Vi spoler tiden tilbage til 2019. I medierne er overskrifterne ikke til at tage fejl af: Her kan man læse, hvordan tilsyneladende griske udenlandske investorer overtager gamle bogligejendomme for derefter at hæve lejen for nye lejere til urimelige højder, så snart de har gennemført moderniseringer.

Den ældre boligmasse udgør en særligt attraktiv investeringsmulighed. Ejendommene er ofte velbeliggende i danske storbyer, og da mange endvidere er omfattet af reglerne om lejefastsættelse efter omkostningsbestemt husleje, såkaldte OMK-ejendomme, er det et segment med yderst lav tomgangsrisiko.

Ifølge boligreguleringsloven paragraf 5, stk. 2, kan lejen i sådanne ejendomme hæves til det lejedes værdi ved gennemgribende modernisering af lejlighederne i takt med, at de lediggøres, hvorfor investeringer i den ældre boligmasse også giver mulighed for merafkast. Dette har givet især udenlandske kapitalfonde, anført af Blackstone, stor appetit på denne ejendomstype.

Overskrifterne i 2019 nåede hurtigt til Christiansborg, hvor der opstod politisk uro som følge af de massive opkøb baseret på forretningsplaner, der sigtede mod en hurtig modernisering af lejemål for at hæve lejen. Uroen forplantede sig til investeringsmarkedet i form af usikkerhed og en afventende holdning blandt investorerne. Januar 2020 indgik et politisk flertal derfor en aftale om at ændre boligreguleringsloven paragraf 5, stk. 2 med virkning fra juli 2020.

Ovenstående figur viser handler med ejendomme omfattet af omkostningsbestemt leje (OMK) i København og Aarhus. Kilde: Colliers.

Ovenstående figur viser typen af købere for de samme typer ejendomme i de samme områder. Kilde: Colliers

Sådan har ændringerne påvirket markedet

Selvom den politiske aftale førte til en afklaring af reglerne, var der delte holdninger til, hvordan den på sigt ville påvirke både investorsammensætningen, priserne og gennemsigtigheden i markedet. Vi er således først nu begyndt at kunne høste de første erfaringer siden indgrebet.

Prissætning

• Kapitalrigelighed og efterspørgsel: Generelt har ejendomsmarkedet, også markedet for boligejendomme underlagt omkostningsbestemt husleje, i løbet af det seneste år oplevet en massiv efterspørgsel som følge af det store kapitalplaceringsbehov i kølvandet på en markant rentesænkning såvel som de betydelige mængder kapital, der er pumpet ud i markederne for at imødegå coronakrisen. Denne markedsfremgang estimeres isoleret set til at have medført prisstigninger på 2-4%, siden lovindgrebet blev vedtaget, som resultat af faldende afkastkrav.
• Fald i priserne på OMK-ejendomme: En gennemgang og analyse af realiserede transaktioner med ejendomme underlagt omkostningsbestemt husleje tyder på, at priserne er faldet med 5-10%. En nedjustering af priserne på den ældre boligmasse var forventet, særligt for ejendomme med en stor andel af lejemål, der endnu ikke er moderniseret og derfor omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. De realiserede handler indikerer dog et mindre prisfald end tidligere forventet, alt andet lige, hvilket også skal ses i lyset af markedets fremgang.

Investorsammensætning

• Skift mod langsigtet investeringshorisont: Vi har set et skift fra kortsigtede investorer med høje forrentningskrav, især ejendomsfonde, mod langsigtede investorer, der i mindre grad bliver påvirket af karensperioden i deres prissætning. Hvor investeringsstrategien for de kortsigtede investorer typisk indebar en aggressiv forretningsplan med en hurtig modernisering af ejendommene for at opnå et højere afkast, er der nu et skærpet fokus på at beholde ejendommene i længere tid, hvis et yderligere afkast skal opnås. For de kortsigtede investorer, som primært søger høje forrentningskrav, er det svært at anlægge en længere investeringshorisont baseret på den aktuelle forretningsplan, og det får dem til at søge mod andre segmenter.
• Færre udenlandske investorer: Hvor der i 2018 var en overvægt af udenlandske investorer i dette segment, har det i tiden siden indgrebet været stort set udelukkende danske investorer. En af de væsentligste forklaringer er muligvis, at mange investorer var udenlandske kapitalfonde med en kortsigtet investeringshorisont, og i takt med, at de forsvinder fra markedet, forsvinder antallet af udenlandske investorer tilsvarende. Derudover kan den politiske ustabilitet på et i forvejen komplekst og reguleret marked på kort sigt have bidraget til at skræmme udenlandske investorer væk.

