Klumme: Nye momsregler kan koste ejendomsudviklere dyrt
Det udløste ingen store overskrifter, ja, nærmest ingen omtale overhovedet i erhvervs- og ejendomsmedier, da et bredt flertal i Folketinget tilbage i november 2019 vedtog lovforslag L27 A om at ændre blandt andet momsloven.
Men når de nye momsregler træder i kraft, formentlig fra 1. juli denne sommer, kan det ramme ejendomsbranchen og især projektudviklere.
De nye momsregler får betydning, når et ejendomsprojekt skifter karakter undervejs. F.eks. hvis markedsforholdene har ændret sig, så et planlagt salg af nye boliger – med moms oven i prisen – viser sig vanskeligt, og boligerne i stedet lejes ud, hvilket sker uden moms. Hidtil har projektudvikleren kunnet skifte intention ved byggeriet og skulle så tilbagebetale den allerede fratrukne moms på byggeudgifter med videre over ti år, hvis boligerne udlejes i året efter, at byggeriet står færdigt.
Perioden på ti år afspejler, at projektudvikleren ikke får indtægter fra et salg her og nu, men kun gradvis i form af løbende huslejebetalinger over lang tid.
Fra juli skal den fratrukne moms imidlertid betales tilbage med det samme. Dét vil belaste likviditeten hos projektudvikler og investor, da de tilsvarende indtægter – huslejen – indgår over en lang periode.
Moms på avance
Én ulykke kommer som bekendt sjældent alene, og lov L27 A indebærer også, at momsbeløbet, som skal betales, ikke længere alene udgør den allerede fratrukne moms, men et endnu større beløb. Den såkaldte udtagningsmoms beregnes nemlig ud fra markedsværdien, og derfor omfatter den ikke blot moms af byggeudgifter og lignende, men også moms af en forventet avance.
Ved indgangen til februar 2021 havde Skattestyrelsen ikke offentliggjort nogen vejledning om, hvordan markedsværdien præcist skal gøres op, så udtagningsmomsen kan beregnes.
Det er vigtigt at vurdere sine aktuelle projekter grundigt. Fremover bliver det uhyre vigtigt fra start at kortlægge, f.eks. i samspil med rådgivere, om boligerne i et projekt skal sælges eller lejes ud. Hvis et projekt fremover skifter formål fra salg til udlejning, belaster det såvel likviditet som indtjening.
De ændrede momsregler har også betydning, hvis momspligtig udlejning ændres til fuld momsfri udlejning. Ændringen af momsreglerne skyldes ifølge PWC, at skattemyndighederne har vurderet, at nogle virksomheder fra projektstart ikke har haft en reel intention om at sælge. I stedet har de, ifølge skattemyndighederne, anvendt reglerne på en forkert måde, da det hidtil har været omkostningsfrit at skifte intention senere.
Eksempel - nu og fremover:
Jensen A/S er gået i gang med at bygge 10 boliger i X-købing med udgifter på 50 mio. kr. Momsen heraf udgør 10 mio. kr., og dem trækker Jensen A/S fra, fordi boligerne skal sælges som ejerboliger. Imidlertid kommer de lokale boligpriser under pres, så Jensen A/S dropper det planlagte salg og vil i stedet leje boligerne ud. Boligerne er færdiggjorte i tidligere regnskabsår, og udlejningen begynder i det følgende regnskabsår.
- Sådan er reglerne frem til sommer:
Jensen A/S skal tilbagebetale de fratrukne 10 mio. kr. i moms – over 10 år. Betalingsperioden afspejler, at Jensen A/S ikke får høje salgsindtægter inden for kort tid, men i stedet modtager lavere lejeindtægter over lang tid. - Sådan bliver reglerne fra juli 2021:
Jensen A/S skal betale 14 mio. kr. i moms – med det samme.
Moms skal fremover betales på én gang, når intentionen ændres – og beløbet beregnes af den anslåede salgsværdi for de 10 boliger.
Den vurderede markedsværdi udgør – når boligerne begynder at blive lejet ud – 70 mio. kr. Heraf udgør momsen 14 mio. kr.
Konsekvensen for Jensen A/S er, at virksomheden skal betale moms på 14 mio. kr. mod tidligere 10 mio. kr. (som svarede til den fratrukne moms).
