Der er mange i ejendomsbranchen, som bruger transaktionsvolumen til at måle temperaturen på markedet for investerings-og erhvervsejendomme. Det giver god mening og lader ingen i tvivl om, at 2023 var et udfordrende år. 

Data fra Realkredit Danmarks vurderingsspecialister flugter ganske fint med ovenstående, særligt når vi kigger på udviklingen i afkastkravet og ejendomsværdierne, og her er det tilpasningen mod et højere renteniveau, som sætter dagsordenen. 

Men arbejdsmarkedet spiller også en stor rolle på markedet for investerings- og erhvervsejendomme, og her fortsatte beskæftigelsen, mod forventning, med at stige. 

Stigningen bremsede dog op i løbet af året, og det kan vi også se i Realkredit Danmarks vurderingsdata, idet vi har set et mindre momentumtab i udviklingen for tomgang og husleje i 2. halvår af 2023. 

Hvis vi starter med at kigge på forventningerne fra Danske Banks økonomer til 2024, så er der desværre ikke så meget medvind på cykelstien i forhold til de to hoveddrivere på markedet for investerings-og erhvervsejendomme: beskæftigelsen og renteudviklingen. Prognosen lyder på uændrede lange renter, en forventning der deles af aktørerne på obligationsmarkedet i form af uændrede forwardrenter samt et mindre fald i beskæftigelsen. 

Det var helikopterperspektivet. Her kommer forventningerne til de enkelte segmenter: 

I vores segmentanalyse skelner vi mellem det økonomiske signal, som dækker udviklingen i tomgang og husleje, og det finansielle signal, som dækker udviklingen i afkastkrav og ejendomsværdi. 

Vores forventninger til 2024 fremgår af nedenstående tabel. I forhold til signalerne anvender vi en femtrinsskala: Negativ, svagt negativ, neutral, svagt positiv og meget positiv. 

Boligudlejning: Positive effekter fra et påbegyndt boligbyggeri i frit fald neutraliserer et fortsat behov for tilpasning i afkastkravet mod et højere renteniveau. 

Da vores økonomer kun forventer en mindre forværring af arbejdsmarkedet, så overdøves denne effekt af en forventning om en kraftig forbedring af byggebalancen i alle universitetsbyerne. Det skyldes et kollaps i det påbegyndte byggeri, hvilket betyder, at vi kommer til at opleve et markant fald i antallet af boliger, som kommer til markedet. Så hvis ellers tilstrømningen til universitetsbyerne fortsætter, så vil der blive bygget mindre, end der er indbyggermæssigt behov for, og det vil understøtte både tomgang og huslejeudviklingen. 

Til gengæld trækker det finansielle signal fortsat ned, og det skyldes, at tilpasningen mod et højere renteniveau forventes at fortsætte i 2024. Samlet ender signalet for 2024 på neutral. 

Retail: Fortsat forbedring af forbrugernes købekraft trækker retail op.

En af de større positive overraskelser sidste år var den kraftige forbedring af reallønnen, som vendte fra et kæmpe fald i 2022 til en næsten lige så stor stigning i 2023. 

Vi forventer en fortsat positiv udvikling i reallønnen i 2024, og dermed vil detailsalget fortsætte med samme trendmæssig stigning, som vi så i årerne før coronakrisen. Vi ser ikke et behov for nogen tilpasning imod et højere renteniveau, for hvorfor skal man dele tømmermændene, hvis man ikke var med til festen? 

Således så vi ikke i de forgangne år, at de meget lave renter og jagten på afkast trak afkastkravene ned i større omfang på retail. Samlet lander signalet på neutralt/svagt positiv.

Kontor: Faldende beskæftigelse og fortsat tilpasning mod et højere renteniveau trækker ned.

Med udsigt til et mindre fald i beskæftigelsen og et behov for en yderligere tilpasning i afkastkravet mod et højere renteniveau, så kan 2024 blive et udfordrende år for kontormarkedet. Samlet lander signalet for 2024 på svagt negativ. 

Mørke skyer i 2024 – men blå himmel mulig

Med andre ord så hænger der fortsat nogle mørke skyer over markedet for investerings-og erhvervsejendomme, og meget tyder på, at de mørke skyer forsat vil hænge over hovedet i det meste af 2024. 

Men man aner en blå himmel i det fjerne, og hvis beskæftigelsen mod forventning fortsætter med at stige og – endnu vigtigere – de lange renter fortsætter med at falde, så kan den blå himmel komme væsentlig tidligere. 

Men det er vigtigt, at renter falder af de rigtige årsager, altså at inflation fortsætter med at aftage uden at det ledsages af en dybere recession.