Klumme: Hvilken effekt vil rentestigninger få på afkastkrav?
Obligationsrenterne svinger op og ned hver eneste dag. Men set i et længere perspektiv er renten faldet.
I februar 1982 toppede renten på en 2-årig statsobligation med 20,82 pct. Næsten samtidig, i 1981, var den amerikanske "prime rate" – den variable lånerente i amerikanske banker til førsteklasses kunder – over 20 pct.
Da den danske korte rente for første gang i historien blev negativ i 2012, var mange af den opfattelse, at dette ville være et kortvarigt og helt usædvanligt fænomen.
Nu har de korte renter været negative i næsten 10 år, og vi har også vænnet os til negative renter på statsobligationer med 10 års løbetid.
Den massive pengeudpumpning efter udbruddet af covid-19 har imidlertid – sammen med forventninger om en meget kraftig økonomisk vækst og stærkt stigende energipriser – for første gang i årevis ført til bekymring for en stigende inflation. Derfor er de lange renter steget ganske stærkt i 2021.
Afkast er fulgt nedad med renterne
Når renterne falder, er det ikke underligt, at også startafkastene på ejendomsinvesteringer falder. Det bliver billigere at finansiere ejendomsinvesteringer, og negative renter på obligationsinvesteringer øger investorernes appetit på andre investeringsaktiver med et højere direkte afkast. Derfor har de faldende renter i de seneste mange år medført faldende startafkastkrav og stigende priser på investeringsejendomme.
Enhver ejendomsinvestor drømmer om faldende tomgang og stigende lejepriser. Det betyder stigende ejendomsværdier.
I de seneste 5 år er priserne på erhvervs- og investeringsejendomme gennemsnitligt steget i alt ca. 26,5 pct. Disse prisstigninger er kun i beskedent omfang drevet af stigende lejeindtægter. 85 pct. af værdistigningen er imidlertid drevet af faldende afkastkrav, mens kun 15 pct. er forårsaget af driftsmæssige forbedringer.
På langt sigt kan denne udvikling naturligvis ikke fortsætte. Og der er i stigende grad registreret en bekymring for, at stigende renter vil føre til stigende startafkastkrav på ejendomsinvesteringer – og dermed faldende priser.
Inflation er godt for ejendomspriserne
Det er imidlertid langt fra sikkert, at rentestigningerne vil fortsætte. Specielt den amerikanske centralbank Fed har givet udtryk for, at man ikke er specielt bekymret, selv om inflationen i en periode måtte overstige det langsigtede inflationsmål, og både Fed og ECB synes at være fast determinerede på gennem fortsat massive obligationskøb at holde renterne på et meget lavt niveau.
Hertil kommer, at en kraftig stigning i den økonomiske aktivitet og en stigende inflation faktisk i sig selv er positiv for ejendomspriserne. Med en stigende økonomisk aktivitet følger højere beskæftigelse og forbrug – og dermed højere efterspørgsel efter erhvervslokaler. Samtidig er lejepriserne typisk regulerede med stigningen i nettoprisindekset, og en højere inflation vil derfor føre til øgede lejeindtægter. Endelig vil en høj økonomisk aktivitet og en stigende inflation uvægerligt også resultere i stigende byggepriser.
Hvis en stigende lang rente således er forårsaget af en stigende inflation, vil effekten på ejendomspriserne ikke nødvendigvis være negativ. Hvis ejendomsinvestorerne forventer en højere inflation, vil de indkalkulere stigende lejepriser over tid – og derfor vil en stigende inflation ikke nødvendigvis resultere i stigende startafkastkrav.
Faktisk har "yield gap" – forskellen mellem startafkastet på førsteklasses investeringsejendomme og renten på 10-årige statsobligationer – i flere år været historisk høj, netop fordi ingen forventede inflation. Og er inflationsforventningen stigende, vil en stigende lang rente ikke medføre stigende krav til det direkte afkast på ejendomsinvesteringer. Forventning om stigende inflation vil således føre til et lavere "yield gap" – man kan leve med et lavere startafkast, hvis man forventer stigende lejepriser.
Den største risiko er overproduktion
Det kan ikke udelukkes, at vi i nogle geografiske områder og inden for nogle segmenter vil registrere, at investorernes afkastkrav vil stige og priserne dermed falde. Men en sådan udvikling vil ikke være forårsaget af et stigende renteniveau. Sådanne risici er langt overvejende knyttet til den underliggende efterspørgsel efter lokaler og udbuddet af lokaler.
Og der er en latent risiko for, at den massive efterspørgsel efter investeringsejendomme fører til et nybyggeri, som er større end efterspørgslen. Det kan føre til en ubalance mellem udbud og efterspørgsel af både erhvervslokaler og boliger – og et overudbud vil notorisk føre til faldende markedslejepriser, uanset om der er inflation eller ej. Risikoen på ejendomsmarkedet er således ikke relateret til stigende økonomisk vækst og stigende inflation, men til overproduktion. Men her er vi (endnu) ikke.
Klumme: Flere udenlandske investorer jagter boliger i provinsen
