EjendomsWatch

Klumme: Stor nervøsitet på ejendomsmarkedet – men aktiviteten er stadig høj

Vi er utvivlsomt på vej ind i en recession. Alligevel er aktiviteten højere end gennemsnitligt de seneste ti år, lyder det fra Colliers-partner i denne klumme.

Foto: PR / Colliers

Det er usikre tider. Der er geopolitisk uro, inflationen er den højeste i 40 år, renterne er mangedoblet på under et år, aktiemarkederne er faldet mere end 20% i år, og forbrugertilliden er den laveste i de mange år, hvor den er blevet målt. Vi er utvivlsomt på vej ind i en recession, spørgsmålet er blot, hvor dyb og langvarig den bliver. Det kan ikke undre, at investorerne på ejendomsmarkedet er blevet både usikre og forsigtige. Men alligevel er transaktionsaktiviteten fortsat meget højere end gennemsnitligt over de seneste 10 år.

Vi har i 40 år vænnet os til globaliseringens fordele: Varer og tjenesteydelser produceres dèr, hvor det kan gøres billigst, varer og arbejdskraft flyder effektivt og næsten uhindret over landegrænser, produktionen bliver mere og mere ”lean” og effektiv, og den globale velstand er steget voldsomt. Ikke altid helt retfærdigt fordelt, men alle har i et eller andet omfang nydt godt af globaliseringen.

Det er nu gået op for os, at der er risici forbundet med denne udvikling. Hvis vi på grund af nedlukninger, forstyrrelser af forsyningsveje og geopolitiske konflikter ikke kan regne med, at vi får de varer og de tjenesteydelser fra andre verdensdele, som vi er vant til, er vi nødt til at agere mere forsigtigt, finde andre og dyrere forsyningskilder og have større lagre af både råvarer, halvfabrikata og færdigvarer. Vi er nødt til at arbejde med mere robuste forretningsmodeller.

Det koster. Varer og tjenesteydelser bliver dyrere, og inflationen – som i 40 år har været et næsten ukendt fænomen i den vestlige verden – kommer tilbage. Den gør os alle fattigere – og ret beset er der ingen vej udenom. Hvis verden er mindre effektiv, er der mindre til os alle, og vi er nødt til at betale højere priser.

Her hjælper det ikke at trykke flere penge. Vi bliver alle sammen fattigere på grund af den lavere effektivitet og dermed det lavere udbud af varer og tjenesteydelser til højere priser, og det kan man naturligvis ikke imødegå ved at øge lønningerne og give tilskud til dette og hint. Udfordringen er ikke efterspørgslen, udbudssiden er problemet.

De mest urolige finansmarkeder i mange år

Det er grundlæggende investeringsviden, at prisudviklingen på aktier og obligationer bør være modsatrettet. Når virksomhederne har det godt og tjener flere penge, stiger aktierne. Men når aktiviteten er høj, strammes penge- og finanspolitikken, renterne stiger og fastforrentede obligationer falder i værdi. Og når aktiviteten falder, tjener virksomhederne færre penge. Til gengæld lempes penge- og finanspolitikken, renterne falder og obligationerne stiger.

I flere år er både aktier og obligationer steget i værdi. I 2022 er stort set alt faldet i værdi.

Der er masser af penge allokeret til ejendomsinvesteringer. Der er masser af kontanter på sidelinjen. Men usikkerheden er stor, og investorerne vægrer sig ved at træffe investeringsbeslutninger. Hvor markedet i mange år – og ikke mindst i 2021 – har været sælgers marked, er det nu blevet købers marked. Men ikke et købers marked forårsaget af manglende likviditet eller investeringskapacitet. Kun af usikkerhed og bekymring for en dybere recession, som kan sende beskæftigelsen og dermed lejepriserne ned.

Hvis det går som forudsagt af Nationalbanken, kommer vi ind i en let recession. Til gengæld forudsiges, at inflationen i 2023 vil falde til godt 4 pct., og i 2024 vil vi igen være i underkanten af 2 pct.

Det er vel ikke så ringe endda. Det er nødvendigt at tage trykket af økonomien og af lønudviklingen, hvis vi ikke skal ende i en inflationsspiral. Og hvis vi igen i 2024 har en økonomi i mere stabil gænge med lav inflation, vil renterne igen skulle nedad.

Der er stor usikkerhed og masser af risici. Og vi er hos Colliers ikke ubetingede optimister – men vi tror på den anden side slet ikke, at vi står over for en ejendomskrise, som tilnærmelsesvist nærmer sig kriserne i begyndelsen af1990’erne eller omkring finanskrisen.

Så kom indgrebet mod fuld inflationsregulering af huslejerne på boligmarkedet

Vi står overfor et folketingsvalg. Og når der skal fiskes stemmer, gælder alle kneb. Selv en aldeles overflødig 2-årig maksimering af NPI-reguleringer af huslejen for lejeboliger til – som udgangspunkt – maksimalt 4% om året.

Politikere burde holde sig fra at gribe ind i eksisterende private aftaler, som er indgået i overensstemmelse med gældende lovgivning på aftaletidspunktet. Men det er nu sket i Danmark, nøjagtig som i en del andre lande.

Det lever investorerne og markedet nok med. Ingen ejendomsejer har nogen interesse i at øge huslejen til et niveau, som gør, at lejerne flytter. Selv uden lovregulering ville de fleste investorer nok have været forsigtige med at hæve huslejerne markant. Og med den helt naturlige løbende lejerudskiftning på boligejendomme udlejet til markedsleje, vil udlejers indtægter alligevel på sigt tilpasse sig markedsniveauet, uanset om det går op eller ned.

Men det må vel være tilladt at ryste lidt på hovedet over en hastebehandlet lovgivning, som betyder, at hvis en stærkt risikovillig ejendomsejer har finansieret sig til variabel rente, er hans udgifter steget, og når udgifterne er steget, skal lejerne holde for med mere end en 4% stigning. Til gengæld er en forsigtig ejendomsejer, som har finansieret sig til fast rente – eller som pensionskasse med 100% egenkapital - underlagt maksimalreguleringen på 4%, også selv om lejen måske er noget lavere end markedet tilsiger.

For to identiske lejligheder, hvor den ene er presset godt op i husleje og finansieret aggressivt med variabel rente, og hvor den anden er til en mere rimelig leje og finansieret konservativt af en forsigtig ejer, finder politikerne det åbenbart betimeligt, at den aggressive udlejer skal have lov til at opkræve en langt højere lejestigning end den udlejer, der driver og finansierer sin ejendom mere konservativt. Eller måske er det i heden fra den kommende valgkamp blot gået for stærkt.

Klumme: Fair eller forkastelige huslejestigninger?

Klumme: Grundlaget for lagerbeskatningen vakler mere og mere

Klumme: Investeringsmuligheden gemmer sig måske i usikkerheden på markedet

Klumme: Det kan vi lære af tidligere tiders fejl

Mere fra EjendomsWatch

Ny metrodirektør vil skabe rammerne for det gode liv i København

Carsten Riis motiveres af, at hans arbejde har betydning for mange mennesker nu og i fremtiden. ”Vi har faktisk været med til at løse en samfundsmæssig udfordring, men på en måde så København bliver en bedre by,” siger den nye metrodirektør i et interview med MobilityWatch.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier