ESG står for Environmental (miljø), Social (sociale forhold) og Governance (god selskabsledelse) og anvendes som en målestok for, hvor ansvarligt et selskab er inden for de tre områder.

Med bygninger som en af de største klimasyndere, svarende til cirka en tredjedel af verdens samlede CO2-udledning, og EU’s kommende krav til en klimaneutral bygningsmasse i 2050 er det ikke overraskende, at ESG har vundet indpas i investeringsstrategierne.

Der er gennem den seneste årrække søsat mange nye grønne initiativer inden for ejendomsmarkedet. Det øgede fokus var tidligere godt for brandingværdien, men nu påvirkes værdien af ejendommen af markedets øgede forventning til ESG-tiltag, men også løbende nye lovreguleringer og branchestandarder.

Senest har certificeringer inden for LEED og BREAM spillet en stor rolle, men fokusset er nu skærpet, og flere større ejendomsinvestorer opererer nu med en net-zero CO2-udledning strategi, der skal være fuldt ud implementeret allerede 2040 – 10 år før EU’s forventede tidsfrist.

Udover forsvarlig og bæredygtig drift af eksisterende ejendomme er det også nødvendigt at tænke ESG ind allerede ved et nybyggeri. Det er der efterhånden flere eksempler på. De seneste to år er svanemærkede byggerier fordoblet i Norden, ligesom genanvendte materialer prioriteres.

Mens en bæredygtig profil tidligere var nice to have, har markedets forventninger og de stigende lovfæstede krav og reguleringer nu ændret dette til need to have.

Sociale tiltag er kommet på dagsordenen

Grøn omstilling og bæredygtighed kan ikke længere stå alene. Man bør ikke alene tænke på ESG, som kun miljøforanstaltninger.

I dag inddrages også socialt ansvar som et princip, der bør indarbejdes i den fremadrettet strategi og drift. Udviklingen af en ejendom påvirker ikke alene ejendommen selv, men også naboområdet og det lokale fællesskab.

Udviklingen af boligejendomme kan tilgodese sociale tiltag ved for eksempel fokus på studieboliger og tilhørende faciliteter såsom læsesale og træningsmuligheder, ligesom ønsket om bofællesskaber i stigende grad efterspørges hos ældre borgere.

Dét at imødekomme behov for fællesskab for for eksempel studerende er en rentabel og langtidsholdbar investering, der i samme ombæring udfylder en række samfundsmæssige behov.

Inden for byggeriet anvendes i stigende grad sociale klausuler, særligt hvor en offentlig ordregiver sender en opgave i udbud, hvor entreprenøren forpligter sig til at overholde en række krav forbundet med kontraktens genstand. Sociale klausuler kan både omhandle antal elever og lærlinge, ligestilling, løn- og arbejdsvilkår.

Direkte indvirkning på ejendoms- og udlejningsværdien

En grøn ejendom vil ikke nødvendigvis generere et højere afkast, men det forventes at tiltag for at nedbringe CO2-udledning er nødvendige for at fastholde ejendommens værdi. Dog har flere undersøgelser vist, at en green premium på ejendomsmarkedet kan give en huslejepræmie på 6 procent og en salgspræmie på 7,6 procent.

Potentielle lejere vil i stigende grad fravælge for eksempel kontorejendomme med ringe eller under middel energiperformance. Samtidigt fylder det også mere hos private lejere og boligejere.

I en nyere undersøgelse, hvor private blev spurgt, om den aktuelle klimadebat påvirker holdningen til bæredygtigt byggeri, svarede næsten to ud af tre, at byggeri bør være mere bæredygtigt. Næsten lige så mange tilkendegav, at det var en positiv udvikling i samfundet.

I takt med den stigende udvikling inden for ESG bør investorer være opmærksomme på, at der nu også er en latent risiko for en brown discount, hvor manglende bæredygtige tiltag har en negativ indvirkning på ejendoms- og udlejningsværdien.

Det er ikke længere alene et plus, at ejendommen for eksempel har en tidssvarende energiperformance. Der er nu også en latent risiko for, at ejendoms- og udlejningsværdien vil lide et knæk, hvis ikke der er styr på ESG-tiltag.

Langtidsinvestorer kan udnytte brown discount

Selvom der er risici ved mindre bæredygtige ejendomme, kan større ejendomsinvestorer med længere holdeperioder med fordel udnytte mindre bæredygtige aktiver.

Det kan potentielt give ejendomsinvestorer mulighed at købe en ejendom med attraktiv beliggenhed til en lavere pris, der i sidste ende kan skabe god mulighed for fremtidig udvikling og et højere afkast.

Investorer på udkig efter nye projekter bør derfor ikke lade sige skræmme af for eksempel manglende BREAM-certificeringer, da der potentielt ligger en attraktiv investeringsmulighed her.

Klumme: Grøn opgradering af kontorer koster op til 25 mia. kr.

Klumme: Erhvervslejere bliver snydt af ”kvadratmeterleje”