Klumme: Kommunal byudvikling får medvind af arealudviklingsselskaber
I de senere år er der igangsat flere kommunale byudviklingsprojekter ved anvendelse af arealudviklingsselskaber.
I arealudviklingsselskabsmodellen indskyder kommunen arealer som apportindskud, og den private investor indskyder kapital. Kapitalen anvendes til byggemodning og udvikling af arealerne med henblik på, at disse kan sælges som færdigudviklede byggeretter til investor og tredjemand.
Arealudviklingsselskabet kan byggemodne og gøre arealerne klar til salg, men kan ikke deltage i egentlige projektudviklingsaktiviteter, da selskabet udelukkende kan varetage opgaver, som kommunen i forvejen lovligt kan varetage.
Udover at den private investor tilfører kapital og typisk forpligter sig til at købe nogle af de færdigudviklede byggeretter, vil den private investor også tilføre ressourcer og kompetencer, som kommunen ikke selv råder over.
Kommunen får således mulighed for, inden for rammerne af arealudviklingsselskabet, at trække på investors og investors rådgiveres erfaringer i forbindelse med tilvejebringelse af en udviklingsplan eller forretningsplan, som kan sikre en attraktiv og bæredygtig byudvikling – også i økonomisk henseende.
I overensstemmelse med kommunalfuldmagten
Kommuners deltagelse i arealudviklingsselskaber sker med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne og den praksis, som er udviklet via afgørelser fra Ankestyrelsen. Praksis fra Ankestyrelsen fastlægger, at kommuners deltagelse i et arealudviklingsselskab er lovlig, hvis særligt fire betingelser er opfyldt.
- For det første er det en betingelse, at arealudviklingsselskabet udelukkende varetager lovlige kommunale opgaver. Kommunal byudvikling, byggemodning og lignende er som det klare udgangspunkt opgaver, der lovligt kan varetages af kommunerne.
- For det andet må kommunen ikke have bestemmende indflydelse i arealudviklingsselskabet. Dette indebærer, at investor skal besidde mere end halvdelen af kapitalandelene og have en bestemmende ejer- og ledelsesmæssig indflydelse i selskabet. Kommunen må således ikke have stemmeflertal på generalforsamlingen eller udpege et flertal af selskabets bestyrelsesmedlemmer. Forbuddet mod bestemmende indflydelse er imidlertid ikke til hinder for, at kommunen i ejeraftalen tillægges vetorettigheder, når formålet er at sikre, at arealudviklingsselskabet varetager saglige kommunale interesser og sikrer en forsvarlig økonomisk forvaltning.
- For det tredje må arealudviklingsselskabet ikke have et egentligt erhvervsøkonomisk formål. Det indebærer, at kommunen ikke kan modtage mere i udbytte fra selskabet, end hvad der svarer til normal forrentning af indskuddet i selskabet.
Når byggeretterne i arealudviklingsselskabet er solgt, er der imidlertid ikke noget til hinder for, at en kommune ved likvidation af selskabet oppebærer et provenu på lige fod med den private investor. Arealudviklingsselskabet har i denne situation tjent sit formål og fået udviklet og solgt arealerne. Provenuet vil nemlig svare til, hvad kommunen selv kunne opnå, hvis kommunen alene havde forestået arealudviklingen. - For det fjerde må der ikke være anden lovgivning til hinder for, at de aktuelle opgaver løses i et selskab.
Udbud
Deltagelse i et arealudviklingsselskab er underlagt reglerne om offentligt udbud i udbudsbekendtgørelsen ved salg af kommunens og regionens faste ejendomme. I en række tilfælde har Ankestyrelsen imidlertid meddelt fritagelse for udbudspligten med henvisning til, at der foreligger særlige forhold, der kan begrunde, at de kommunale arealer kan sælges uden offentligt udbud (indskydes i et arealudviklingsselskab). Ankestyrelsen har særligt lagt vægt på, at arealerne til arealudviklingsselskabet vil indgå i et større byudviklingsprojekt.
Arealudviklingsselskabets efterfølgende salg af de udviklede arealer eller byggeretter kan ske uden udbud.
Fordel for investor
Investors deltagelse i et arealudviklingsselskab forudsætter, at investor har et langsigtet investeringsperspektiv.
I så fald giver arealudviklingsselskabsmodellen mulighed for, at investor kan inddrages tidligt i og have indflydelse på det samlede byudviklingsprojekt. Investor vil sædvanligvis blive pålagt købepligt til nærmere fastlagte arealer med henblik på at realisere byudviklingsprojektet.
Som for de fleste andre modeller kræver anvendelse af arealudviklingsselskaber en konkret vurdering, hvor fordele og ulemper skal opvejes både for den private part og den pågældende kommune. Det er imidlertid klart, at et arealudviklingsselskab kan hjælpe nogle kommuner med at gennemføre byudvikling, der ellers ikke ville være muligt.
