KØGE – ”Dagbladet” står der med hvide versaler på den røde murstensbygning. Ved siden af ligger banken med udsigt over stationsbyens torv. Det kunne være en scene fra Matador, hvis ikke lige det var, fordi sidstnævnte ejendom er opført i 1960’erne og fremstår dyster og ugæstfri sammenlignet med sin anderledes traditionelle og tidløse nabo.

Fra sin piedestal midt på torvet skuer Frederik d. 7. mod øst. EjendomsWatchs udsendte følger samme retning som monarkens blik og befinder sig snart i en smøge med meterhøj, kulørt street-art banket op på husmuren. Hævet over strædet lidt længere fremme skriger mågerne skingert som tegn på, at vi er på rette spor.

Vi krydser den jernbane, der skærer købstaden i to og står nu foran granitobelisken til minde om de søslag, der rasede ude i bugten for over 300 år siden. Foran os ligger den gamle industrihavn, hvis siloer og lagerbygninger for nylig har fået selskab af et bæredygtigt mikrobryggeri og moderne lejlighedskomplekser.

Alt inden for rækkevidde

Det er Claus Just-Asmussen, der har anbefalet ruten. For at give os et indtryk af den udvikling, som Køge gennemgår i netop disse år. For at give os et indtryk af, hvordan det ser ud, når nyt møder gammelt, og en traditionsrig dansk provinsby forsøger at holde fast i sin sjæl, samtidig med at den følger med tiden.

Claus Just-Asmussen er egentlig født i Silkeborg – en anden dansk provinsby, der i disse år gennemgår store forandringer – men kom til Køge som teenager. I dag er han kommunens ”uden sammenligning største, lokale udvikler inden for erhverv,” som Kenneth Hansen, partner hos den lokale afdeling af mæglerkæden Nordicals, formulerer det.

Fra sit hjørnekontor i Køge Business Park har ejeren af Just Gruppen udsigt til byggeriet af Sjællands Universitetshospital, og på den anden side af den nyopførte kontorbygning er Køge Idrætspark ved at genopstå som et tidsvarende stadion for det lokale 1. divisionshold, HB Køge – et prestigeprojekt, hvor Claus Just-Asmussen som medinvestor står bag udviklingen af kontortårnene.

”Køge har det hele,” lyder hans svar på spørgsmålet om, hvad man som udefrakommende bør vide om byen, der er udvalgt som den fjerde i artikelserien De Nye Jagtmarker.

”Der er både by, skov og strand inden for en radius af nogle ganske få meter. Jeg bor selv nede i den gamle del af byen og synes, det er fantastisk, at man kan gå til det hele,” uddyber Claus Just-Asmussen, der investerede i sin første ejendom som 28-årig, i 1994.

I dag, et kvart århundrede senere, er han ejer og adm. direktør i en familiekoncern med en betydelig trecifret millionportefølje af lager-, logistik-, kontor- og butiksejendomme.

Nye tider

Fra borgmesterkontoret udtrykkes der stolthed over byens udvikling og de mange projekter, der er sat i søen – fra Køge Kyst-boligerne ved Søndre Havn til den nye bydel i Køge Nord og fra Skandinavisk Transport Center til en milliardinvestering i udvidelsen af erhvervshavnen.

”En af de største forandringer har været at få vendt Køge ud mod vandet,” lyder det i et skriftligt svar fra Marie Stærke (S), der for 15 år siden – som blot 27-årig – vandt borgmesterposten.

”Flere og flere investorer har heldigvis fået øjnene op for Køge Kommune, og mens det tidligere var de mellemstore spillere, der så mod os, er det i dag de helt store som eksempelvis pensionskasserne, der investerer her,” siger hun og uddyber:

”Vi har også haft fokus på, at Køge skal være en aktiv erhvervskommune og ikke alene en bosætningskommune. Da jeg blev borgmester, var man allerede godt i gang med at udvikle Køge fra at være en industri- til at blive en erhvervsby.”

Marie Stærkes påstand om, at der fra kommunens side ”udvikles med en større sammenhæng for øje,” bliver bekræftet af Claus Just-Asmussen såvel som Nordicals-partner Kenneth Hansen.

”Kommunen har meget tidligt været visionær med opkøbet af store landområder, hvor der bl.a. er blevet udviklet til logistik,” siger Kenneth Hansen og slår fast, at ”investorerne skal have nogle rammer at investere indenfor, og det er politikerne, der sætter dem.”

Han fortæller, hvordan han for 10 år siden, da han fortalte mæglerkollegerne på kontoret i Roskilde, at han kom fra Køge, blev mødt med bemærkninger som: ”Det er dernede, hvor der er Sun Chemical, og der lugter af tang.”

”Inden for de seneste 7-8 år, er folk begyndt at sige: ”Fedt, kan du ikke fortælle, hvad der sker dernede? Hvordan har I fået det supersygehus, letbane, transportcenter, campus, og er der ikke noget med, at de bygger en masse boliger ned på havnen?”,” beretter Kenneth Hansen.

”Man har taget nogle rigtig gode beslutninger tilbage i tiden, har udlagt nogle arealer og tænkt langsigtet i forhold til sin strategi.”

