Fuld fart på Danmarks logistikhovedstad
FREDERICIA – Lager- og logistiksegmentet buldrer afsted som aldrig før. Allerede inden coronapandemien var denne type ejendomme i høj kurs, men corona trykkede endnu mere den speeder, man ikke troede kunne komme længere, i bund.
Og så gjaldt det om for investorerne at hente kapital, hoppe på hver sin lastbil og drøne til området.
”Jeg ved, at der i hvert fald er nogle aktører, som ikke fik taget sig sammen og kom til området i en fart. De er godt trætte af ikke at ligge her nu.”
Sådan lyder det fra Jesper Gemmer, adm. direktør i Taulov Dry Port – en aktør, der med PFA i ejerkredsen i den grad nåede at komme til området.
Sidste kapitel i EjendomsWatchs serie De Nye Jagtmarker går til Danmarks ubestridt største logistikknudepunkt: Trekantområdet med i alt syv kommuner, hvoraf de mest kendte er Kolding, Vejle og Fredericia.
Det er ikke uden udfordringer at få så mange kommuner til at spille sammen, når ”de kan lidt af det samme og derfor tiltrækker de samme virksomheder,” fortæller Morten Rettig til EjendomsWatch. Han er adm. direktør i den politiske organisation Trekantområdet Danmark og derfor manden, der skal samle trådene i samarbejdet.
0 pct. forsyningssikkerhed
Kort inden finanskrisen i 2008 begyndte Fredericia Kommune at opkøbe marker og udvikle jorden.
”Finanskrisen kom, og alle var frustreret over al den jord, som bare lå og ventede. Men det viser sig jo bare nu, at projektet er blevet samlet op og gjort færdigt,” siger Jon Stefansen, erhvervsmægler i Nordicals Trekantområdet, mens han i sin bil viser EjendomsWatchs udsendte rundt i Danmarks logistikmekka.
Inden da var det meget længere mod syd, nemlig i Padborg ved landegrænsen, at Danmarks logistikcentrum lå. Hvilket er lidt mærkværdigt i dag, da netop Trekantområdet ligger sublimt i forhold til infrastruktur, pointerer mægleren og fremhæver især motorvejene.
”Det er egentlig meget simpelt. Når man ser på Syddanmark, kører motorvejen op, drejer rundt om Kolding og hen mod Fredericia, hvor den så deler sig mod Odense og Sjælland den ene vej og Aarhus den anden.”
”For 10-15 år siden begyndte man for alvor at bygge meget logistik, særligt i Fredericia. DHL havde f.eks. afdelinger i Padborg og Esbjerg, som blev samlet i Taulov i Fredericia,” siger Jon Stefansen.
Anført af internethandlen og amerikanske Amazons fremmarch har der i adskillige år været en positiv udvikling og øget efterspørgsel på lager- og logistiksegmentet. Men det skulle vise sig at blive endnu mere eksplosivt.
”Der er sket en kæmpe stigning i efterspørgslen i coronaperioden. Samtidig er der kommet flere internationale investorer til – Trekantområdet er attraktiv på tilflytning og logistik og er et alternativ til de store byer, som var blevet for dyre,” siger Jon Stefansen, der samtidig kalder den øgede efterspørgsel for ”markant.”
Da EjendomsWatch møder Jesper Gemmer, topchef i Taulov Dry Port, på hans kontor med udsigt til Fredericias dybvandshavn, beretter han istemmende om den øgede efterspørgsel. ”Flere og flere virksomheder har forsøgt at trække varerne tættere på slutbrugerne.”
Foruden ovenstående titel er han udlejningschef i ADP (Associated Danish Ports), som er et fælles selskab mellem Nyborg og Fredericia Havn, hvor sidstnævnte er majoritetsejer. ADP er desuden ejer med 51 pct. i Taulov Dry Port, mens PFA har 49 pct.
ADP er i samarbejde med PFA en af de få danske aktører, der i Trekantområdet bygger spekulativt, altså uden på forhånd at have skrevet lejekontrakt med en lejer. Udover ADP og pensionsselskabet findes Luxembourg-baserede MG Real Estate, som med Jesper Gemmers ord ”gør lidt af det samme som os.” Og ifølge ham kan det godt betale sig at bygge spekulativt, da vigtigheden af at kunne levere varerne er blevet større:
”Et eksempel på det kan være, at du sidder hjemme søndag eftermiddag klokken 16 og ser et par bukser, du gerne vil have i overmorgen. I gamle dage kunne man vente en uge, men det der speed up og leveringssikkerhed et blevet et vigtigt element,” siger Jesper Gemmer.
