Inflationen har siden slutningen af 2021 været højere, end vi har været vant til. Nettoprisindekset steg i 2022 med hele 7,7 pct., og vi skal tilbage til 1982 for at finde en større årlig stigning.

I efteråret 2022 indførte et snævert politisk flertal et midlertidigt loft over huslejestigninger. Private boligudlejere blev dermed frataget muligheden for at lade huslejen følge det stigende prisniveau i samfundet. Hvilken betydning har det haft?

Inflationskurven er knækket

Den lyseblå kurve i figur 1 viser udviklingen i nettoprisindekset siden december 2020. Udviklingen kan inddeles i følgende tre perioder: 

• moderat stigende priser frem til december 2021
• kraftigt stigende priser i perioden januar 2022 – oktober 2022
• moderat stigende priser fra november 2022.

Når den generelle prisudvikling bliver beskrevet i medierne, sker det oftest ved at betragte den relative ændring i forbrugerprisindekset eller nettoprisindekset i forhold til samme måned året før. De mørkeblå søjler i figur 1 viser netop ændringen i nettoprisindekset i forhold til samme måned året før. 

Nettoprisindekset stiger moderat – NPI-inflationen er dog fortsat høj pga. kraftige prisstigninger i 2022

Som nævnt er nettoprisindekset steget moderat siden november 2022, hvilket ses ved, at den lyseblå kurve i figur 1 her knækker og får en mindre stejl hældning. Når ”NPI-inflationen” fortsat er høj (de mørkeblå søjler), skyldes det, at den beregnes som ændringen i nettoprisindekset i forhold til samme måned året før. Det giver anledning til at fremhæve to pointer:

• NPI-inflationen i maj 2023, beregnet som den relative ændring i nettoprisindekset i forhold til maj 2022, er fortsat høj (4,0 pct.). Det skyldes i høj grad stigningen i nettoprisindekset i perioden juni 2022 – oktober 2022. Den nuværende NPI-inflation er således ikke høj på grund af markante prisstigninger i maj 2023. Med andre ord er den nuværende NPI-inflation høj, fordi ”ankeret” i inflationsberegningen ligger 12 måneder tilbage og fordi der var store stigninger i nettoprisindekset i den mellemliggende periode.
• Hvis nettoprisindekset fortsætter med at stige moderat, som det var tilfældet frem til december 2021 og igen fra november 2022, vil vi se gradvise fald i NPI-inflationen måned for måned i den kommende tid, fordi effekten af de markante prisstigninger frem til oktober 2022 forsvinder.

Loft over huslejestigninger tilsidesætter aftalte lejevilkår

En af effekterne af den høje inflation er, at virksomhederne har set en stigning i omkostningerne ved at producere de varer eller services, som de lever af at sælge. For at kompensere for det højere omkostningsniveau ønsker virksomhederne at hæve deres priser. Beløbsstørrelser i kontraktlige aftaler bliver ofte reguleret efter nettoprisindekset. Dette gælder også i den professionelle del af ejendomsbranchen, hvor det typisk er aftalt, at lejeniveauet følger udviklingen i nettoprisindekset. 

Modsat andre brancher blev ejendomsbranchen og specifikt private boligudlejere i efteråret 2022 frataget muligheden for at blive kompenseret for det stigende prisniveau i samfundet: Et snævert politisk flertal indførte et midlertidigt loft over huslejestigninger på 4 pct. årligt i 2022 og 2023. 

Huslejeloftet blev indført pr. 30. september 2022 som et straksindgreb, men gjaldt også allerede indførte huslejereguleringer, som var baseret på udviklingen i nettoprisindekset for 2022. Figur 2 viser, hvordan huslejeloftet begrænser boligudlejernes mulighed for at regulere huslejeniveauet med udviklingen i nettoprisindekset. 

Midlertidigt loft med varig effekt

For at illustrere effekten af det midlertidige loft over huslejestigninger tager vi udgangspunkt i en lejebolig, der pr. december 2020 havde en månedlig husleje på 10.000 kr. I eksemplet bliver huslejen reguleret pr. 1. januar hvert år med stigningen i nettoprisindekset fra oktober måned året før til oktober måned forud for reguleringstidspunktet, hvilket er den mest udbredte reguleringsmetode. 

Figur 3 viser i absolutte tal, hvordan loftet over huslejestigninger begrænser udlejernes mulighed for at regulere huslejeniveauet med udviklingen i nettoprisindekset. I eksemplet er det ca. 650 kr. pr. måned, som lejeren sparer i husleje, og som udlejeren går glip af som følge af huslejeloftet. 

Bemærk i denne sammenhæng, at selvom loftet over huslejestigninger kun gælder i 2022 og 2023, vil udlejers tabte lejeindtægt bestå, så længe lejeren bliver boende. Det er nemlig ikke muligt at efterregulere huslejen efter ophør af loftet over huslejestigninger med den del af nettoprisindeksstigningen, som oversteg loftet på 4 pct. årligt. 

Indgreb skaber usikkerhed

Det er en politisk afvejning, om det er hensigtsmæssigt at suspendere aftalte kontraktvilkår, som det skete med loftet over huslejestigninger. Selv uden det politiske indgreb ville mange udlejere have været forsigtige med at hæve huslejen til det maksimalt mulige. Husk på, at hvis huslejen hæves til et niveau, som lejere ikke kan eller vil betale, risikerer udlejere at stå med tomme lejeboliger. 

Straksindgrebet kan i værste fald have introduceret usikkerhed i markedet om de fremtidige vilkår for privat boligudlejning. En sådan usikkerhed gør det mindre fordelagtigt at opføre boligudlejningsejendomme, hvilket kan resultere i et lavere udbud af lejeboliger og dermed højere huslejeniveauer på langt sigt. 

Generelt er der enighed om, at inflationshjælp bør være målrettet de borgere, som er økonomisk trængte som følge af inflationen. Det er ikke givet, at alle lejere, som får gavn af loftet over huslejestigninger, har behov for det. 

Hvis man i stedet for loftet over huslejestigninger havde valgt at øge boligstøtten til lejere, der er økonomisk trængte af inflationen, kunne man i højere grad have fokuseret inflationshjælpen til de lejere, der havde behov for det. Og dette endda helt uden at lade en specifik gruppe betale for inflationshjælpen, at gribe ind i eksisterende private aftaler og at gøre det mindre attraktivt at opføre boligudlejningsejendomme på langt sigt.