsætte. Jo højere aktivitet, desto vigtigere er det at have avancerede faciliteter, herunder automatiserede systemer, effektive højloftede bygninger og ramper til at lette til- og frakørsel med lastbiler.

Større kontrol over forsyningskæderne

Pandemien har også påvist, hvor sårbare de globale forsyningskæder er og hvor afhængige de er af åbne grænser, effektive transportmidler og velfungerende produktionskæder. Den begrænsede flytrafik, havnelukninger, mangel på arbejdskraft, øget grænsekontrol og omlægning af ruter har haft stor indvirkning på transporten af varer, hvilket har tvunget virksomheder til at gentænke, hvordan de kan sikre deres forsyningskæder i fremtiden.

Hos Colliers forventer vi, at øget diversifikation i netværket af leverandører samt øget indenlandsk produktion og oplagring er blandt de løsninger, som bliver implementeret på kort til mellemlangt sigt. Særligt øget indenlandsk produktion og oplagring forventes at øge efterspørgslen efter industri- og logistikejendomme. 

Mangel på ledige lokaler hæmmer væksten

Under covid-19 har mange virksomheder med en e-handelsplatform oplevet, hvad der normalt modsvarer flere års vækst på få måneder. Dette har også haft en effekt på logistikmarkedet, hvor vi i øjeblikket oplever en intensiv konkurrence om effektive og moderne lejemål med en god geografisk placering. Selv om en analyse af tomgangsniveauerne rundt omkring i Danmark tegner et billede af et tomgangsniveau, der har været stort set uændret de seneste år, er dette dog ikke helt retvisende. En stor del af de tomme arealer findes i utidssvarende lokaler, som ikke imødekommer lejernes krav i dag.

Den lave tomgang har også sat sit præg på lejeudviklingen. Selvom stigende lejeniveauer kan være et positivt tegn og indikere øget markedsaktivitet, så er en stor del af udviklingen drevet af de manglende lejemuligheder og den høje konkurrence.

Byggeri på vej i København, men betinget af udlejning

En analyse af det kommende udbud uden for København, langs E20-motorvejen fra Høje-Taastrup ned til Køge – i denne artikel benævnt ”sydkorridoren” – indikerer på nuværende tidspunkt, at der vil blive bygget omkring 230.000 kvm industri- og logistikbygninger i alt de kommende år, primært næste år.

Selvom dette kommer til at øge udbuddet, så er en stor del af arealerne allerede forhåndsudlejet. Herved skabes ikke meget dynamik i markedet, da der primært er tale om udvidelser af eksisterende lejemål frem for relokaliseringer. Endvidere er der i sydkorridoren potentielt udviklingsprojekter med et samlet omfang lige under 500.000 kvm, hvilke dog afventer forhåndsudlejning, før byggeriet påbegyndes. Med en leveringstid, der sjældent er mindre end 12 måneder, er nybyggeri imidlertid ofte ikke en løsning for mange virksomheder, som har akut behov for plads.

Derfor kan spekulativt byggeri være lukrativt

Vi har tidligere vovet den påstand, at flere markedsdrivere indikerer, at tiden er inde for spekulativt byggeri inden for især logistikejendomme. Vi ser ingen tegn på, at efterspørgslen efter logistiklokaler vil aftage den kommende tid, og på trods af, at der eksisterer en større risiko ved spekulativt byggeri end ved forhåndsudlejet byggeri, vurderer vi, at denne merrisiko er på sit laveste niveau i over 10 år.

Samtidig har vi oplevet, at den intense konkurrence på både lejer- og investeringsmarkedet har presset ejendomspriserne kraftigt op for logistikejendomme de senere år – en tendens, der er fortsat ind i 2021. På trods af stigende byggeomkostninger ser vi derfor nu, at de kapitaliserede markedsværdier for færdigopførte ejendomme langt overstiger byggeomkostningerne, hvilket gør spekulativt byggeri mindre følsomt over for ændringer i markedet.

En forretningsplan for spekulativt byggeri bør altid planlægges og eksekveres med omtanke, men i lyset af det aktuelle betydelige behov for nye og moderne logistiklokaler, samt den massive investorefterspørgsel efter denne ejendomstype, mener vi, at investorerne nu bør overveje at bevæge sig længere ud ad risikokurven ved at investere i spekulativt byggeri i dette segment, da det meget vel kan vise sig at være særdeles lukrativt.