Den danske ejendomsbranche har de senere år fået større fokus på ESG og især miljø- og klimamæssig bæredygtighed. 

Investorer, långivere og lejere lægger i højere grad vægt på ejendommes bæredygtighedsstatus, og mange virksomheder investerer i at forbedre deres bæredygtighedsprofil – både for at bidrage til at indfri de ambitiøse politiske klimamål og fordi det kan være en konkurrenceparameter for virksomheder at vise, at de har styr på deres bæredygtighedsprofil. 

Hvis miljø- og klimahensyn ikke er tilstrækkelig motivation for virksomheder til frivilligt at prioritere bæredygtighed, kan de blive hjulpet på vej af EU-taksonomiens krav om, at virksomheder offentliggør, i hvor høj grad de lever op til taksonomiens bæredygtighedskriterier. 

Der er derfor ingen tvivl om, at ejendomsbranchen fokuserer mere på miljø- og klimamæssig bæredygtighed end tidligere. Det er dog svært at sætte tal på, hvor meget ejendomsbranchen har rykket sig i forhold til miljø- og klimamæssig bæredygtighed. 

I det følgende gør vi forsøget ved at undersøge, hvor stor en andel af det professionelle nybyggeri der indeholder bæredygtighedstiltag, og hvordan udviklingen har været i de seneste år. 

Bæredygtighedstiltag er her defineret som initiativer, der rækker ud over kravene i bygningsreglementet. Det vil sige nybyggeri, der enten er bæredygtighedscertificeret (BREEAM, DGNB, LEED eller Svanemærket), eller som på anden vis indeholder tiltag, der rækker ud over bæredygtighedskravene i bygningsreglementet.

Bæredygtighed i nybyggeri vokser – særligt uden for hovedstaden

Vi fokuserer på professionelt nybyggeri i Danmark med en anlægssum på mindst 30 mio. kr. I perioden 2019-2022 var den årlige anlægssum for dette marked i intervallet 52-71 mia. kr. 

Figur 1 opdeler anlægssummen for professionelt nybyggeri efter henholdsvis region og år for byggestart. 59 pct. af den samlede anlægssum for professionelt, dansk nybyggeri i 2020 inkluderede bæredygtighedstiltag udover kravene i bygningsreglementet. I 2022 var andelen steget til 68 pct. 

Region Hovedstaden tegnede sig for den største andel af anlægssummen i 2022 – hele 41 pct., hvorimod Region Nordjylland var regionen med den laveste aktivitet, svarende til 6 pct. af anlægssummen. Samtidig var Region Hovedstaden og Region Nordjylland regionerne med henholdsvis den største og mindste andel af nybyggeri med bæredygtighedstiltag: 75 og 38 pct. 

Bygherrer i Region Hovedstaden har generelt været hurtigere end bygherrer i de fire øvrige regioner til at implementere bæredygtighedstiltag, der rækker udover kravene i bygningsreglementet. Det kan skyldes, at byggeprojekterne i Region Hovedstaden generelt er større i volumen og værdi, og at merudgifterne ved en bæredygtighedscertificering eller øvrige bæredygtighedstiltag derfor udgør en mindre andel af projektsummen. 

Kurverne i figur 1 viser, at bæredygtighedstiltag i nybyggeriet siden 2020 er begyndt at fylde mere i alle regioner – bortset fra Region Hovedstaden. Omvendt er andelen af nybyggeri med bæredygtighedstiltag faldet lidt i Region Hovedstaden. Der er således en tendens til, at bæredygtighedstiltag i nybyggeriet breder sig til hele landet.

Boligbyggeri bidrager positivt til væksten i bæredygtighedstiltag

Figur 2 opdeler anlægssummen for nybyggeri efter segment i stedet for region. Det er interessant at bemærke, at det specielt er boligbyggeriet, der har drevet væksten i bæredygtighedstiltag i nybyggeriet. Hvor det i 2019 var 50 pct. af anlægssummen for professionelle boligprojekter, der indeholdt bæredygtighedstiltag, gjaldt det for 73 pct. i 2022. 

