Endnu en konkurs rammer et ejendomsfirma, der er blevet finansieret via crowdfundingplatformen Fundbricks’ investorer.

Denne gang er det selskabet Momito Invest, der via datterselskaber står bag flere ejendomsprojekter, som Fundbricks ifølge egen hjemmeside har formidlet lån for godt 40 mio. kr. til.

”Meget høj sikkerhed, kort løbetid, troværdige parter,” er blandt gloserne, der blev brugt af Fundbricks til at reklamere for Momito Invest, der har lånt penge til projekter i henholdsvis Fredericia, Aarhus og Roskilde. 

Ole Vindeløv Sørensen, der var medejer i Momito Invest, forklarer, at konkursen, der blev begæret i december, særligt skyldes ”overbelåning med for høje renter samt svag udlejning og tomme lokaler” i selskabets ejendomme.

Kurator på konkursboet, Mads Danielsen, der er advokat og partner hos Codex Advokater, fik opgaven fra skifteretten i Kolding. Han forklarer, at det er en kreditorbegæring, der har forårsaget konkursen.

EjendomsWatch har spurgt Fundbricks-stifteren Thomas Rolin, hvad konkursen betyder for investorernes udestående. Her lyder svaret kort og kontant på sms: ”Ingen kommentar!”

Tvangsauktion i Fredericia

Projektet i Fredericia gik under navnet ”1 erhvervsejendom centralt beliggende i Fredericia”, da Fundbricks ifølge egen hjemmeside rejste 11,7 mio. kr. til en udvidelse af kontorejendommen, der efter sigende var under ”lykkelige omstændigheder”.

Her blev investorerne stillet en årlig rente på 11 pct. i udsigt og en overdækningsgrad på 30 pct. fra deres indskud. Det vil sige, at den forventede salgspris for hele den færdigbyggede ejendom kunne falde med 30 pct., før det ville ramme investeringerne.

I udbudsmaterialet berettede Fundbricks om, at en ”lokal erhvervsmægler og valuar” fra erhvervsmæglerfirmaet Blue Estate havde sat en forventet pris på ca. 17,5 mio. kr.

Over for EjendomsWatch afviser Blue Estates indehaver Nicolas Lund Madsen dog at være valuar, og han oplyser, at firmaet har givet en salgsvurdering på 15,5 mio. kr. – altså 2 mio. kr. mindre. Salgsformidlingen blev dog afsluttet i august 2023 med følgende årsag:

”Manglende betalinger, samt uro/usikkerhed blandt ejerne bagved ejendommen. Yderligere kunne Blue-Estate Erhvervsmægler desværre ikke længere indestå for det grundlag og de oplysninger, hvorunder ejendommen er udbudt til salg.”

Lang lavere salgspris

I sidste uge blev ejendommen dog ifølge EjendomsWatchs oplysninger solgt på en tvangsauktion, efter Momito Invest gik konkurs.

Her lød prisen på 5,5 mio. kr., altså 12 mio. kr. mindre end den forventede salgspris og 6 mio. kr. mindre end hvad Fundbricks hævder at have rejst.

”Den er solgt til en pris, hvor der ikke har været fuld dækning til panthaverne. Det er helt sædvanligt på en auktion, at når den bliver solgt uden fuld dækning til panthaverne, vil de udækkede panthavere stå tilbage med en risiko for et tab – og jo særligt når debitor er et konkursramt selskab,” siger kurator Mads Danielsen.

Ifølge tinglysningen havde øverste panthaver 7 mio. kr. til gode i ejendommen. Den var tilhørende pantebrevsselskabet Vexa fra Viborg med underpant hos Ringkjøbing Landbobank. Vexa har også i et andet kuldsejlet projekt i Aarhus via Fundbricks haft førstepant i ejendommene foran investorerne.

Næst i pantrækken kommer Fundbricks investorer, der via tinglysningen har 5,2 mio. kr. til gode i ejendommen. Det er 6,5 mio. kr. mindre, end hvad Fundbricks ifølge egen hjemmeside har rejst til projektet.

EjendomsWatch har forsøgt at få Fundbricks-partner Thomas Rolin til at forholde sig til, hvor meget man hos Fundbricks i virkeligheden har rejst til dette projekt og de resterende projekter. Det ønsker han ikke at svare på.

