Når man stiger ud af elevatoren på 7. etage, bliver man mødt af en guldfarvet gnom med knyttet hånd og langemanden strittende. Den står på bordet ved de automatiske check-in-skærme. Citizen M vil gerne være den frække dreng i klassen, og inden for hotelverdenen kalder den hollandske hotelkæde sig selv for disruptor. Men hollænderne er også ejendomsinvestorer, fortæller medstifter og marketingchef Robin Chadha i et interview med EjendomsWatch.

"Det er næsten som to forskellige forretninger. Vi er hoteloperatører, men vi har også et ejendoms- og asset management-ben," siger Robin Chadha, hvis far, Rattan Chadha, grundlagde Citizen M i 2007 og er adm. direktør i virksomheden, der på ti år har åbnet 14 hoteller i Europa, Asien og Nordamerika.

Jeg har lige iagttaget Rådhuspladsen fra den summende lobby – eller dagligstue – på det nye Citizen M-hotel i Dagmarhus. Øjeblikket før stirrede jeg direkte over på advokatfirmaet DLA Pipers københavnske kontor. Til den anden side tårner Axel Towers sig op. Jo, Citizen M har plantet sit første hotel i Skandinavien i hjertet af København. Dørene blev slået op mandag den 3. december.

"København er et fantastisk hotelmarked. Prissætningen er meget høj, og interessant nok er priserne på næsten samme niveau som i New York. Det er ret dyrt, så vi føler, at vi med vores tilbud – med priser fra 750 til 1200 kr. pr. nat – er meget konkurrencedygtige," siger Robin Chadha og forklarer, at Citizen M henvender sig til de moderne og flittigt rejsende i mellemmarkedet:

"Citizen M klarer sig rigtig godt i markeder, der er konkurrenceprægede, hvor der er en god prissætning, og hvor der er et stort hul mellem de luksuriøse og de billige hoteller, hvor vi passer godt ind i midten."

Robin Chadha sidder over for mig – ulasteligt klædt med tilbagestrøget hår – i et af hotellets fire mødelokaler, der er en del af pakken, som skal være med til at tiltrække forretningsrejsende. Han er netop kommet til Danmark fra Asien og er efter et stop i Amsterdam landet i København, inden turen går videre til London. Citizen M har efterhånden sparket døren ind flere steder i Europa, Asien og Nordamerika. Det er udelukkende de markeder, som hollænderne har appetit på. Og appetitten er stor.

Mindst 1000 værelser pr. marked

Siden åbningen af det første hotel ved Schiphol-lufthavnen i Amsterdam i 2008 har Citizen M slået dørene op til 14 hoteller, mens 16 mere er undervejs. Ambitionen er at blive ved med at vokse i Europa, Asien og Nordamerika. Det gælder ikke mindst Skandinavien, hvor hollænderne har stort fokus på København og Stockholm. Robin Chadha forklarer, at det ikke var et bevidst valg at komme til København først. Muligheden bød sig først i Danmark, mens den hollandske hotelkæde endnu ikke har fundet det rigtige sted i den svenske hovedstad.

Muligheden, der bød sig i København, var at rykke ind i Dagmarhus, som er ejet af familien Hildebrandt. Den kendte bygning ved Rådhuspladsen blev ledig, da advokatfirmaet Gorrissen Federspiel fraflyttede domicilet til fordel for Axel Towers. Det væltede ifølge Claus Hildebrandt ind med hotelprojekter, men i sidste ende blev det altså hollandske Citizen M, der kunne konvertere kontorejendommen på 7500 kvm til 238 værelser, som samtidig markerer startskuddet til mere – både i København og Skandinavien.

"Vores strategi er at have flere hoteller i samme by, så vi er interesserede i markeder, hvor vi kan åbne mere end ét hotel, og derfor er vi helt sikkert interesserede i at åbne et nyt hotel i København. Vi tror på at have mindst 1000 værelser i ét marked – for København er det måske en smule mindre – men der er helt sikkert plads til endnu et hotel og muligvis også et tredje," siger Robin Chadha og tilføjer:

"Der er forskellige lommer i enhver by, og vores target pocket i København er indre by. Endnu et i centrum ville være fantastisk."

Som ejendomsinvestorer foretrækker Citizen M at eje murstenene selv. Det er også tilfældet for det meste af porteføljen – på nær hotellerne i København og Rotterdam. Finansieringen kommer dels fra Rattan Chadhas private investeringsfond, KRC Capital, og APG, der er en af Hollands største pensionsfonde og forvalter investeringer for 485 mia. euro. Robin Chadha kan ikke sætte tal på Citizen M’s investeringskapital, men siger, at det er "et temmelig højt tal". Derudover kunne koncernen heller ikke drømme om at bevæge sig ind på et marked, hvis det ikke er muligt at opfylde bestemte krav til afkastet.

Hvad er jeres krav til afkastet?

"Det kan jeg ikke sige."

Krav til anatomi

Størstedelen af hotellerne er nybyg på tomme grunde eller efter nedrivning af eksisterende bygninger. I København måtte man imidlertid renovere, hvilket man kun har gjort to andre steder.

"I takt med at vi vokser, skal vi finde nye måder at vokse på. Det er næsten umuligt at finde en tom byggegrund på en god beliggenhed, og så skal man måske finde en eksisterende bygning med henblik på at renovere. Men det er svært med vores koncept, der kræver det rigtige skelet," siger han og forklarer, at alle værelserne i Citizen M-hotellerne er ens og 17 kvm store.

"Hvis du for eksempel køber et gammelt hotel, der har haft en masse forskellige størrelse værelser, er det svært at tilpasse vores koncept."

Konceptet er "luksus, der er til at betale" – hoteller med vægt på design, teknologi og luksuriøs indretning til en overkommelig pris. Det betyder for eksempel mindre, men praktiske og komfortable værelser samt en lav bemanding med fem medarbejdere pr. vagt.

Kravene til bygningernes anatomi betyder, at Citizen M er på udkig efter ejendomme på 4000-10.000 kvm med plads til 150-300 værelser på en god beliggenhed eller ved store lufthavne i storbyer.

"Det skal være tilgængeligt. Det skal være en synlig beliggenhed. Det skal være i nærheden af en masse virksomheder eller et forretningsdistrikt eller bymidten. Det skal for eksempel ikke være i et boligområde eller et afsidesliggende sted. Vi er, hvor vores kunder er, og de hænger ikke ud i forstæderne,” forklarer Robin Chadha og tilføjer:

"Heldigvis skal vi ikke bruge så meget plads. Med vores små værelser kan vi passe ind mange steder."

Gæsterne først

Man er dog villig til at gå på kompromis med nogle af kravene, så længe det ikke påvirker gæsternes oplevelse. Det vil sige, at man kan bygge lidt større eller lidt mindre, men i sidste ende er skelettet vigtigere end lokationen, hvis det vurderes, at de nødvendige tilpasninger vil gå ud over hotelbrandet.

"Gæsternes oplevelse kommer altid først, mens ejendomsinvesteringen kommer i anden række," siger marketingchefen, der forklarer, at fuldt ejerskab heller ikke er et krav.

"Vi er meget åbne for forskellige aftaler og er klar til at samarbejde med lokale investorer, hvis der for eksempel er en lokal spiller, der gerne vil beholde ejerskabet eller en del af det i en ejendom, som vi er interesseret i. Det vigtigste for os er at åbne hoteller i de rigtige byer på de rigtige steder, og så gør vi, hvad det kræver at få os derhen.”

Seneste skud på stammen er altså København, som mange andre aktører i hotelbranchen også har kastet deres kærlighed på i de seneste år. Ifølge flere analyser går den danske hotelbranche en tid med overkapacitet i møde, men det er ikke noget, der bekymrer den ekspansive hollandske hotelkæde.

"Jeg tror, at vi er godt rustede til at håndtere en overkapacitet i markedet. Vores omkostninger er meget lavere end et traditionelt hotel. Her i København har vi for eksempel 238 værelser, men kun fem medarbejdere pr. vagt. Resten af administrationen med eksempelvis marketing og bogholderi er centraliseret, så vi har en meget effektiv måde at operere på," siger Robin Chadha.

Ejendomsfamilie henter hotelkæde til hjertet af København

Ejer af ejendom ved Rådhuspladsen melder om stor interesse fra hotelkæder 

Internationale hotelkæder indtager i stor stil København