På markedet for erhvervsejendomme (butik, kontor, lager, industri & transport) og offentlige bygninger har der ikke været samme positive udvikling i andelen af nybyggeri med bæredygtighedstiltag. 

Private bygherrer og almene boligselskaber har taget bæredygtighed til sig

Figur 3 fokuserer på anlægssummen for nybyggeri opdelt efter bygherretype. I perioden 2019-2022 steg andelen af private bygherrers anlægssum, der indeholdt bæredygtighedstiltag, fra 54 til 67 pct.

Private bygherrers anlægssum for professionelt nybyggeri var på 58 mia. kr. i 2022, hvilket svarer til 87 pct. af den samlede anlægssum. Deres øgede prioritering af bæredygtighedstiltag er derfor af afgørende betydning for den samlede udvikling i bæredygtighed i nybyggeriet. 

Figuren viser også, at regionerne indtager en førerposition blandt bygherretyper, når det kommer til bæredygtighedstiltag i nybyggeriet. Regionernes byggeaktivitet er præget af store hospitalsbyggerier, som indeholder bæredygtighedstiltag. 

Omvendt er kommunerne den bygherretype, hvor den laveste andel af anlægssummen indeholdt bæredygtighedstiltag i 2022. Selvom mange kommuner har ambitiøse klimamål, går de således ikke forrest, når det kommer til bæredygtighedstiltag i nybyggeriet. Det kan skyldes, at kommunerne ulig de private bygherrer ikke er afhængige af, at byggeprojekterne bliver attraktive og fremstår fremtidssikrede på det frie marked. 

Eksisterende bygninger må ikke glemmes

Det er glædeligt, at bæredygtighedstiltag er blevet mere udbredte i forbindelse med nybyggeri i Danmark. Det er dog vigtigt at huske på, at det årlige nybyggeri kun udgør en lille del af den samlede bygningsmasse. I perioden 2015-2022 blev der i gennemsnit opført ca. 7,4 mio. etagemeter pr. år i Danmark på tværs af bygningsanvendelse. Det svarer til blot 0,94 pct. af den nuværende bygningsbestand. 

Samtidigt er bygninger kendetegnet ved lange levetider: F.eks. gælder det, at hele 98,6 pct. af det etageareal, som eksisterede i 2015, fortsat består i 2023. Den eksisterende bygningsmasse er derfor vigtig for ejendomsbranchens bidrag til at indfri de politiske mål om reduktion i udledningen af drivhusgasser. 

Risiko for ”stranded assets”

EU’s Green Deal, der sigter mod klimaneutralitet senest i 2050, vil kræve omfattende energirenovering af de mindre energieffektive bygninger. Man kan derfor forestille sig, at der løbende vil blive stillet større lovgivningsmæssige krav til energieffektiviteten af eksisterende ejendomme for at nå det ambitiøse klimamål. Derudover forventes både investorer og lejere i stigende grad at lægge vægt på ejendommes bæredygtighedsprofiler. 

Ejendomsbesiddere kan derfor med fordel overveje, hvordan deres portefølje vil klare sig, hvis (når?) der blev indført energikrav til eksisterende bygninger i Danmark. Samtidig bør investorer have øje for omkostningerne ved at energiforbedre, hvis de køber ejendomme med lav energieffektivitet. 

Specielt for ejendomme med ringe energieffektivitet, sekundære beliggenheder og lave lejeniveauer, kan det blive uforholdsmæssigt dyrt at foretage de energirenoveringer, som kommende regulering måtte kræve. På langt sigt risikerer sådanne ejendomme at ende i kategorien stranded assets, fordi de hverken lever op til fremtidige krav til energieffektivitet eller markedets efterspørgsel efter bæredygtighed i ejendomsbranchen. 

Vi oplever f.eks. allerede i dag, at nogle investorer udelukkende vil købe ejendomme, der er bæredygtighedscertificerede, og generelt ønsker aktørerne i ejendomsbranchen, at deres aktiviteter kan kategoriseres som miljø- og klimamæssigt bæredygtige jævnfør EU-taksonomien, da dette bliver opfattet som en god fremtidssikring.