EjendomsWatch

Klumme: Skjulte værdier for 130 mia. kr. i hovedstadens andelsboligforeninger

Til skade for andelshaverne i andelsboligforeningerne i hovedstaden holder bankerne og realkreditten det skjult, hvordan de værdiansætter foreningernes ejendomme, skriver valuar Lars Wismann i denne klumme. Han opfordrer regeringen til større gennemsigtighed i lighed med valuarvurderinger.

Foto: PR

Der findes ca. 140.000 andelsboliger i hovedstaden. De boligejendomme, der tilhører disse foreninger har en anslået værdi på i gennemsnit ca. 35.000 kr. pr. kvm for boligarealerne og de medfølgende erhvervsarealer yderligere ca. 10 pct. heraf.

Den samlede markedsværdi med en gennemsnitlig boligstørrelse på 80 kvm for ejendommene er derfor ca. 430 mia. kr.

Andelsboligforeningerne ejes af andelshaverne og langt de fleste foreninger har kun få eller ingen boliglejere. Der findes foreninger, der har eksisteret i 100 år, men den helt overvejende del af andelsboligforeningerne er stiftet i årene 1966-2006. Det er min vurdering, at den gennemsnitlige realkreditgældsætning i foreningerne er under 20 pct. af den markedsmæssige værdi.

Når de faktiske værdier i andelsboligforeningerne er ukendte, så skyldes det flere forskellige forhold. Foreningerne kan nemlig værdiansætte deres ejendomme efter andelsboliglovens paragraf 5, dvs.:

  • A: Ud fra købesummen plus evt. forbedringer

  • B: Ud fra den kontante handelsværdi som vurderet af en valuar

  • C: Ud fra den offentlige vurdering, der har været uændret siden 1. oktober 2011.

Hertil kan en andelsboligforening altid spørge sit realkreditinstitut om den senest registrerede belåningsværdi på ejendommen, der sker efter vurderingsbekendtgørelse BEK417/2017, hvor belåningsværdien=den kontante handelsværdi=valuarværdien=markedsværdien.

Aldrig retvisende

I forhold A: Da boligejendomme erhvervet i 1966 og frem til 2021 i gennemsnit er steget 8-14 pct. p.a. i værdi år efter år i op til 55 år, så er det meningsløst at værdiansætte ejendommen efter den tinglyste købesum for måske 20, 40, 55 år siden. Værdiansættes ejendommen til den tinglyste købesum, vil værdien aldrig være retvisende.

I forhold til B: Hvad angår valuarværdien=markedsværdien som fastsat af en valuar er værdiansættelsen i reglen tilfældig og sjældent retvisende. Alt for hyppigt følger valuaren ikke vurderingsbekendtgørelsen, der ifølge paragraf 6, stk. 2, for den typiske ejendom skal værdiansættes med en DCF-10-beregning, hvor exit value-afkastprocenten skal underbygges af referenceejendommene.

Der er kun få eksempler, hvor flere valuarer har værdiansat samme ejendom, men disse valuarer kan være op til 100 pct. forskellige i deres værdiansættelse. Vurderingsreformen fra 28. juni 2018 og besluttet i Folketinget med L177, skulle have sikret ens og retvisende vurderinger. Efter en spørgeskemaevaluering i 2020, hvor mindre end 1 pct. af valuarer og revisorerne gav svar, meddelte boligminister Kaare Dybvad Bek 9. april 2021, at vurderingsreformen fra 2018 ikke har givet mere retvisende andelsbolig-valuarvurderinger.

Ministeren meddelte, at andelsboligvaluarerne i virkeligheden ikke kunne værdiansætte ejendommene, idet alene en tinglyst handel kunne redegøre for den kontante handelsværdi. Hvad der så skulle berettige andelsboligvaluarerne til at tage sig betalt for at valuarvurdere, har ministeren afvist at svare på.

Det grundlæggende problem i andelsbolig-valuarvurderingerne var ifølge evalueringen en alt for ringe anvendelse af tinglyste og handlede referenceejendomme samt en tilsidesættelse af vurderingsbekendtgørelsens paragraf 6 stk. 2, idet valuarerne i reglen anvender tilfældige lejeberegninger og vilkårlige exit value-afkastprocenter, der ikke er underbygget i referencerne.

Det er ca. 70 pct. af alle andelsboligforeninger i hovedstaden, der har ansat en andelsboligvaluar til at værdiansætte deres ejendom.

I forhold til C: Boligminister Kaare Dybvad Bek har i marts 2021 nedsat et nyt ejendomsvurderingsudvalg bestående af seks embedsmænd, hvoraf ingen har formelle vurderingskompetencer.

