Klumme: De fleste udlejere tænker sig om
Hvorfor overhovedet regulere huslejen?
Jo, tænk dig, at man fra statens side havde bestemt, at en liter mælk skulle koste 5 kr. På et tidspunkt vil kostprisen (produktion/transport/moms/fortjeneste til butik etc.) for at producere denne liter mælk overstige de 5 kr. – som staten på forhånd har bestemt, den må koste. For at følge udgifterne i samfundet, bliver man nødt til at regulere udsalgsprisen på mælken – alternativt vil ingen producere mælken.
Man indfører derfor en reguleringsfaktor – f.eks. udviklingen i nettoprisindekset. Dette vedtages ved lov, således mælkeproducenterne er sikre på, at de til stadighed kan få dækket deres udgifter til at producere mælken. Man sikrer dermed en kontinuerlig tilgang af mælk til markedet.
Årsagen til, at der er en huslejeregulering er altså, at man fra statens side har låst huslejen fast – altså huslejen ved aftaleindgåelsen (med visse få og komplicerede undtagelser).
Lejere roste ny regulering i 2015
I erkendelse af, at intet her i verden er fast/statisk, overtalte Lejernes Landsorganisation regeringen til i 2015 at erstatte den såkaldte trappeleje med en indeksering, som vi kender i dag. Udlejerbranchen var bestemt ikke glade for dette skifte. Det var til gengæld lejerorganisationerne, som dengang roste regeringen.
Nu opstår der pludselig en høj inflation pga. covid-19-nedlukninger med tilhørende produktionsfald, massive offentlige udgifter, transportproblemer pga. flaskehalse i Suez samt en ulykkelig krig i Ukraine. Nettoprisindekset reagerer ved at stige.
Derfor står vi i dag i den trælse situation, at udlejere f.eks. til januar 2023 kan/må regulere huslejen med ca. 8-9 pct.
Nogle udlejere vil formentlig lade lejen stige, mens de fleste sikkert vil tænke sig om – og selv – eller sammen med lejerne finde en acceptabel løsning (læs: kompromis). Husk: Selvom udlejeren kan/må lade lejen stige, så er der mekanismer i lejeloven som gør, at lejen kan blive for høj (det hedder: ”Det lejedes værdi). En sådan vurdering foretages af det lokale huslejenævn.
Retten (indskrevet i lejeloven) til at regulere huslejen er altså en konsekvens af, at man ikke tillader lejen (prisen skrevet i lejekontrakten ved indgåelsen) at stige på andre måder.
Kan regeringen så sætte loft på denne ret – dvs. lovgive med tilbagevirkende kraft?
Udviklingen fra 2015 til i dag – indeks og lønudvikling
I den hede debat har regeringen og LLO fremkommet med eksempler på lejere, som efter en regulering af lejen må gå fra ”hus og hjem”. Dette berører naturligvis os alle – og er selvfølgelig ikke en situation, man ønsker for andre medmennesker. Men lovgivning bør baseres på fakta.
Her kommer en rigtig interessant artikel ind til kernen i spørgsmålet: Huslejeregulering.
Direktør Peter Winther og analysechef Gregers Nytoft Rasmussen skriver i deres klumme på EjendomsWatch 16. august 2022, Fair eller forkastelige huslejestigninger?:
- I alle årene siden 2015, hvor muligheden for nettoprisindekseret huslejeregulering blev indført i lejeloven – i øvrigt efter ønske fra lejerorganisationer – er lejernes disponible indkomst generelt steget mere end nettoprisindekset. Det gælder uanset, om vi fokuserer på lejere i bunden (nedre kvartil), i midten (median) eller i toppen (øvre kvartil) af indkomstfordelingen.
- Den nettoprisindekserede huslejeregulering har derfor overordnet betydet, at huslejen år for år har udgjort en mindre andel af den disponible indkomst for lejere, der bor i privat udlejningsboliger, hvor huslejen reguleres efter nettoprisindekset. I 2022 kan det for første gang blive anderledes.
- Da en del af udlejeres omkostninger ved at drive ejendomme er relaterede til den almindelige lønudvikling, har udlejerne til gengæld oplevet, at deres driftsomkostninger er steget hurtigere end lejen.
Man kan derfor spørge, om det vil være rimeligt at suspendere eller begrænse huslejeregulering efter nettoprisindekset, fordi de potentielle huslejestigninger i et enkelt år ikke er fordelagtige for lejerne?
Frederik Barfoed: Regeringsforslag er udtryk for ”massiv hetz mod ejendomsbranchen”
Udlejer sætter grænse for lejestigning: Nuværende niveau er ”i overkanten”
