Når en ejendom værdiansættes med en DCF-model til at opsætte ejendommens cashflow, anvendes ejendommens indtægter, udgifter, capex og vedligehold i den udstrækning faktiske oplysninger foreligger og som estimater for de poster, hvor værdien ikke kendes. 

Ved ejendomme med boliglejemål, der reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt husleje (OMK-ejendomme), kan det være mere indviklet, hvis man vil følge det faktiske cashflow, som de specielle regler omkring udvendig vedligeholdelse medfører. 

De samlede satser til udvendig vedligeholdelse vedr. paragrafferne 119-120 kan udgøre op imod 200 kr. pr. kvm, hvilket ikke nødvendigvis – som det vises nedenfor – afspejler de reelle driftsudgifter til udvendig vedligehold. 

Tænk lige et kort overblik over, hvordan du selv ville gøre det, og læs så videre nedenfor! 

Udvendigt vedligehold ved omkostningsbestemt husleje

Vi skal ikke her gå i dybden med reglerne for omkostningsbestemt husleje, men blot henvise til lov om leje. 

For OMK-lejemål skal ejeren føre sin egen konto for udvendig vedligeholdelse iht. paragraf 119 samt hensætte til en konto hos Grundejernes Investeringsfond iht. paragraf 120. Saldi og satserne pr. kvadratmeter findes på gi.dk. Kontoføringen vedr. paragraf 119 påvirker ikke umiddelbart ejendommens cashflow, men det gør hensættelserne til GI vedr. paragraf 120. 

Når ejeren afholder omkostninger til vedligehold nedskrives konto vedr. paragraf 119 først med årets tilskrivning, og derefter nedskrives på saldoen til den går i nul, hvorefter et resterende beløb nedskrives med årets hensættelser vedr. paragraf 120. 

Er hele beløbet til vedligeholdelsen stadig ikke afskrevet, vil man kunne hæve et beløb på GI-kontoen, hvis der er et positivt indestående, eller nedskrive saldoen yderligere, hvis den er negativ. Når paragraf 120 er negativ, opskrives saldoen mod nul med årets nominelle hensættelser. I dette tilfælde er der blot tale om en kontoføring uden faktisk overførsel, hvorfor hensættelser, der er afsat vedr. paragraf 120, kan neutraliseres i cashflowet. 

Ovennævnte er simplificeret og betinget af en række forudsætninger og potentielle omstændigheder. Der er et stort antal variationer af sammensætningerne. 

Forbedringer eller vedligehold

Groft inddelt er indvendig vedligeholdelse hvidtning, maling, tapetsering og lakering af gulve i lejemålet, mens udvendig vedligeholdelse er ”al den anden vedligehold ”. Udvendig vedligeholdelse er altså også vedligeholdelse og reparation af eksempelvis indvendige installationer, udskiftning af wc, maling af fælles opgange med mere. 

GI’s definition på forbedringer er: 

”Det er en forbedring, når ejendommen eller lejligheden får en højere brugsværdi, fordi arbejdet tilføjer nye egenskaber eller stiller nye ydelser til rådighed for lejeren”. 

Man kan forbedre OMK-lejemål og få forrentet sin udgift, eller man kan, efter mindst fem års ejerskab, foretage en gennemgribende forbedring af et lejemål, hvorefter lejen kan ansættes efter princippet om ”det lejedes værdi”. 

Lejeniveauet for ”det lejedes værdi” er markant højere end lejeniveauet for en ”passende forrentning af forbedringsomkostningerne”. Reglerne findes i lejelovens paragraffer 19 og 20, og der knytter sig naturligvis en række forudsætninger hertil. I 2023 skal der i et lejemål inden for en toårig periode anvendes i alt 285.522 kr. eller 2497 kr. pr. kvm til forbedringer. 

Bemærk, at der ikke vil være 100 pct. forbedring for udskiftning af f.eks. en køkken, for der var jo allerede et køkken i forvejen. Hvis det var et ret gammelt køkken, som blev udskiftet, kan man forvente, at GI vil vurdere forbedringen til 50 pct. Hvis forbedringsarbejderne generelt vurderes til at være 50 pct., skal man sammenlagt bruge 571.044 kr. i capex for at nå en forbedringsudgift på 285.522 kr. jf. ovenfor. Den anden halvdel af de samlede omkostninger er det, som i GI-terminologi kaldes ”sparet vedligehold”. Disse vedligeholdelsesudgifter indgår derefter i vedligeholdelsesregnskaberne og cashflowet jf. afsnittet herom ovenfor. 

OMK-cashflow med integrerede algoritmer

På grund af de beskrevne regler for kontoføring, vedligehold, hensættelse, hævning og neutralisering m.m., kan det være en smule besværligt at beregne, hvilke beløb til vedligeholdelse, der rent faktisk belaster casflowet i indeværende år. Når det så skal gøres i et cashflow over en årrække, hvor det også indregnes, at et antal lejemål successivt – i forhold til den ansatte churn – vil blive gennemgribende forbedret, er der så mange variabler og potentielle omstændigheder, at det er næsten uoverskueligt. Derfor vælges det ofte at bruge et fikseret beløb pr. kvadratmeter og forudsætte, at dette passer, når al kontoføring, eventuelle hævninger på GI-kontoen eller en eventuel neutralisering er gjort op. 

Hos CBRE Valuation & Advisory Services har vi oprettet et særligt OMK DCF cashflow med integrerede algoritmer, der tager højde for de mange store kontobevægelser vedr. paragrafferne 119-120, som følger både den almindelige vedlighold og de i cashflowet ansatte capex og disses fordeling på hhv. vedligehold og forbedring. Det giver en bedre måde at kunne monitorere cashflowet og ansætte ejendomsværdien i tråd med de faktisk ansatte indtægter og udgifter. 

Udover at kunne estimere ejendomsværdien på OMK-ejendomme mere korrekt, vil selve rådgivningen omkring ejendommens udviklingsmuligheder være på et højere niveau. At kunne teorien for det indeværende år er fint, men at kunne integrere det i en DCF-model giver naturligvis en bedre mulighed for at afdække konsekvenserne, når cashflowet simuleres ved forskellige forudsatte forbedringer. 

Denne artikel er skrevet på et overordnet niveau af hensyn til artiklens længde.