Der er store forventninger til dansk økonomi og ejendomsinvesteringsmarkedet i 2021: Udrulningen af covid-19-vaccinerne er i gang og i løbet af de kommende måneder forventes en gradvis genåbning af samfundet.

Desuden har danskernes indlånskonti rundet mere end 1000 mia. kr., hvorfor rammerne er sat for en sommer, der formentlig kommer til at redde både restauranter, butikker og oplevelsesindustrien.

Også politisk er der fokus på at få økonomien op i gear, både i Danmark og i udlandet. Eksempelvis har EU sat 750 mia. euro af til at genoprette økonomien, mens centralbankerne verden over forsætter med at trykke penge.

Dertil er der forsat en forventning om et lavt renteniveau, hvilket både sikrer et stort placeringsbehov og attraktiv finansiering. Flere danske pensionskasser mangler stadig at opnå den ønskede eksponering mod ejendomme, mens både danske og udenlandske ejendomsfonde rejser store mængder kapital.

Selvom vi generelt har et positivt syn på 2021, er der stadig et stort udfaldsrum i forhold til årets endelige totalafkast, da det afhænger af, hvordan de kommende måneder udspiller sig.

Det sandsynlige scenarie

Hos Colliers ser vi størst sandsynlighed for et marked præget af en smule usikkerhed, men et fortsat meget betydeligt kapitalplaceringsbehov. Efter flere år med faldende afkastkrav og højere priser er det som udgangspunkt ikke vores forventning, at afkastkravene vil opleve større fald i 2021 i de fleste segmenter. Dog forventer vi et fortsat moderat nedadgående pres på afkastkravene for de bedst beliggende og mest attraktive kontor- og logistikejendomme. 

Selvom der opføres meget kontor, vil de bedst beliggende kontorejendomme i mindre grad påvirkes af øget byggeaktivitet. For logistikejendomme har mange kommuner derimod omlagt tidligere industriområder til boligkvarterer, hvorfor der er begrænsede muligheder for at udvikle nye tidssvarende logistikejendomme på attraktive placeringer, hvilke i de senere år har oplevet stor investorefterspørgsel.

Brugermarkedet vil stadig være påvirket af de økonomiske konsekvenser af covid-19, og inflationen forventes fortsat at være lav, hvorfor vi ikke forventer større strukturelle ændringer i leje- eller tomgangsniveauerne.

Med udgangspunkt i et direkte afkast på ca. 4 pct. vurderer vi, at disse forventninger vil medføre et totalafkast på ca. 6 pct. i 2021, hvor værditilvæksten på omkring 2 pct. primært vil være drevet af faldende afkastkrav.

Det optimistiske scenarie

Vi kan dog ikke udelukke, at ”the weight of money”, dvs. de gigantiske summer, som investorerne skal placere, vil betyde, at appetitten på investeringer i ejendomme og ikke mindst kontorejedomme vil stige i 2021. Det kan medføre faldende afkastkrav – også for kontorejendomme, der ligger uden for Københavns CBD (Central Business District).

Dette scenarie vil dog afhænge af investorernes syn på kontormarkedet. Kontorejendomme har de seneste år oplevet prisstigninger, og når ejendomme stiger i værdi, øges lysten til at bygge mere. I øjeblikket bliver der således opført kontorer i Københavns udviklingsområder, blandt andet Ørestad, Nordhavn, Sydhavn og Carlsberg Byen, men også rundt omkring i Storkøbenhavn.

Derudover er det forsat for tidligt endeligt at konkludere på coronapandemiens langsigtede effekt på virksomhedernes kontorarealrealforbrug. Viser investorernes appetit på kontorejendomme at overgå forventningerne, kan et sådant scenarie resultere i tocifrede totalafkast på erhvervsejendomme i Storkøbenhavn.

Det pessimistiske scenarie

Covid-19 er forsat den største usikkerhedsfaktor. Det kan stadig ikke med sikkerhed siges, hvornår vi kommer til at se en fuld genåbning af samfundet, og her spiller potentielle nye virusmutationer en væsentlig rolle, ligesom en genåbning også vil afhænge af vaccinernes reelle virkning.

Begge dele kan have store konsekvenser både sundhedsmæssigt og på ejendomsmarkedet. Selvom erhvervsejendomme i Storkøbenhavn klarede sig godt sidste år trods covid-19, vil en længerevarende nedlukning og øget usikkerhed betyde, at de hårdt pressede hotel- og detailejendomme igen kan ende med at være sorteper. Totalafkastet i 2021 vil således afhænge af, hvor lang udsigten til en normal hverdag er.

Colliers-chef: "Den sorte svane landede – men den er lettet igen"

Colliers: Investeringsejendomme funklede i 2020 med afsæt i lave afkastkrav

Colliers spår fremgang på 50 pct. i ejendomsinvesteringer i år

Klumme: Internationale investorer stod for 55 pct. af ejendomshandlerne i 2020