Det er en klassisk foreteelse, at når markedsusikkerheden stiger, reduceres antallet af handler. Der kan sagtens være lige så mange villige sælgere og interesserede købere. Men med en stigende usikkerhed – usikkerhed om konjunkturudviklingen, usikkerhed om lejeefterspørgslen, usikkerhed om renteudviklingen, usikkerhed om den fremtidige prisudvikling – følger en øget forsigtighed hos køberne. Ingen ønsker at begå fejl, og er usikkerheden større, vil en køber være mere forsigtig i sine investeringsforudsætninger.

På den anden side: Potentielle sælgere har ofte vanskeligt ved at acceptere, at deres aktiver ikke har samme værdi som tidligere. De vil oftest leve i håbet om, at usikkerheden er forbigående, og at markedet igen bedres.

Det betyder, at afstanden mellem sælger og køber øges. Og det medfører en reduceret transaktionsaktivitet.

De usikre tider har betydet svagt faldende priser på erhvervs- og investeringsejendomme. Og usikkerheden har samtidig betydet, at transaktionsvolumenen er omtrent halveret fra 3. kvartal 2021 til 3. kvartal 2022.

Og hvem ender så med at trække det længste strå? Er det sælgerne, som får ret i, at usikkerheden går over, og at markedet igen bedres? Eller er det køberne, som ender med at få ret i, at priserne har været for høje og skal længere ned? Måske er markedet aktuelt faktisk ikke helt skidt for sælgerne, hvis de husker at kigge på et ejendomssalg på provenue-niveau, idet en væsentlig del af den markedsmæssige prisreduktion ofte opvejes af betydelige kursgevinster på lange kreditforeningslån.

Historien viser, at køberne har ret

Markedet er der, hvor markedet er, og markedet har altid ret.

Og når potentielle købere er enige om at vise tilbageholdenhed og forsigtighed, ender køberne med at få ret. Køberne har ikke travlt i et marked under pres. Der vil være potentielle sælgere, som skal sælge, og de ender naturligvis med at acceptere den pris, som markedet nu engang vil give.

Men det er ingen naturlov, at det altid går således. Og vi er hos Colliers langt fra sikre på, at den svage transaktionsaktivitet denne gang betyder, at priserne skal længere ned.

På den ene side har køberne altid ret. Hvis sælgernes forventninger er for ambitiøse, stiller de potentielle købere sig på sidelinjen og venter. På et eller andet tidspunkt er der en sælger, som agerer. Og eftersom den økonomiske udvikling ikke er prangende – efterhånden forventer alle, at vi er på vej ind i en recession med faldende aktivitet – er der alle mulige gode grunde til ikke at tage de mest optimistiske briller på.

Men denne gang kan tingene faktisk godt vise sig at udvikle sig anderledes.

En dalende investeringsvilje er som oftest forbundet med en dalende investeringsevne. Hvis man ikke har rigeligt med likviditet, og hvis finansieringsmulighederne tørrer ud, vil evnen og dermed viljen til at investere være lavere.

Men sådan er det faktisk ikke i dag. Vel er finansieringsmulighederne blevet ringere. Banker og realkreditinstitutter viser større forsigtighed ved låneudmålingerne, og både renter og marginaler har været stigende. Men der er – og det er unormalt i krisetider – masser af kapital.

Opsparingen er enorm, ejendomsfonde har samlet rigtigt meget kapital, og banksektoren har store indlånsoverskud.

Når usikkerheden er stor, er man tilbageholdende med at disponere. Men kapitalen er til stede i rigeligt mål – og denne gang kan det faktisk godt ende med, at det bliver køberne og ikke sælgerne, som må give sig.

Udfaldsrummet er bredt

Det er altid svært at spå om fremtiden. Og lige nu er udfaldsrummet meget bredt:

Vi kan ende i en ganske alvorlig recession. Det vil betyde faldende beskæftigelse, faldende forbrug og faldende investeringer. Det er ikke godt for lejeefterspørgslen.

Men der er trods alt en vis sandsynlighed for, at vi i de kommende måneder vil se en relativt mild recession, samtidig med en kraftigt faldende inflation. Der er allerede i dag mange indikationer på, at inflationstrykket er aftagende, og først og fremmest er der ikke for alvor i Europa massive tegn på løninflation.

Der er derfor en pæn sandsynlighed for, at renterne igen vil falde. Det vil være velkomment for ECB, som utvivlsomt må være alvorlig bekymret for, hvad høje renter betyder for lande med stor gæld.

Ender det med en kombination af en relativt let recession og et rentefald, kan investorerne med de mange penge, som i dag står på sidelinjen, få travlt med at komme ind i markedet igen.

Store handler falder til jorden: Trods nervøse investorer ser Colliers lys forude

Klumme: Stor nervøsitet på ejendomsmarkedet – men aktiviteten er stadig høj

Klumme: Fair eller forkastelige huslejestigninger?