”Nu har vi så krigen i Ukraine og stigende energipriser, men allerede inden da så vi et Kina, som åbnede og lukkede. Så forsyningssikkerheden var nogle gange nul og nogle gange 100,” uddyber han omkring vigtigheden af lokale lagre.
Store lastbiler i små rundkørsler
Taulov-området i Fredericia har nu ”næsten enhver logistikaktør i Danmark repræsenteret,” siger Jesper Gemmer og peger på et dronefoto af området. Her er navne som DHL, Leman, DSV, DAO og Postnord og mange flere.
Lige nu har Taulov Dry Port 100.000 kvm udlejningskvadratmeter. Om bare halvandet år er det steget til 285.000 kvm til en samlet værdi af 2,5 mia. kr.
Når udviklingen i Trekantområdet har været så markant, kommer der et øget pres på infrastrukturen, fremhæver Jesper Gemmer. Men også det prioriterer man lokalt at gøre noget ved.
”Fredericia Kommune har for et par år siden udarbejdet en trafikplan for området og afsat ca. 180 mio. kr. over tid til at forberede veje og rundkørsler til fremtiden,” siger Jesper Gemmer med henvisning til, at de stadigt både længere og større lastbiler har svært ved at navigere rundt i rundkørslerne til og fra Taulov-området.
Nordicals Jon Stefansen supplerer, at det understøtter at kunne modtage endnu mere trafik de næste mange år.
”På den måde bliver der plads til os allesammen, både almindelige trafikanter og cyklister.”
Udkonkurrerer hinanden
Hvad gør man med en samling kommuner, der ligger tæt og kan lidt af det samme? Man etablerer organisationen Trekantområdet Danmark, dels i markedsføringsøjemed, dels for nogenlunde at holde styr på de overordnede linjer. Morten Rettig står som adm. direktør i Trekantområdet Danmark i spidsen for den opgave.
”Samarbejdet tager udgangspunkt i, at man buldrer lidt mere, når man er flere. Og ja, de syv kommuner står over for nogle af de samme udfordringer og er på mange måder strukturelt tæt forbundet. Det er vigtigt at have en kritisk masse, når vi f.eks. taler lager og logistik,” siger Morten Rettig til EjendomsWatch.
Kommunerne i Trekantområdet bestemmer naturligvis selv over egen kommunegrænse, så Morten Rettigs rolle er at ”kunne navigere i de mange uafhængige systemer.”
”For der sidder ikke én i toppen og kan bestemme for alle. Så det handler om at kunne massere det ind og få folk til at se det fælles gode i hvert enkelt tiltag.”
Det gør området ekstremt konkurrencepræget, pointerer alle tre parter, som EjendomsWatch har talt med.
Nogle gange sker det, at f.eks. en udenlandsk aktør kontakter Nordicals Trekantområdet og beder om hjælp til at finde en lagerejendom. Hvor i Trekantområdet den ligger præcist er mindre afgørende.
”Så er det jo en større opgave for os, for alle kommuner er konkurrenter, og de vil gerne sælge jord til attraktive priser og tiltrække folk. Men når vi så dykker ned i virksomhedens ønsker, er der ofte nogle kriterier, som passer bedre til den ene frem for den anden, og så lander vi ofte på en fin løsning,” forklarer Jon Stefansen.
Morten Rettig kalder det et ”benspænd og en spændende udfordring” at være sat i spidsen for at fremme samarbejdet i ”en af de mest konkurrenceprægede regioner i Danmark.” Og det skaber samtidig en god dynamik, siger han.
Hvad hvis virksomhederne flytter varerne til Kina eller Østeuropa igen?
”Så vil jeg tillade mig at være lidt antijysk og sige, at det, vi har bygget, er af den gode og fleksible kvalitet, så det skal nok blive lejet ud. Det ser måske anderledes ud med de mere perifert beliggende byggerier eller ældre lagerbygninger og logistikejendomme; de vil nok få det lidt sværere.”
En anden tendens, som ikke er til at komme udenom, er bæredygtighedsagendaen. Og det kommende rykind af flere og større lastbiler lugter langt væk af fossile brændsler.
”Ja, det er jo lidt i stående kontrast til den grønne bølge. Men ikke desto mindre er tendensen mere lager og logistik. Og der er ingen tvivl om, at konsolidering af gods på det samme sted er med til at nedbringe klimaaftrykket i forhold til at flytte varerne. Kan du mindske antallet af tomme lastbiler markant, har du virkelig gjort en forskel,” siger ADP-chefen.
Årtiers ørkenvandring slut – nu vokser Sønderborg igen
Milliardprojekt skal lokke pensionskasser til – for første gang
Tidligere industriby har det hele – undtagen mere plads
Investorernes lykke ligger for enden af motorvejen
Her flytter københavnerne til for at realisere drømmen om kultur og natur
