I 2018 fik vi med AB18 nye regler for byggeriet. I betænkningen, som ligger til grund for revisionen af AB-systemet, foreslog AB-udvalget, at byggeriets parter senest i 2023 indkaldes til et møde for at vurdere, om

I december 2022 indkaldte Bolig- og Planstyrelsen parterne i AB-udvalget til et møde i juni 2023 om evaluering af AB18-systemet. Siden har behovet for revision og opdatering været diskuteret intensivt i byggebranchen. Traditionelt set har revisionsintervallet været cirka hvert 20. år, og da AB-udvalget afgav betænkningen til revision af AB-reglerne i 2018, bemærkede de da også, at der efter blot fem år nok ikke ville være behov for store gennemgribende revisioner, men mere småjusteringer baseret på de erfaringer, byggeriets parter har gjort sig.

På nuværende tidspunkt er det mig bekendt alene Bygherreforeningen, der er kommet med en officiel udmelding om ni temaer, som Bygherreforeningen har identificeret som egnede til at indgå i en revision af AB18-reglerne. 

Der er imidlertid fra flere sider blevet sat spørgsmålstegn ved det reelle behov for et serviceeftersyn efter så kort tid. Realiteten er, at selv om de nye AB18-regler blev offentliggjort i 2018, har det taget byggebranchens parter flere år at begynde at anvende dem. De praktiske erfaringer med de nye regler er således begrænsede, og det samme gælder for retspraksis.

Men hvilke konkrete tiltag og ændringer kan vi så forvente, at serviceeftersynet munder ud i? Her begrænser jeg mig til to væsentlige nedslagspunkter og et bud på, hvor vi ender.

Bæredygtighed

Bygge- og ejendomsbranchen er en stor bidragsyder til den samlede CO2-udledning på verdensplan. Det er derfor naturligt, at der i de senere år har været fokus på kravene til bæredygtighedstiltag i bygge- og anlægsbranchen, der f.eks. er kommet til udtryk gennem de nyligt indførte klimakrav i bygningsreglementet (BR 18) for at nedsætte klimapåvirkningen fra nybyggeri.

Ifølge de nye regler i BR 18 skal der for nye byggerier (undtaget sommerhuse), hvor byggeandragende er indsendt den 1. januar 2023 eller senere, laves en klimaberegning (en LCA-beregning). Nybyggeri på mere end 1000 kvm skal desuden overholde en grænseværdi på 12 kg CO2-ækvivalenter pr. kvm pr. år. 

LCA-beregningen og dokumentation for, at grænseværdien er overholdt, skal indsendes til kommunen i forbindelse med færdigmeldingen af byggeriet. Hvis grænseværdien overskrides, må det forventes, at der ikke kan opnås ibrugtagningstilladelse til byggeriet. Dette vil kunne give anledning til komplekse erstatningsretlige spørgsmål i forholdet mellem bygherren og den projekterende rådgiver eller den totalentreprenør, der har forestået den væsentligste del af projekteringen. Der kan også blive tale om at udskifte den pågældende, hvis de aftalte krav til bæredygtighedsmål ikke opfyldes.

AB18-betænkningen forholder sig imidlertid ikke udtrykkeligt til bæredygtighed og bæredygtighedskrav. Det skyldes givetvis, at temaet ikke havde samme fremtrædende placering i 2018, som det har fået de senere år.

Rådgivers bod for glemte ydelser

Da den nye bestemmelse (paragraf 49, stk. 2) i Almindelige betingelser for rådgivning og bistand i bygge- og anlægsvirksomhed (ABR18) om rådgivers forpligtigelse til at betale en konventionalbod til bygherren for glemte ydelser blev offentliggjort som en del af AB18-systemet, vakte det opsigt.

Efter den hidtidige retspraksis har bygherren som altovervejende hovedregel ikke kunnet rette noget økonomisk krav mod sin rådgiver i det tilfælde, hvor rådgiveren har glemt at medtage bestemte ydelser eller leverancer i projektet. Det skyldes, at hvis den glemte ydelse havde været med fra starten, var entreprisesummen blevet tilsvarende højere, og så er erstatningsbetingelsen om, at der skal være lidt et tab, ikke opfyldt.

Denne udfordring for bygherrerne har man imidlertid rådet bod på med den nye bestemmelse om konventionalbod, hvorefter rådgiveren – hvis betingelserne i bestemmelsen i øvrigt er opfyldt – ifalder en konventionalbod på 5 pct. af den del af prisen for tilkøbet af de glemte ydelser som en slags godtgørelse for manglende konkurrenceudsættelse.

Men bestemmelsen indeholder nogle uklarheder. Blandt andet om bygherren, der - udover konventionalboden for mistet konkurrencefordel – også kan kræve erstatning hos rådgiveren for de omgørelses- og forsinkelsesomkostninger, som bygherren påføres som følge af rådgiverens glemte ydelser. Og her kaster AB-betænkningen desværre ikke lys over retsstillingen.

Hvad ender det så med? 

Hvis man lytter på vandrørene, mener den overvejende del af byggebranchens parter, at det er for tidligt at påbegynde en revision af AB18-reglerne. Grundlaget er ganske enkelt for spinkelt endnu og erfaringerne for få. Derfor kan resultat meget vel blive, at der ikke sker ændringer, eller at der kun sker meget få og specifikke ændringer til det eksisterende regelsæt.