Vi står overfor en tid, hvor flere faktorer vil påvirke markedet for industri- og logistikejendomme i Danmark. Lejerne forventes at stille øgede krav til udlejerne i forhold til fleksibilitet, energioptimering vil få fornyet fokus og så vil vi se begyndelsen på et mere fragmenteret marked på tværs af regionerne. 

Vi giver her vores bud på, hvordan markedet i de kommende år vil forandre sig, og hvilke områder der kommer fokus på. 

I takt med ændrede behov og ønsker hos lejere af industri- og logistikejendomme, står det klart, at der i 2024 er to primære faktorer, som lejere prioriterer højt: bæredygtighed og fleksibilitet i lejemålene. Denne tendens er ikke kun drevet af øget miljøbevidsthed, men også af et marked i hastig forandring, der kræver adaptive faciliteter og udlejere. 

Et mere fragmenteret marked

Markedet har været præget af lav tomgang og stor efterspørgsel fra lejere i hele landet, hvilket også har påvirket investorinteressen positivt. Tomgangsniveauet har været svagt stigende i Storkøbenhavn, mens det i særligt trekantområdet forventes at stige markant.

I takt med at logistikvirksomheden DSV bliver færdig med deres nye byggeri på 300.000 kvadratmeter i Horsens, fraflytter de også en meget stor del af den ældre bygningsmasse i Trekantområdet og omkring Horsens. 

Hvis man sammenholder førnævnte bygningsmasse med opførelsen af en større mængde spekulativt byggeri i trekantområdet, vil forventeligt betyde en markant stigende tomgang de kommende år. Vi forventer dog, at markedet kan absorbere tomgangen over tid, da vi kommer fra et historisk niveau med meget lav tomgang.

At der kommer en stor andel af både den ældre og den nye bygningsmasse, vil efter vores overbevisning betyde, at konkurrencesituationen mellem udlejerne bliver skærpet, og der vil være større incitament for at imødekomme lejers krav, end der har været de seneste år.

Ser man i stedet til hovedstadsområdet tegner der sig et andet billede. Tomgangsniveauet er steget en smule og ligger i dag på ca. 4 pct. i Storkøbenhavn. Billedet er særligt præget af et generelt underudbud af lokaler op til 5000 kvm og en fortsat god lejerefterspørgsel.

Første kvartal var præget af færre henvendelser fra lejere, end vi har oplevet tidligere. Vi forventer, at det skyldes makroøkonomiske tendenser, som har fået virksomhederne til at afvente udviklingen. Vi oplever dog, at lejerefterspørgslen igen er stigende.

På særligt den ældre bygningsmasse og mindre lejemål i Københavns omegnskommuner ser vi fortsat stigende lejeniveauer, hvilket skyldes et ønske fra lejerne om nærhed til Hovedstaden. Efterspørgslen har også fået flere udviklere til at arbejde henimod spekulativt byggeri af særligt mindre enheder for at imødekomme lejerefterspørgslen. 

Bæredygtighedsbehovet for lejere vokser

Bæredygtighed er begyndt at blive en nøglekomponent i erhvervsejendomme generelt, og det gør sig i høj grad også gældende indenfor industri- og logistiksegmentet. Her er der en stigende efterspørgsel efter ejendomme, som lever op til grønne certificeringer og som tilbyder energieffektive løsninger. Dette skyldes ikke kun ønsket om at reducere driftsomkostninger, men også et voksende pres fra både forbrugere og lovgivere, der kræver mere miljøvenlige praksisser.

I takt med et stigende tomgangsniveau i Trekantområdet, kan det vise sig at være en fordel for udlejerne at tage stilling til certificering af særligt den ældre bygningsmasse, da det vil stille dem bedre i et marked med stigende konkurrence.

Det samme gør sig gældende i Storkøbenhavn. Ikke mindst fordi vi forventer øgede myndighedskrav, som forventes at træde i kraft de kommende år. Derfor formoder vi, at certificeringer af ejendommene giver øget transparens i forhold til forbrug og miljøpåvirkninger generelt.

Fleksibilitet: Tilpasning til skiftende behov

Den anden afgørende faktor er fleksibilitet i lejemålene. I industri- og logistikbranchen er behovet for at kunne tilpasse sig hurtigt til markedets skiftende krav blevet afgørende. Dette inkluderer muligheden for at udvide eller ændre pladsen efter behov samt at kunne integrere ny teknologi i ejendommene. 

Fleksibilitet i lejeaftaler, såsom kortere uopsigelighed og mulighed for udvidelser, er blevet vigtigere for lejerne. Det skyldes bl.a., at lejeres markedsvilkår og behov for plads kan ændre sig på kort tid, og derfor er mange forsigtige med at binde sig til lejekontrakter med længere løbetid. Derfor må udlejere være villige til at gå på kompromis med lange lejekontrakter i forbindelse med udvikling og udlejning af mindre enheder i hovedstadsområdet. 

Lejernes ændrede behov afspejler en anerkendelse af, at de fysiske rammer i høj grad påvirker deres operationelle effektivitet og deres evne til at drive en virksomhed.