Danske privatinvestorer havde udsigt til en årlig rente på mellem 10 og 12 pct., da de igennem Fundbricks rejste 53 mio. kr. til at finansiere opførelsen af 32 rækkehuse i byen Thorsager nord for Aarhus. Husene skulle senere sælges for at opnå afkast til investorerne.

“Alt er gået efter planen,“ lød det fra Fundbricks ved markedsføringen af projektet indtil det sidste millionbeløb blev rejst i slutningen af 2022.

Nu viser det sig, at budgetterne efterfølgende er skredet gang på gang for projektudvikleren, og salgsudsigterne var samtidig formørket kraftigt gennem et turbulent år for branchen.

Før sommer i år gik projektselskabet bag byggeriet konkurs, og ejendommene er nu sat til salg til en pris, der ikke dækker alle investorernes indskud.

“Det er et betydeligt beløb, jeg og andre investorer må forvente at tabe. Hvilket står noget i kontrast til Fundbricks reklame,” lyder det i et interview med en af investorerne i projektet, Carsten Terpager, der fortæller, at han samlet har smidt et par hundredetusinde i projektet og også tidligere har investeret via Fundbricks. 

Hos Fundbricks siger direktør og partner Thomas Rolin, at sådan er vilkårerne, når man investerer.

“Jeg er selvfølgelig ked af det, hvis nogle af mine investorer mister lidt penge,” siger han til EjendomsWatch.

”Men der er jo altid en risiko. Hvis der var en nul-risiko, så var min virksomhed den største i Danmark,” uddyber han.

Lovede gevinst med høj sikkerhed

Fundbricks er en online crowdlending-platform, der giver ”hr. og fru Danmark” mulighed for at udlåne penge til byggefinansiering og derved investere i ejendomme via selskabets hjemmeside.

Byggeriet i Thorsager er det største projekt, som Fundbricks har formidlet udlån til i sin levetid, hvis man måler på kapital.

Investorerer har gennem Fundbricks samlet lagt 53 mio. kr. i projektet over to etaper og flere trancher eller delbetalinger. 

Den første halvdel af boligerne blev færdigbygget og stod klar til udlejning efter første etape – men ved opførelsen af de sidste 16 boliger i anden etape gik det galt. 

Markedet vendte på en tallerken, og udvikleren skulle bruge ekstra finansiering til at færdiggøre boligerne – da omkostningerne begyndte at stige. 

Hos Fundbricks oprettede man hele syv trancher på anden etape. Årsagen til at oprette flere trancher var ifølge direktør Thomas Rolin, ”at udvikler ikke skulle hænge på en kæmpestor rente på et kæmpestort beløb, når de skal bruge pengene.”

I november 2022 blev den syvende og sidste tranche rejst og fuldtegnet med 2,2 mio. kr. Pengene blev udlånt til en årlig rente på 11 pct., og projektet skulle ifølge planen senest stå færdigt i begyndelsen af 2023.

Investorerne blev via Fundbricks’ hjemmeside lovet “en fin sikkerhed” og “en god forretning” på udlån til projektet indtil det sidste.

Ifølge Thomas Rolin baserer det sig bl.a. en mæglervurdering fra den midtjyske erhvervsmægler John Frandsen i september 2022, der lød på 68,8 mio. kr., viser en vurderingsrapport, som EjendomsWatch har fået tilsendt.

”På baggrund af vurderingen, vælger vi at sige, ”hold da op, der er masser af luft i det her projekt,”” svarer Thomas Rolin, til et spørgsmål om investorernes sikkerhed i udlånene på nogle af sidste trancher.

Druknede i renter

Fundbricks har haft flere mæglere involveret, men ingen af dem magtede at sælge projektet til de 67-69 mio. kr., det blev vurderet til i den færdiggørende fase. 

Samtidig krævede byggeriet yderligere finansiering, og derfor måtte udvikleren hente det resterende beløb hos en anden långiver.

”Det blev vi nødt til, fordi lige pludselig så sagde de jo stop hos Fundbricks,” siger Jesper Juul Troelsen, der er udvikler på det konkursramte projektselskab bag de 32 boliger, Stationsvej Thorsager ApS.

Pengene blev i stedet hentet hos det private pantebrevsfirma Vexa, der er baseret i Viborg. 

Men lånene hos Vexa endte med at blive projektets undergang, da udvikleren druknede i renter fra endnu dyrere lån, end hvad han tidligere havde fået hos Fundbricks, fortæller han.

Samtidig betød det også, at investorerne via Fundbricks langsomt mistede værdi i ejendomme, da de blev degraderet til sekundære panthavere. Hver gang Vexa kom med penge, havde Fundbricks accepteret at rykke ned i pantrækkefølgen.

Vexa ønsker ikke at oplyse, hvor meget virksomheden har finansieret i projektet. Thomas Rolin kan heller ikke at oplyse fordelingen af pant i ejendommene. 

Ifølge tingbogen har Vexa hæftelser for knap 27 mio. kr. på adressen Gransagervej 1 i Thorsager, som er en del af det samlede ejendomsprojekt. 

Ifølge kurator Anders Bendtsen fra Lind Advokater er der indgivet et samlet krav på 70 mio. kr. i konkursboet.

”Gjort alt, hvad vi kunne”

Nye mæglervurderinger, som kurator har bestilt, ligger mellem 55 og 60 mio. kr., fortæller Anders Bendtsen, og dermed er der ikke udsigt til fuld dækning for kreditorerne, lyder det.

Selvom dette er skæbnen, står Thomas Rolin fast ved, at udlånene til de 32 boliger i Thorsager i starten var ”det bedste projekt, de nogensinde havde haft” hos Fundbricks.

Så du fortryder ikke noget i forbindelse med det her projekt?

”Vi har gjort alt, hvad vi kunne i den her situation,” siger direktøren og uddyber:

”Vi blev ramt af vanvittig krise på flere parametre som inflation, krig, stigende materialepriser, op til 30-40 pct. længere leveringstider, og en rente der steg fra 0 til 5 pct. på under et år. Alt døde med henblik på at købe ejendomme.”

Thomas Rolin oplyser desuden, at selskabet havde brugt en halv million på en redningsplan inden konkursen, samt at Fundbricks fremover har ændret due diligence-proces fra et minimum på 20 pct. i overdækningsgrad til nu 25 pct. 

Overdækningsgraden er en sikkerhedsbuffer og viser i praksis, hvor meget det enkelte ejendomsprojekt kan tåle at falde i pris, uden at det påvirker investorernes afkast.

Overdækningsgraden på det nu konkursramte projekt i Thorsager var ifølge Fundbricks på 34 pct. igennem hele forløbet, og ville således ikke blive påvirket af firmaets skærpede due diligence-proces.

Det er ikke første gang, at Fundbricks har haft udfordringer med at få gennemført et projekt. Det kunne EjendomsWatch berette om i 2020, hvor bl.a. et byggeprojekt i Stjær blev forsinket grundet manglende finansiering.

Dog meddeler Thomas Rolin, at projektet i Thorsager, er ”det eneste” af Fundbricks igangværende projekter, som ikke er gået efter planen, samt at investorenes eventuelle tab vil være fradragsberettiget.