Ifølge Nordicals-partneren bliver nyopførte boliger i Køge i dag handlet ned til afkastkrav på omkring 4 pct., mens kontorejendomme som dem i Køge Business Park går til mellem 4,5 og 5 pct.

Trængsel og alarm

Den bygning, Claus Just-Asmussen sidder i, er et eksempel på, at Køge i dag ikke blot er et navn, der vækker genklang inden for Danmarks grænser. Erhvervskomplekset med tre fireetagers bygninger blev således for ganske nylig opkøbt af den tyske kapitalfond Quadoro. Af andre udenlandske investorer i området kan nævnes norske Pareto Securities og finske Citycon.

”Jeg har tænkt, at Køge i lager- og logistiksammenhæng er lidt som at bo på Rådhuspladsen,” siger Just Gruppens stifter og sender en kærlig tanke i retning af den nærliggende motorvejssammenfletning, der logistisk gør beliggenheden yderst lukrativ.

Efterspørgslen fra ejendomsinvestorer og -udviklere overgår i dag det reelle udbud i området, og netop det begrænsede manøvrerum ser ud til at blive en af de kommende års udfordringer, lyder det samstemmende fra flere af de involverede aktører.

”Vi står foran en periode, hvor behovet for at bygge nyt ikke harmonerer med mulighederne for det. Vi bliver stadig flere borgere i kommunen, og vi skal eksempelvis bygge én ny daginstitution hvert år. Men selv om vi reelt har brug for det modsatte, betyder flaskehalsproblemer og prisstigninger sammen med en endnu strammere anlægsramme, at anlægsniveauet skal ned,” fortæller borgmester Marie Stærke og fortsætter:

”Vores ambitioner hænger ikke sammen med, hvad vi må og kan, og det bliver en rigtig stor udfordring. Samtidig mangler vi – som de fleste andre kommuner – arbejdskraft, så rekruttering og fastholdelse er centrale udfordringer, der jo også spiller ind på den samlede udvikling. ”

Fraværet af udviklingsarealer har fået en investor som Claus Just-Asmussen til at søge efter alternativer ud fra devisen om, at ”hvis ikke du kan bygge nyt på Rådhuspladsen, så kan der være noget eksisterende, du kan modificere.” Ja, han har sågar allerede opkøbt nogle industrigrunde i Ringsted mod vest, som han selv beskriver som de ”nye jagtmarker.”

Fra den anden side af bordet i mødelokalet hos Nordicals peger Kenneth Hansen på det trafikale pres på vejene, som den øgede interesse for Køge og nybyggeriet i området fører med sig, ligesom han beretter om ”et kæmpe efterslæb” i forhold til parkeringsmuligheder. Derudover efterlyser han bedre hotel- og konferencefaciliteter tæt på byens transportknudepunkter.

Gang i gaden

Tilbage på Køge Torv er der så småt begyndt at komme bevægelse i gadebilledet denne formiddag i juli. Dagens første hotdog er langet over disken i pølsevognen, cafébordene er sat frem, og fødder slentrer over brostene i det historiske centrum, flere fremhæver som en af Køges største forcer.

”Vi har lagt stor vægt på at bevare den levende bykerne. Det er vigtigt for både tilflyttere og for borgere i kommunen i øvrigt,” forklarer Marie Stærke.

”Vi værner om vores stemningsfulde og historiske miljø med butikker, caféer og restauranter – vi har eksempelvis valgt at etablere en hyggelig gågade frem for et shoppingcenter.”

Borgmesteren bakkes op af Claus Just-Asmussen, der fremhæver en vis ”lokal protektionisme i det etablerede handelsliv.”

”Det er en gammel købstad, det er en gammel by, og så kan man vel ikke sige, at det er forkert at passe på den handel, der er, og som er blevet opbygget over så mange år. Det skal man passe på og værne om, fordi det er så stor en del af byen,” siger han og uddyber ud fra et investor- og udviklerperspektiv:

”For mange af de ejendomsaktører, der er i området, gør den lokale forankring, at du måske lige går den sidste meter i forhold til at lave noget, der er pænt og nydeligt for byen, fordi man har følelser for det, hvorimod det for folk udefra godt kan være en udviklingsopgave, der ender i et regneark.”

Kenneth Hansen glæder sig over at bo i en by, ”der ikke er træt.”

”Der bliver gjort rigtig meget ud af facader og tage, og vinduer står flot. Der er måske 3-4 tomme butikker i hele centrum,” fortæller Nordicals-partneren.

”En del af fortællingen i Køge er, at man har en aktiv, god by med lav tomgang. Det er der, folk kører ind, mødes og spiser på restaurant, går på café og vinbar. Hvis man vil have et outlet, så må man køre 17 minutter ned til Ringsted. Værre er det ikke.”

Inde på midten af torvet står Frederik d. 7. stadig urokkelig på sin piedestal. Set i lyset af den seneste tids udvikling og de lokale lovprisninger kunne ordene på tavlen under ham også fungere som valgsprog for byen Køge anno 2022:

”Folkets kærlighed, min styrke.”

Investorernes lykke ligger for enden af motorvejen

Her flytter københavnerne til for at realisere drømmen om kultur og natur

De nye boliger skyder op i Esbjerg – imens stiger tomgangen i de gamle

EjendomsWatch på nye jagtmarker