Den britiske kapitalforvalter M&G Real Estate, der har ejendomsaktiver for 28,3 mia. britiske pund (ca. 240 mia. kr.) under forvaltning, ser stort potentiale på det danske ejendomsmarked, der i stigende grad kan gøre andre større europæiske markeder rangen stridig.

Ud fra de hidtidige investeringer i Danmark er troen på det danske ejendomsmarked bredt funderet. Investeringerne tæller en logistikportefølje i provinsen samt kontordomicil på Kalvebod Brygge og strøgejendomme i København til samlet over 1,5 mia. kr.

De danske investeringer udgjorde ved udgangen af september 2017 5,9 pct. af M&G Real Estates europæiske portefølje udenfor Storbritannien på samlet 3 mia. britiske pund (25,5 mia. kr.). 71 pct. af kapitalforvalterens ejendomsinvesteringer er placeret i Storbritannien. Udover Europa er kapitalforvalteren aktiv i Nordamerika, Asien og Australien.

M&G Investments er det europæiske kapitalforvaltningsben for den globale forsikringskæmpe Prudential, men forvalter også for andre institutionelle investorer.

Infrastruktur er i top

En tungtvejende grund til interessen handler om infrastruktur. Den betegnelse dækker over transportmuligheder til København via en ekspanderende lufthavn samt et veludviklet vejnet i hele landet og videre til især Tyskland, men det gælder også inden for internetforbindelser.

Blandt andet derfor har M&G Real Estate senest købt en portefølje af logistikejendomme i Odense, Kolding og Køge. Porteføljen, som lejes tilbage til sælgeren, grossisten Lemvigh-Müller, er på i alt 75.139 kvm og er købt til et afkast på 6,8 pct.

"Vi vil gerne foretage flere logistikinvesteringer i Danmark, for vi ser ejendomstypen som en godt sted at investere i hele Europa. Når brugen af internethandel bliver stadig mere udbredt, vil det give store lejestigninger for strategiske beliggenheder," siger Tony Brown.

Ser bevægelse i kontormarkedet

M&G Real Estate ejer også kontorejendommen Kalvebod Brygge 47, som kapitalforvalteren købte for 615 mio. kr. i februar 2016 af PFA. Ifølge 2016-regnskabet for selskabet, hvori ejendommen er placeret, er investeringen sket til et startafkast på 4,37 pct.

Ejendommen er udlejet som domicil til Nykredit og passer med en beliggenhed i udkanten af Københavns Indre By ind i M&G's strategi for kontorinvesteringer. Her går kapitalforvalteren efter centrale placeringer i Europas storbyer, men har også en præference for beliggenheder tæt på de såkaldte central business districts, hvis infrastrukturen er i orden.

Tony Brown ser generelt lejestigninger på kontormarkeder over hele Europa i øjeblikket, hvor især Stockholm for første gang i 10 år oplever stigninger højere end inflationen, mens byer som Madrid og Berlin viser en lignende udvikling. Ifølge ham har København ikke den samme vækst, men efterspørgslen er stadig god, fordi der ikke umiddelbart bliver tilført nyt byggeri til udbuddet.

"Så med den forbedrede økonomi er lejerne villige til at investere i deres kontorfaciliteter, og med et statisk udbud giver den stigende efterspørgsel lejestigninger i København lig dem, vi ser i andre europæiske storbyers central business districts," siger Tony Brown.

Strøgejendomme for knap en halv milliard

På Strøget i København har M&G Real Estate i to separate handler købt Vimmelskaftet 30 for 234 mio. kr. samt Vimmelskaftet 32-34/Klosterstræde 9-15 for 250 mio. kr. Ejendommene var tidligere ejet af henholdsvis Neye-fonden, der ejer butikskæden Neye med speciale i tasker og lædervarer, og GEC Gads Fond, der udspringer af Gad-koncernen med forlag og boghandlerkæde.

Størstedelen af ejendommene er udlejet til den spanske tøjkæde Zara og den danske tøjkoncern Bestseller. Ifølge Tony Brown giver beliggenheden midt på Strøget grundlag for at ramme en vigtig kundegruppe udover lokale forbrugere: Turister fra Asien.

"Stadig flere asiater og især kinesere rejser til Europa som turister med et ønske om at shoppe, og København er en af de destinationer, der fortsat vil mærke den løbende turismebølge de kommende år. Når man via en beliggenhed på Vimmelskaftet kan nå både turister og lokale kunder, så er det for os en god investering," siger Tony Brown.

Han påpeger, at det er blevet sværere at investere i detailhandel, fordi behovet for fysiske butikker i mange brancher kan ændre sig på grund af nethandel. Men større lejemål i midten af storbyer tror M&G Real Estate på både i forhold til kundegrundlag og butikkernes lyst til at leje sig ind.

"Forhandlerne vil gerne have store lejemål midt i byerne, fordi de også bruger beliggenheden til at markedsføre deres brand. Udover København følger vi samme investeringsstrategi i byer som Milano, Paris og Cannes," siger Tony Brown.

Ifølge de seneste regnskaber for 2015/16 har M&G Real Estate via en ekstern vurdering værdisat ejendommen Vimmelskaftet 30 til 205,5 mio. kr. ud fra et afkast på 4,17 pct og Vimmelskaftet 32-34/Klosterstræde 9-15 til 275 mio. kr. ud fra et afkast på 3,68 pct.

International investor køber dansk industriportefølje for 440 mio. kr.

Salg af strøgejendom skæpper i kassen hos taskekæde

Britisk ejendomskæmpe opruster i Norden