I juli 2020 blev der indgået en politisk aftale om ændring af boligreguleringslovens paragraf 5.2, men allerede i 2019 havde de politiske vinde skabt tilstrækkelig meget usikkerhed om OMK-ejendommenes fremtid. Det resulterede i en kraftig opbremsning i OMK-investeringerne, men nu ruller markedet igen.

Fra rekordårene i 2017 og 2018 faldt transaktionsaktiviteten med OMK-ejendomme til 10 procent i hhv. 2019 og 2020.

Men vi kan nu se frem til et markant løft i transaktionsvolumen for OMK-ejendomme i hovedstadsområdet som følge af et væsentligt større udbud af denne ejendomsklasse.

Når udbuddet forventeligt stiger, vil vi tilsvarende se en langt mere normaliseret transaktionsvolumen i hovedstadsområdet.

Summen af høj lejesikkerhed  

Ifølge nyeste data er befolkningstallet i København og på Frederiksberg steget med 20 procent de seneste 10 år og den ventes at stige yderligere 15 procent i de kommende 10 år. Med denne udvikling følger en formentlig stabil og kontinuerlig efterspørgsel på boliger i hovedstadsområdet de næste mange år. Det gør boligejendomme til et sikkert ejendomsaktiv, og især OMK-ejendommene har en række unikke egenskaber.

For det første er OMK-ejendommene i København kendetegnet ved solidt murstensbyggeri på særligt eftertragtede beliggenheder, herunder primært brokvarterne, Frederiksberg og Indre By. Når det drejer sig om boligejendomme er beliggenheden et meget væsentligt parameter, da boligerne skal kunne danne ramme om et hjem og nærmiljø, hvor arbejde, uddannelse, indkøb, transport mv. skal gå op i en højere enhed. Når beliggenheden er god, er lejeefterspørgslen det typisk også – derfor er det både attraktivt at bo i og eje OMK-ejendomme.

For det andet holdes lejeniveauerne for gennemgribende moderniserede paragraf 5.2-lejemål, som konsekvens af boligreguleringsloven, på et moderat niveau sammenlignet med den nye boligmasse. De gennemgribende moderniserede paragraf 5.2-lejemål har derfor en prismæssig fordel for lejerne sammenlignet med lejemål i nyere boligejendomme, og af samme årsag vil de typisk blive efterspurgt først. Det medfører, at lejeefterspørgslen er høj efter paragraf 5.2-lejemål og tomgangen er minimal.

Kortet herunder viser koncentrationen af OMK-ejendomme i udvalgte analyserede bydele i hovedstadsområdet. Jo mørkere afmærkning, desto større andel af boligmassen er OMK-ejendomme; eksempelvis udgør 93 procent af etagebyggeriet på Frederiksberg OMK-byggeri. I tabellen nedenunder ses et spænd med lejeniveauerne for hhv. paragraf 5.2 og paragraf 15 A boliger i de undersøgte ejendomme.

Nøglen til merværdi     

I det nuværende og historisk lave renteregime, hvor investorerne har et stort kapitalplaceringsbehov i en konkurrencesituation hvor efterspørgslen er større end udbuddet, er OMK-ejendomme et attraktivt ejendomsaktiv for de investorer, der er villige til at acceptere et lidt lavere afkastkrav og en længere investeringshorisont. Til gengæld opnår de en stabil og sikker investering med mulighed for at realisere en højere værdi ved forbedringsarbejder i ejendommene. For investorerne ligger der netop et økonomisk incitament i at forbedre og renovere den gamle boligmasse. Forbedringer øger det løbende afkast, og i de gamle boligejendomme findes der typisk uudnyttede potentialer.

Der er naturligvis store variationer på tværs af forskellige typer ejendomme og potentialer – derfor kræver det indsigtsfuldt analysearbejde i samspil med en eller flere professionelle partnere at identificere de potentialer, der kan være reelt værdiskabende for den pågældende ejendom. Det være sig alt fra modernisering, udnyttelse af lofter og tagarealer, byggeretter, konvertering af anvendelsesform, lejeanalyser og lejeniveauer samt generel drift- og omkostningsoptimering.

OMK-ejendomme er et interessant investeringsaktiv for de investorer, der brænder for at arbejde aktivt og intelligent med ejendomsoptimering. Det kræver brancherelevant indsigt at drifte og håndtere OMK-ejendomme, men med en professionel tilgang, kan man til gengæld se frem til stabile lejeindtægter, minimal tomgang og på den lidt længere bane også et solidt afkast.