Dette udvalg vil med en betænkning i oktober 2021 meddele forslag til et nyt vurderingsgrundlag som erstatning for de nye offentlige vurderinger, der er skrinlagt. Der er i det nye udvalg gengangere fra Skat, der efter otte års udvalgsarbejde siden 2013 og kr. 4,7 mia. i anvendte udviklingsomkostninger måtte opgive at kunne meddele ens og retvisende offentlige vurderinger. I dag er de offentlige vurderinger helt tilfældige med værdier helt ned til 7250 kr. pr. kvm i Webersgade 5, 2100 København Ø, til 42.000 kr. pr. kvm i Skydebanegade, 1709 København V.

Tilsyn kræver ingen vurderingskompetence

Belåningsværdierne fastsat af bank/realkredit kan ifølge Finanstilsynet udarbejdes af ansatte uden nogen former for formel vurderingskompetence. Værdiansættelsen skal følge regelsættet i vurderingsbekendtgørelsen, der skal følge afkastmetoden og meddele belåningsværdien=markedsværdien.

Når man kender belåningsværdien kan man beregne gældsætningsgraden også kendt som LTV (Loan To Value.) Belåningsværdien=den kontante handelsværdi=valuarværdien=markedsværdien er en og samme med fire forskellige navne. Har banken/realkreditten ingen referenceejendomme kan de værdiansætte til 75 pct. af kvadratmeterprisen for tilsvarende ejerlejligheder handlet i samme område. Men, hvor andelsboligvaluarerne fremlægger deres vurderingsgrundlag og referenceejendomme, hemmeligholder Finans Danmarks medlemmer deres vurderingsgrundlag. En dum lille fejl kan derfor føre til helt tilfældige værdiansættelser.

Finanstilsynet afholder ingen kurser i korrekte værdiansættelser, fremlægger ingen modelbesvarelser og besvarer ingen spørgsmål til fortolkning af regelsættet. Derfor er bankernes/realkredittens belåningsværdi fuldkommen som at trække et Lillebror-lod.

Det er indlysende ikke godt for ejerne af boligejendomme, at deres belåningsværdier bygger på en tilfældighed og skjulte vurderingsgrundlag. Vi har set eksempler på nedslidte ejendomme uden bad i boligerne f.eks. Rørholmsgade 11, der har belåningsværdi på 46.000 kr. pr. kvm og andre luksusejendomme på Sundvej i 2900 Hellerup på 19.000 kr. pr. kvm.

Ministre må sikre retvisende vurderinger

Finanstilsynet agter ikke at gøre det mindste og fører i praksis intet tilsyn. Erhvervsministeriet er orienteret, og vi afventer, at erhvervsminister Simon Kollerup besinder sig og meddeler ved en ny bekendtgørelse, at Finanstilsynet fremover skal fremvise tre modelbesvarelser på konkrete ejendomme, der er tinglyst handlet, besvare spørgsmål til fortolkning af regelsættet samt at bank/realkredit fremover ligesom andelsboligvaluarerne fremlægger deres vurderingsgrundlag.

Ens og retvisende andelsboligvaluarvurderinger vil efter mine beregninger øge andelshaverne i Københavns formue med ca. 30 pct. af de nuværende ejendomsværdier eller ca. 130 mia. kr.

For realkreditten vil ens og retvisende belåningsværdier betyde et helt andet og lavere risikobillede, om denne sektors værdiansættelser fulgte priserne for tilsvarende ejendomme, der er tinglyst handlet. Finanssektorens belåningsværdier er i gennemsnit på 50-70 pct. af tilsvarende ejendomme tinglyst handlet.

Kendte andelsboligforeningerne deres Loan To Value, og var denne under f.eks. 40 pct. af en retvisende belåningsværdi, så ville disse være langt mere villige til at finansiere en bedre istandsættelse af ejendommene eller gennemføre CO2-nedsættende investeringer i bedre isolering, bedre varmeanlæg, styring af energiforbrug eller energiproduktion på ejendommen.

Det kan undre mig, hvorfor korrekte værdiansættelser af boligejendomme ligger i to ministerier for den samme opgave og følger to vidt forskellige vurderingsregelsæt. Det er derfor op til erhvervsminister Simon Kollerup og boligminister Kaare Dybvad Bek blot at komme i gang, sikre ens og retvisende vurderinger samt åbenhed i vurderingsgrundlaget. Hellere i dag end i morgen.

Flere andelsboligforeninger sælger fra

Minister vil finde nye metoder til vurdering af andelsboliger

Offentlige vurderinger af andelsboliger er fortid – nye værdier skal komme fra valuar

Arkitekt-fond køber andelsboligforening i København 

Mere fra EjendomsWatch

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

EjendomsWatch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Watch job

Se flere jobs

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier