EjendomsWatch

Klumme: Adgang til kommunal tvang over for private udlejere vil få ringe udbredelse

Ifølge Danske Udlejere vil regeringens ide om at kunne tvinge private udlejere til at åbne for lejere, som kommunen har anvist, næppe få den store udbredelse, lyder det fra organisationen i denne klumme.

"Gad vide om Kaare Dybvad Bek vil give private udlejere mulighed for at nyde nogen af de samme rettigheder som almene boligorganisationer, når de skal yde de samme pligter," spørger Michael Preetzman, direktør i Danske Udlejere. | Foto: PR / Danske Udlejere

Indenrigs- og boligministeren, Kaare Dybvad Bek (S), har den 17. marts 2021 offentliggjort regeringens tanker om et nyt udspil til at forebygge parallelsamfundet. Det indeholder i ”Faktaark 2” følgende to overskrifter:

  • Adgang til at indgå aftaler om anvisningsret i private udlejningsejendomme
  • Kommunal anvisningsret i kommuner med udsatte boligområder eller forebyggelsesområder

Allerede i dag har kommunerne mulighed for at indgå en aftale med de lokale udlejere, hvor kommunen kan få anvisningsretten (dvs. retten til at bestemme, hvem der skal være lejer). Denne adgang blev indført i 1994 med Lov om kommunal anvisningsret – nu LBK nr. 1045 af 06/11/2009.

Loven er skrevet meget kludret, og det kan anbefales at læse vejledningen for at forstå, hvad der egentlig menes med ordlyden af loven. Denne hedder ”VEJ nr. 151 af 08/08/1994” og følgende to afsnit er interessante:

Afsnit 1:

”Det er hensigten, at godtgørelsen for overdragelse af privat anvisningsret skal give ejendommens ejer et tilstrækkeligt økonomisk incitament til at give afkald på retten til at disponere over den aftalte andel af ledigblevne lejligheder, og til at der sker en faktisk udnyttelse af anvisningsretten. Godtgørelsen forudsættes derfor at være af en vis størrelse.

Det er op til den enkelte kommunalbestyrelse at vurdere, hvorvidt man vil aftale en godtgørelse, der ligger under, over eller på niveauet for den forventede statsrefusion. Der kan være såvel forhold i den tilbudte boligmasse, som forhold omkring kommunens behov for anvisning til privat udlejningsbyggeri, der kan tale for, at der aftales en godtgørelse, der afviger fra de i loven fastsatte statslige refusioner.”

For så vidt størrelsen på godtgørelsen, så vurderede embedsmændene allerede dengang, at denne skulle være citat: ”af en vis størrelse”. Godtgørelsens skal fastsættes konkret mellem udlejer og kommunen, men statsrefusionen til kommunen på op til 30.000 kr. pr. lejlighed er ikke et maksimum. Det skal udlejere huske, hvis det bliver relevant.

Afsnit 2:

”En ejers beslutning herom [om indsættelse på den dagældende BRL paragraf 18 a eller den nuværende BRL paragraf 18 b] betyder, at beløbene i alle henseender, herunder i skattemæssig henseende behandles som øvrige beløb, der indsættes på disse vedligeholdelseskonti. Det betyder bl.a., at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst ses bort fra godtgørelser, som afsættes på ejendommens konto i Grundejernes Investeringsfond, og at renter af bundne midler ikke beskattes.”

Som det ses heraf, er det ikke en fremmed fugl for embedsmændene at anvende skat som gulerod for at opnå en anvisningsret. En skattemæssig gulerod direkte til udlejeren er måske vejen frem for en aftale mellem kommunerne og udlejeren?

Tvungen anvisning

Hvis kommunen eller udlejerne ikke kan blive enige om en aftale, så kan kommunen:”… træffe beslutning om at indføre en særlig anvisningsordning.” Dvs., at kommunen ensidigt kan indføre en anvisningsret – dog kun i de på nuværende tidspunkt 34 kommuner, hvor der er ”… et forebyggelsesområde eller et udsat boligområde.”

Det er uklart, om dette medfører en godtgørelse eller ej – og i givet fald, hvad denne godtgørelse skal være. Hvis det er uden godtgørelse, så har Kaare Dybvad Beks embedsmænd lavet en incitamentsstruktur, hvor kommunen ingen interesse har i at indgå en aftale. Det er gratis at pålægge udlejerne en anvisningsret, hvorimod en aftale kræver udbetalingen af en godtgørelse. Det har nok formodningen imod sig, men hvordan fastsættes godtgørelsen så? Det kan kun fremtiden vise.

Det er desværre ikke første gang, at den tvungne anvisningsret viser sit ansigt i lovgivningen. Kommunerne har allerede i dag mulighed for at anvise lejere i den private sektor til at løse ”påtrængende boligsociale problemer”. Det gælder både pensionskasser m.v.'s ejendomme efter lejelovens paragraf 53 e og byfornyede ejendomme efter byfornyelseslovens paragraf 64, stk. 3. Det karakteristiske for disse ejendomme er, at staten/kommunen har givet væsentligt støtte til disse og derfor kan forvente en modydelse. Det forekommer rimeligt: ”Noget for noget”.

Foreløbige konklusion

Som det fremgår af ovenstående, er en aftale om anvisning ikke en ny ide. Det er alene den tvungne anvisning, der er ny som en generel ordning (og uklar). Vi vil på den baggrund tillade os at konkludere, at:

”Det gode er ikke nyt, og det nye er ikke godt”

Det er vores faste overbevisning, at når der laves så indgribende tiltag, så bør der nedsættes en ekspertgruppe med repræsentanter for lejer- og udlejerforeninger, der kan komme med forslag. Dette vil give politikerne en pondus med lovforslag, der er gennemarbejdet og ikke skaber forvirring, frustration og usikkerhed, som i den nuværende situation. Hvis man ønsker at se den politiske reaktion på udspillet, så kan man finde meget hårde debatter på paragraf 20-spørgsmål mellem Kaare Dybvad Bek og oppositionen på ft.dk

”Det er næppe ønskværdigt for så vigtigt et politisk udspil”

Ligestilling med den almene sektor?

Almene boligorganisationer lever med anvisningsretten til hver fjerde lejlighed. Til gengæld for denne pligt opnår de bl.a. følgende rettigheder, som private udlejere kun sultent kan kigge på:

  • 1) Rente- og afdragsfrie lån i op til 50 år – kaldet grundkapital.
  • 2) Kommunale og statslige garantier for realkreditlån ved opførelsen med deraf følgende lav bidragssats.
  • 3) Mulighed for (”stats”-) støtte i bl.a. følgende situationer:
    A) Yderligere rente- og afdragsfrie lån, hvis det er ”påkrævet for den pågældende afdelings videreførelse”.
    B) Garantier for ekstraordinære renoveringer.
    C) Tilbagekøb af tilbagekøbsklausuler under markedspris, evt. til 0 kr.
  • 4) Ingen beskatning, da almene boligorganisationer er undtaget selskabsskatteloven.
  • 5) Ingen lagerbeskatning, jf. Morten Bødskovs svar i SAU nr. 156 af 3. december 2020.

Gad vide om Kaare Dybvad Bek vil give private udlejere mulighed for at nyde nogen af de samme rettigheder som almene boligorganisationer, når de skal yde de samme pligter? Vi tror det ikke, men kun fremtiden vil vise det.

Endelig konklusion

Forslaget om en aftalt kompensation kan uden tvivl forbedres, så den finder større anvendelse end i dag. Der vil dog stadig være den hæmsko, at lejeniveauet er højere i den private sektor end i den almene, da den private sektor skal betale skat og ikke får støtte – og heller ikke skal have det, medmindre de samme byrder bæres – her tænkes bl.a. på de almene boligforeningers sociale ansvar.

Forslaget om tvang er desværre helt nye toner fra Boligministeriet, og det kommer i sin nuværende form til at give en række udfordringer for kommuner og særligt udlejere. I sidste ende vil tvangsmodellen nok ikke få den store udbredelse, da de fleste kommunekasser mangler penge, hvorfor det er naturligt for kommuner kun at garantere for en husleje i yderkanten af bygrænsen (hvor nyere almene boliger ofte er placeret) i stedet for at skulle dække en husleje i midtbyen. Dette økonomiske aspekt ses heller ikke tænkt ind i det politiske forslag.

Kun fremtiden vil vise, hvad dette udspil ender ud i, men forhåbentlig vil Kaare Dybvad Bek ikke komme med lignende ubearbejdet og ikke gennemtænkte udspil inden næste valg. Vi venter spændt og står til rådighed – både over for udlejere, der måtte komme i klemme med de kommende regler og Kaare Dybvad Bek, hvis han ønsker et hurtigt arbejdende udvalg.

Klumme: Risiko for skyttegravskrig på boligområdet – brug nu fantasien

Klumme: Kamp mod parallelsamfund er samtidig en kamp mod de private udlejere

Ejendomdanmark efterlyser dialog: Boligudspil er et udtryk for udansk tvang

Regeringen vil flytte beboere væk fra udsatte boligområder 

Mere fra EjendomsWatch

Her er de seneste tinglyste ejendomshandler

I samarbejde med platformen for ejendomsdata Resights bringer EjendomsWatch de seneste tinglyste ejendomshandler i Danmark på over 10 mio. kr. På dagens liste optræder VKR Holding og Køge Kommune, mens en ejendom på Bornholm er solgt for over 48 mio. kr.

Læs også

Relaterede

Seneste nyt

Se flere jobs

Seneste nyt fra FinansWatch

Seneste nyt fra Watch Medier