”En supersag” i Mårslet

Projektet i Mårslet går under navnet ”2 byggegrunde ved Aarhus”. Her kunne man som investor se frem til et årligt afkast på 9 pct. med en overdækningsgrad på 24 pct., da Fundbricks ifølge egen hjemmeside rejste 4,375 mio. kr. til projektet.

Her skulle kapitalen anvendes til køb og udvikling af en byggegrund i Mårslet, der ligger syd for Aarhus.. ”En supersag i et veletableret og velstående byområde syd for Aarhus,” lød det ifølge Fundbricks.

Men siden hen er alt ikke gået som planlagt. For heller ikke i Mårslet blev der fuld dækning til ejendommens panthavere, efter ejendommen er blevet solgt, fortæller Mads Danielsen.

Ejendommen er nu overtaget af selskabet Draupnir Investment Advisors, der var største kreditor i konkursboet og som den eneste havde pant i ejendommen. 

Draupnir betalte konkursboet 2 mio. kr. for ejendommen, hvilket er mindre end Draupnirs pant.

Ifølge selskabets hjemmeside er Draupnir en alternativ investeringsfond, som investerer i udlån med pant i fast ejendom i Danmark. Her fremgår det, at en af samarbejdspartnerne er Ringkjøbing Landbobank, ligesom med Vexa i Viborg.

Spørgsmålstegn i Roskilde

Hvad angår de to projekter Roskilde, er fremtiden fortsat uklar. Ifølge kurator var der i første omgang indgivet en tvangsauktionsbegæring på ejendommen i projektet ”1 erhvervsejendom i Roskilde centrum” med adresse på Byleddet 12-14 i Roskilde. 

Tvangsauktionen var begæret grundet ejendomsskatter, men kurator fik stoppet auktionen i første omgang i håb om bedre afvikling af aktiverne.

”Vi har sikret, at tvangsauktionsbegæringen er tilbagekaldt, da der arbejdes på at få ejendommene omsat bedre end til for lave priser på en auktion. Om det lykkes, ved jeg endnu ikke,” siger Mads Danielsen.

Med hensyn til projektet under navnet ”5400 kvm nyopførte kontorer i Roskilde” er den ikke direkte ramt af konkursen. Det skyldes, at det ikke længere er konkursramte Momito Invest, der står som ejer af det underliggende projektselskab med navnet Byleddet 7, Roskilde ApS.

Projektselskabet er derimod flyttet og er nu ejet af et nyoprettet holdingselskab fra januar 2024, der hører under en af medejerne af Momito Invest, Linda Charning.

EjendomsWatch har uden held forsøgt at få fat i Linda Charning for at høre nærmere om fremtiden for projektet.

Hos Fundbricks afviser Thomas Rolin som nævnt at kommentere konkurserne. Men han har tidligere langet ud efter EjendomsWatchs omtale af hans virksomhed. Det skete bl.a. på Linkedin kort før jul sidste år, hvor det bl.a. lød sådan:

”Lad nu være med at stole på en overskrift fra et medie. Hvis I har tvivl om hvem vi er eller hvordan vi driver forretning, så giver vi altid gerne en kaffe på kontoret i København eller Aarhus og fortæller om vores koncept, de sager som går godt og evt. sager som ikke gør. Husk nu på at vi også har tilbagebetalt vores investorer +125 mio. kr. med +10 pct. i rente siden 2021.”

Finanstilsynets bremseklods

Tilbage i december mistede Fundbricks tilladelsen til at udbyde nye projekter via sin hjemmeside. Det skete, da udlåneren ikke opnåede de krav, som Finanstilsynet pålagde crowdfundingtjenester i 2021 og som trådte i kraft med skæringsdato i november 2023.

Sidenhen har Fundbricks ikke fået en tilladelse på plads, men partner Thomas Rolin ønsker heller ikke at besvare spørgsmål om udsigterne til igen at kunne udbyde projekter.

Mens Fundbricks søger om tilladelse står selskabet ifølge EjendomsWatchs oplysninger med i alt 7 ud af 9 igangværende projekter, der er mere eller mindre berørt af konkurser.

EjendomsWatch har tidligere beskrevet, at investorer via Fundbricks står til at tabe penge i et konkursramt boligprojekt nord for Aarhus, der også endte på tvangsauktion. 

Derudover har to andre boligprojekter været i form af udlån til en konkursrytter med sin kone som stråmandsdirektør, der også efterfølgende måtte gå konkurs.

(Artikel opdateret 7. marts med kommentar fra erhvervsmægler.)