Der er pustet nyt liv i ejendomsinvesteringer til private.

De senere år er antallet af virksomheder, som udbyder ejendomsprojekter, steget, og ligeså er mængden af projekter. Også størrelsen på investeringerne er steget. Fra at være på tocifrede millionbeløb er de på få år vokset til tre cifre, og senest har den aarhusbaserede projektudbyder Koncenton gennem tre aktieselskaber investeret over 1,5 mia. kr. for mere end 500 investorer.

Men flere branchekendere kritiserer projekterne i skarpe vendinger og advarer normale danskere mod at gå ind i dem. De mener ikke, projekterne er egnede til privatpersoner, som de ellers i større eller mindre omfang er rettet mod og markedsføres til.

"Det er ikke for hr. og fru Jensen. Hvis ikke man har haft med ejendomme at gøre før, så skal man undgå de her projekter," siger Søren Astrup, som er direktør i investeringsselskabet Formuepleje, og uddyber:

"I de ejendomsprospekter, jeg har set fra flere udbydere, er det meget svært at gennemskue, hvad ejendommen helt præcist har kostet, og hvad det helt præcist er for nogle forudsætninger, der er lagt til grund for det regnestykke, man bliver præsenteret for. De skriver: 'Vi forventer, det giver et afkast om året på 10 pct.', og så får man ikke meget mere at vide."

Chefen for virksomhedsobligationsanalyse i Danske Bank, Thomas Hovard, har også kigget på flere af prospekterne fra udbyderne og deler kritikken.

Han mener ikke, der er nok information i prospekterne. Særligt om hvordan udbyderne er kommet frem til det lovede afkast, stiller han spørgsmål ved:

"Det her er ikke for den almindelige investor, hvis du spørger mig – og det er inklusive nogle af os, som faktisk arbejder med det her. Vi har også svært ved at læse de her prospekter. Og har vi det, så skal man tænke sig rigtig godt om, inden man går ind i det som privatinvestor," siger han til EjendomsWatch og tilføjer:

"Det kræver, at folk ved, hvad de laver, og det kan man så tænke over, om det er tilfældet her, når de markedsfører sig mod private."

"Private og semi-professionelle"

Udbyderen Koncenton skriver eksempelvis på sin hjemmeside, at projekterne henvender sig til ”private, semi-professionelle og professionelle investorer samt selskabsinvestorer”.

Den vending bryder seniorrådgiver og økonom Lars Krull sig absolut ikke om. Han er til daglig forsker på Institut for Økonomi og Ledelse på Aalborg Universitet og er også selv investor.

Han ser intet grundlæggende problem i, at private kaster sig over "eksotiske investeringer", men han mener, det skal være under kyndig rådgivning. Noget han ikke vurderer, at udbyderne kan levere.

"Jeg bryder mig ikke om denne her type investering, og jeg bryder mig slet ikke om det i forhold til den type rådgivere, som sælger dem," siger Lars Krull til EjendomsWatch og uddyber:

"Bankinvest og Sparinvest laver også kapitalforeninger, som investerer i ejendomme, men de udbyder dem gennem bankerne, som kender deres kunder, og som kan vurdere og rådgive dem i, hvad de kan tåle at have i risiko. Så bliver det en helhedsvurdering."

Ejer og adm. direktør i projektudbyderen Blue Capital, Martin Kibsgaard Jensen, er enig i, at der er kommet for mange "farverige" selskaber blandt konkurrenterne på markedet, der opfører sig, "som var det det vilde vesten."

Returkommission udbredt

I hans selskab, som specialiserer sig i at udbyde erhvervsejendomme til hovedsagelig professionelle, men også private, gør de ekstra meget ud af at tjekke investorernes økonomi, inden de lukkes ind i projekterne, siger han til EjendomsWatch.

"Jeg er helt enig med kritikkerne i, at der mangler transparens på markedet. Man bør som investor altid kunne se transaktionsomkostningerne, herunder særligt projektudbyderens indtægt via projektet," siger Martin Kibsgaard Jensen.

Projekter udbudt af Blue Capital opfylder disse krav, men i andre projekter i markedet er oplysningen undladt, ligesom det er almindeligt kendt i branchen, at der er aktører i markedet, der modtager returkommission, lyder det fra Martin Kibsgaard Jensen.

Han er dog ikke enig i, at det er for svært at gennemskue risikoen i hans egne salgsopslag, eller at projekterne ikke bør være målrettet privatpersoner.

"Medmindre det er usædvanligt velhavende kunder, så beder vi om alt den information, der skal til for at afdække deres økonomi. Vi tjekker simpelthen alt," siger Martin Kibsgaard Jensen.

Når hans investeringshold går i gang, kræver de investorens årsopgørelse, lønsedler og afdækker tillige hvilken type lån, investoren eventuelt selv måtte have i egen bolig.

Crescendo køber til egne bøger

Udbyderen Crescendo har eksisteret siden 2002 og er dermed en af de mere erfarne spillere i markedet, og en af de få udbydere, som overlevede finanskrisen.

Direktøren for Crescendo, Bo Helligsøe, er ligesom Martin Kibsgaard Jensen ikke enig i kritikken af, projekterne ikke er egnede til privatinvestorer. Derimod er han enig i, at der er problematiske ejendomsprojekter på markedet, som lover alt for høje afkast.

"Vi erhverver for det første altid ejendommene på egne bøger. Det vil sige, at hvis ikke vi sælger en eneste andel, så er det vores problem. Vores investorer ved, at ejerkredsen bag Crescendo står på mål for det her og stiller fuldtegningsgaranti. Vi lægger virkelig hånden på kogepladen. Det er vores ejendom, indtil noget som helst er solgt," siger Bo Helligsøe.

Crescendos politik er, at virksomhedens projekter skal have en belåning på 80 pct. Det betyder blandt andet, at kreditforeningen skal være enig i, at købsprisen på ejendommen er retvisende. Det betyder også, at Crescendo virkelig skal kende investors økonomi godt. Det betyder også, at investorernes bonitet skal være "ubetinget god," siger Bo Helligsøe:

"Vores investorer vælger ofte en 80 procentbelåning med hæftelse, hvilket betyder, at vores investorer skal stå på mål for den yderste del af kreditforeningens lån i form af en kaution. Derfor skal de sende deres regnskaber og øvrige økonomiske oplysninger til långiver, som skal godkende dem til kautionen."

Han peger på, at der er set prospekter på byggeprojekter på markedet, hvor udbyderen ikke specifikt gør opmærksom på, at investorerne reelt set deltager i byggefinansieringen.

"Det står ingen steder, men det gør du. Selvfølgelig skal folk vide, at man rent faktisk deltager i en byggefinansiering og de risici, der kan være forbundet med dette, for det er naturligvis væsentligt mere risikabelt. Laver vi et byggeprojekt, så er det ikke for vores investorers penge, men Crescendo der gør det for vores egne penge. Vi kunne aldrig nogensinde finde på at tage vores investorer med ind i en byggefinansiering, på et ikke oplyst grundlag," lyder det fra Crescendo-direktøren.

Svært at gennemskue risiko og afkast

Rune Wagenitz Sørensen, rådgiver i formueplejevirksomheden Miranova, har kigget på en række af udbydernes prospekter. Han hæfter sig, ligesom direktøren for Blue Capital, ved, at der ikke er meget information i dem:

"Hvad er det for nogle priser, ejendommen bliver købt ind til, og hvilket honorar får udbyder for, at en privatperson bliver investor? Jeg læste for nylig et prospekt, og trods det faktum, at jeg har ti års erfaring i branchen, og selvom jeg gennemgik samtlige sider, så stødte jeg ikke på, hvad udbyder tjener på transaktionen," siger Rune Wagenitz Sørensen.

Han mener ikke, at man ud fra de prospekter, han har set, reelt ved, hvad det er for en investering, man køber sig ind i. Herudover peger han på, at de lovede afkast ikke alene er meget høje, men at det er svært at læse, hvad der ligger til grund for dem.

"Pensionsselskaber forventer ganske fornuftigt afkast på ejendomme på omkring 5 procent. Når man kigger i de her prospekter og ser, at de lover årlige afkast i omegnen af 10 procent, så tænker man 'hold da op, hvordan det?' Der er et eller andet, som ikke hænger sammen," siger Rune Wagenitz Sørensen og fortsætter:

"Man pumper simpelthen bare afkastet op med penge, man låner, og så kan man få alt til at se flot ud."

At de lovede afkast kan komme op på to cifre, skyldes i høj grad, at de er baseret på gearing, mener Rune Wagenitz Sørensen. Det vil sige, at hvad investoren reelt ender med at få tilbage afhænger af rentens udvikling. Den Europæiske Centralbanks (ECB) seneste udmelding er, at renten kommer til at stige. Sker det, vil det påvirke afkastene i ejendomsprojekterne.

Søren Astrup mener slet ikke, man ud fra prospekterne kan sige noget som helst om det lovede afkast – netop fordi det er svært at gennemskue tallene bag regnestykket. Især når det kommer til ejendomsprojekter med nybyggeri, er det forbundet med en ”masse usikkerhed”, lyder det fra analytikeren.

Han peger ligeledes på, at det er svært at se, hvad gearingen er, og hvordan den påvirker risikoen.

"Der er rigtig mange knapper, man kan skrue på i de her projekter. Det er lige fra, hvordan lånene er sat sammen til genfinansieringsrisiko og udlejning. Er projektet fuld udlejet fra start? Hvad hvis det ikke færdigbygges til tiden? Hvad hvis huslejen bliver anderledes end regnet med? ," udtaler Søren Astrup.

Danske Bank: Fuldt lovligt

Thomas Hovard fra Danske Bank understreger, at der ikke er noget i vejen lovgivningsmæssigt med at udbyde projekterne. Ligesom der heller ikke er noget fordækt i, at de udbydes igennem kommandit- og aktieselskaber. Investor skal bare være opmærksom på risikoen:

"Det er meget risikabelt, og det er typisk ikke noget, bankerne har noget at gøre med."

Om prospekterne siger bankforsker Lars Krull: ”Det er ikke ud fra god skik om bekendtgørelser, at de har lavet deres projekter. Deres mål er at få solgt de her projekter hurtigst mulig.”

Intet finansieringstilsagn

Udbyderne Gefion og Koncenton har bevæget sig op i projekter på trecifrede millionbeløb og kastet sig over byggeriet af boliger.

Prospekter på tre af Gefions store nybyggerier til trecifrede millionbeløb viser, at der ikke er opnået finansieringstilsagn, da den københavnske udbyder går i markedet og annoncerer med investeringen.

"Ejendommen forventes at blive finansieret med realkreditfinansiering eller realkreditlignende finansiering," lyder det i prospektet på Fuglebakkekollegiet med en projektsum på knap 200 mio. kr.

I prospektet for projektet Metropol med en investeringssum på 537 mio. kr. fra Koncenton er der heller ikke en finansiering på plads, når markedsføringen sættes i gang.

Det betyder, at investoren principielt set ikke ved, hvad det endelige afkast og risiko bliver, fordi realkreditinstituttet først låner pengene, når det står klar. Det er derfor ikke sikkert, at de vil låne investorerne lige så meget, som der står i prospektet, forklarer Rune Wagenitz Sørensen.

Det er hverken Gefion eller Koncenton enige i.

"Projekterne tager udgangspunkt i et budget, der er baseret på vores erfaringsgrundlag for sammenlignelige sager samt en konservativ forestilling om, hvordan långiver vil slutbelåne projektet. Vi har aldrig overleveret et projekt til investorerne, hvor investeringen ikke som minimum har matchet informationsmaterialet – og ofte langt bedre, da vi budgetterer med en konservativ rente," skriver Oliver Peters, som er investeringsdirektør i Koncenton, i et mailsvar til EjendomsWatch.

Gefion indhenter normalt et ”indikativt finansieringstilsagn” baseret på budgetterne i investorpræsentationen, skriver adm. direktør og medejer Thomas Færch i et mailsvar til EjendomsWatch.

Han tilføjer, at budgetter og finansieringsvilkår samt risikoen ”er nøje beskrevet” i prospekterne, og skriver, at investorerne har mulighed for at forlade investeringen:

"Hvis den forventede finansiering ikke kan tilvejebringes som følge af en lavere værdivurdering, så gennemføres investeringen ikke. Alle investorer vil da modtage deres indbetalte indskud retur."

Blue Capitals og Crescendos direktører understreger begge, at deres selskaber aldrig udbyder noget, før finansieringen er helt på plads, og inden mulige kunder får det præsenteret.

Ikke ment til privatpersoner

Koncenton er desuden slet ikke enig i, at selskabet overhovedet henvender sig til privatinvestorer. Det til trods for, at der på selskabet hjemmeside står, at ”vi henvender os til private og selskabsinvestorer". I mindst fire prospekter beskrives investortypen i projektet, som personerer, der er "privatinvestor med pensionsmidler og søger dels afkast og dels risikospredning samt løbende udbytte.”

"Vi henvender os til professionelle investorer – og det, mener jeg, er vigtigt at slå fast. Det er investorer, der skal have mulighed for at investere for minimum 750.000 kr. (og ofte investerer langt højere beløb), og som besidder den fornødne erfaring, viden og ekspertise til at træffe sine egne investeringsbeslutninger. Det er et krav fra os og fra Finanstilsynet, som vi er underlagt, at investorerne opfylder disse betingelser. Dertil kommer, at vi anbefaler potentielle investorer at vende investeringen med deres personlige rådgivere eller revisorer," lyder det fra Oliver Peters.

"Derfor er billedet af en ’privatinvestor’ en smule misvisende i forhold til det kundesegment, vi henvender os til," fortsætter han.

Også Gefion afviser til fulde, at deres projekter henvender sig til privatinvestorer:

"Vores projekter henvender sig ikke til forbrugere, men til semi-professionelle investorer og selskabsinvestorer. Størstedelen af vores investorer er selskaber og professionelle erhvervsdrivende med indsigt i økonomiske forhold og betydelige formuer. Det er vores erfaring, at potentielle investorer indhenter rådgivning fra egne rådgivere som f.eks. revisorer, advokater, pensionsrådgivere mv., og at investorerne ikke har svært ved at forstå de beskrevne risici og forudsætninger," skriver Thomas Færch.

I invitationen til en investoraften afholdt i 2018 skriver Gefion dog, at "arrangementet henvender sig til private, semi-professionelle og professionelle investorer samt selskabsinvestorer."

Minder om årene op til finanskrisen

Op til finanskrisen var der godt gang i salget af K/S-projekter baseret på ejendomme. Da markedet var allervarmest, blev der solgt for et tocifret milliardbeløb om året. Udbyderen Keops blev især kendt for at sælge denne form for investeringer til privatpersoner.

Rådgiver Rune Wagenitz Sørensen arbejdede selv i ejendomsbranchen fra 2006-2008. Han kalder det for en farverig periode, som han kan se er ved at gentage sig:

"Jeg er lidt overrasket over, at vi allerede er tilbage med prospekter, hvor vigtig information udeldes igen efter så kort tid – at vi ikke lærte mere. Jeg tror, projekterne tiltaler grådigheden i os. De lokker os med de her tocifrede gearede afkast igen," siger han.

Miranova-rådgiveren er ikke ene om den frygt. Både Danske Bank-chefen og Formueplejes analytiker kan se paralleller fra tidligere:

"Når krisen kommer, er det typisk de her produkter, der får det svært. Og de vokser altid i mængde op til en krise," lyder det fra Thomas Hovard.

Lars Krull er ikke bange for, at selskaberne bag ligefrem vil krakke, fordi de ikke som tidligere er finansieret til fulde med lånte penge:

"De her selskaber skal nok overleve, for de er proppet med andre folks penge. Men problemet er, at der er stor risiko for, at investorerne ikke får de afkast, som de med tillid investerer for at få."

Rådgiver advarer mod ejendomsprojekter til private investorer

Gefion Group på vej med yderligere ejendomsprojekter til private

Udbyder slår på tromme for ejendomsobligationer

Nyt kollegiebyggeri satte gang i Gefions obligationssatsning