Gennem de seneste år har en række kommuner gennemført eller igangsat større arealudviklingsprojekter. Arealudviklingsprojekterne er i enkelte tilfælde gennemført ved at stifte et arealudviklingsselskab. En selskabskonstruktion, der i hovedtræk går ud på, at kommunen indskyder kommunale arealer, mens den private investor indskyder kapital. Kapitalen anvendes til byggemodning og udvikling af arealet med henblik på salg af de færdigudviklede byggeretter enten til investor eller til tredjemand.

For nogle kommuner vil arealudviklingsselskaber give mulighed for at igangsætte udvikling af arealer, som kommunen ellers ikke ville have midler til. Udover kapital indebærer arealudviklingsselskabet, at kommunen ved den private investors involvering får tilført ressourcer og kompetencer, som kommunen ikke selv råder over. Der er også grund til at tro, at den private investors involvering tidligt i udviklingsprocessen vil være med til at sikre projektets realiserbarhed, når byggeretterne skal sælges. For den private investor vil der være tale om en langsigtet deltagelse som kapitalejer i et arealudviklingsselskab, men den tidlige inddragelse og muligheden for at øve indflydelse på projektet er for mange investorer en attraktiv mulighed.

Vetoret trumfer kommunalfuldmagt

Kommunerne er imidlertid underlagt kommunalfuldmagtsreglerne, som sætter nogle begrænsninger for kommunernes deltagelse i et arealudviklingsselskab. Kommunerne må således ikke have bestemmende indflydelse i selskabet, og selskabet må ikke have profitformål for øje.

Forbuddet mod bestemmende indflydelse indebærer, at kommunerne ikke må have stemmeflertal på generalforsamlingen eller udpege flertallet af bestyrelsens medlemmer. Der er derimod ikke noget til hinder for, at kommunen i ejeraftalen tillægges vetorettigheder. Ved udarbejdelsen af overdragelsesaftaler, ejeraftaler, vedtægter mv., skal der derfor tages højde herfor.

Desuden medfører kommunalfuldmagtsreglerne, at kommunerne ikke må drives med profit for øje. Forbuddet mod, at selskabet etableres med profit for øje, indebærer navnlig, at der er begrænsninger i muligheden for at foretage udlodning, da kommunernes udbytte ikke må overstige almindelig forrentning. Der er derimod ikke noget til hinder for, at en kommune ved likvidation af et arealudviklingsselskab oppebærer et provenu på lige fod med den private investor. I denne situation har arealudviklingsselskabet tjent sit formål og fået udviklet og solgt de pågældende arealer. Det provenu, som kommunen opnår, svarer således til det provenu, som kommunen kunne have opnået, hvis kommunen selv havde forestået arealudviklingen.   

Endelig følger det af kommunalfuldmagtsreglerne, at kommunerne kun må varetage lovlige kommunale opgaver. Kommunal byudvikling, byggemodning og lignende falder som det helt klare udgangspunkt ind under denne kategori.

Derimod har kommunen ikke mulighed for at deltage i udviklingen af konkrete projekter og byggerier på de arealer, som udvikles af arealudviklingsselskabet. I større arealudviklingsprojekter bør det derfor overvejes, om man med fordel fra starten kan lave en etapevis opdeling, således at hver enkelt etape gennemføres i et særskilt arealudviklingsselskab. Det giver nemlig mulighed for, når etapen er færdigudviklet og byggeretterne solgt, at likvidere arealudviklingsselskabet, hvorved den private investor og kommunen modtager udbytte svarende til provenuet ved udviklingen af arealet.

Pligt til at udbyde arealerne i offentligt udbud

Foruden de almindelige kommunalfuldmagtsregler er det desuden vigtigt at være opmærksom på, at kommunerne – også i tilfælde hvor der oprettes et arealudviklingsselskab – er underlagt reglerne om offentligt udbud i udbudsbekendtgørelsen. Det betyder, at kommunerne som udgangspunkt er forpligtet til at gennemføre et offentligt udbud, inden arealerne apportindskydes i et arealudviklingsselskab.

Der vil ofte være særlige forhold, som kan begrunde en fritagelse fra udbudspligten. Fra tilsynspraksis har man fundet, at der både ved stiftelsen af arealudviklingsselskaber vedrørende Køge Havn og Stigsborg Havnefront kunne meddeles dispensation fra udbudspligten. Ved vurderingerne blev der blandt andet lagt vægt på, at arealerne skulle indgå i en overordnet byudviklingsplan, og at der forelå komplekse forhold, herunder komplicerede miljø- og forureningsmæssige forhold, som nødvendiggjorde særlige kompetencer i udviklingsfasen.

Fordele og ulemper ved arealudviklingsselskaber

På trods af de lovgivningsmæssige begrænsninger, giver arealudviklingsselskaberne kommunerne mulighed for i videre omfang at igangsætte nye byudviklingsprojekter, som kommunen ellers ikke selv kunne gennemføre. Det åbner samtidig op for et samarbejde med private investorer, som sikrer fremdrift og tilfører ressourcer til gavn for projektet.

Et særligt forhold, som kommuner ofte er meget opmærksomme på, er den indflydelse eller kontrol over projektet, som kommunen afgiver ved sin deltagelse i et arealudviklingsselskab. På den anden side får kommunen mulighed for at trække på investorens erfaringer og derigennem skabe et projekt, som i højere grad afspejler brugernes behov og interesser, og som er nødvendig for at skabe en attraktiv og bæredygtig byudvikling. 

Set fra investorens side giver arealudviklingsselskaber investoren mulighed for at blive inddraget meget tidligt i processen. Det muliggør, at der allerede fra projektets start kan tages hensyn til de kommercielle interesser, som også er nødvendig for at skabe en succesfuld byudvikling.

Som for de fleste andre modeller kræver anvendelse af arealudviklingsselskaber en konkret vurdering, hvor fordele og ulemper skal opvejes både for den private part og den pågældende kommune.

Sanering af tinglysningsafgiften giver nye muligheder

Moms på salg byggegrunde afhænger af omstændighederne

Tillæg i nyt AB-system skal ses som menukort på en restaurant

Ny regnskabsstandard påvirker ejendomsmarkedet fra nytår