Transaktionsaktivitet

• Stigende transaktionsaktivitet: Transaktionsaktiviteten er igen så småt begyndt at stige, efter markedet oplevede et massivt fald i 2019, da usikkerheden tog til. På trods af afklaringen om indgrebets hovedelementer, ser vi dog stadig ind i ganske få handler, og mange af disse har omfattet andelsboliger, der er fritaget for karensperioden. Det kan være en indikation på, at markedet fortsat mangler bred enighed i spørgsmålet om forskellen mellem køber og sælgers prisforventninger – en forskel, der opstår på grund af karensperiodens konsekvenser. Vi ser dog en tiltagende normalisering af markedet, nu hvor uroen har lagt sig og investeringsaktiviteten er begyndt at tage til.
• Institutionelle investorer og ejendomsselskaber på fremmarch: Ejendomsfondene har tidligere været aggressive på prissætningen, og i takt med at de har trukket sig tilbage fra markedet, er der blevet plads til investorer med en længere investeringshorisont og lavere forrentningskrav, især institutionelle investorer og ejendomsselskaber. De langsigtede investorer er i højere grad villige til at søge enighed i spørgsmålet om forskellen mellem deres og sælgers prisforventninger. Denne forhandlingsvillighed skyldes primært købernes lange investeringshorisont, hvor et eventuelt tab kan fordeles over en længere årrække, ligesom ejendommene sjældent står for at skulle sælges igen inden for en kort årrække. Skiftet i investorsammensætningen har alt andet lige haft en mindre, men positiv effekt på investeringsaktiviteten.

Flere handler på vej trods indgreb

Til trods for den relativt lave investeringsaktivitet efter indgrebet forventer vi snart at se en stigning i investeringsaktiviteten i segmentet. Den gamle boligmasse byder fortsat på attraktive investeringsmuligheder med en lav risikoprofil og mulighed for højere afkast gennem aktiv asset management. I et marked præget dels af stigende priser på andre ejendomsinvesteringer med lav risiko, dels af et massivt kapitalplaceringsbehov, forventer vi grundlæggende at se en stigning i transaktionsvolumenen.

Ikke blot oplever segmentet en stigende efterspørgsel, men udbuddet vil også stige som følge af, at usikkerheden blandt sælgerne vil aftage yderligere, og investorer med et strategisk ønske om frasalg opdager, at de mere langsigtede investorer er villige til at betale fornuftige priser. Det kan yderligere være med til at kompensere for forskellen mellem køber og sælgers prissætning som følge af karensperioden. Forskellen vil under alle omstændigheder mindskes i takt med, at flere og flere omkostningsregulerede lejemål over tid bliver moderniseret. Det kan også medføre, at investorer, der ønsker at re-allokere, vil forsøge at modernisere mest muligt før frasalg med henblik på at minimere misforholdet i parternes prisforventninger mest muligt.

Vi vurderer imidlertid, at ældre boligejendomme på kort sigt vil være udsatte i et nedadgående marked, da en nedjustering af priserne alt andet lige vil synliggøre forskellen mellem køber og sælgers prissætning, og det kan få handlerne til at gå i stå. Yderligere kan usikkerheden omkring eventuelle fremtidige reguleringer på et område, hvor politikerne har vist sig at være villige til at ændre lovgivningen, også medføre, at investorerne holder sig på sidelinjen – selv om vi vurderer, at det kun vil have en kortvarig effekt.

De kortsigtede investorer vil fortsat være forsvundet fra segmentet, og de aktive investorer vil primært være investorer med en langsigtet investeringshorisont og lavere afkastkrav, bl.a. institutionelle investorer. Vi forventer, at de udenlandske investorer vil komme tilbage til segmentet, men at de i højere grad vil samarbejde med danske asset managers for at kunne agere hensigtsmæssigt på markedet.

Opret et gratis prøveabonnement på EjendomsWatch her

Klumme: Ejendomme ramt af boligindgreb genvinder deres momentum

Colliers: Investeringsejendomme funklede i 2020 med afsæt i lave afkastkrav

Internationale investorer rører ikke ældre ejendomme efter Blackstone-indgreb