Ser man på en bygnings klimaaftryk i hele bygningens levetid vil ca. 75 pct. af aftrykket ifølge McKinsey komme efter bygningen er opført. Og til LCA-eksperterne: Glem for et øjeblik om det er 50 år eller mere.

Sammenholder vi det med, hvor meget vi bygger i forhold til den eksisterende bygningsmasse, har EEA i juli 2023 udsendt en rapport, der beregner, at vi indtil 2050, på europæisk niveau allerede har bygget mere end 85 pct. af de bygninger, der er behov for.

Nybyggeri udgør derfor kun mindre end 15 pct. af vores fremtidige kvadratmeterbehov frem mod 2050, og af disse mindre end 15 pct. er det altså kun en fjerdedel over tid, som vi rammer med lovgivning og krav, mens hovedparten, de eksisterende bygninger, går fri.

Ræsonnementet er følgende:

• Vi har allerede bygget mere end 85 pct. af de kvm, vi har brug for i de næste 25 år.
• Opførelsen af en ny bygning står for 25 pct. af en bygnings klimabelastning/LCA i dens levetid.
• 25 pct. af de mindre end 15 pct. betyder at nybyggeri, de næste 25 år, står for under 4 pct. af hele bygge- og ejendomsbranchens klimabelastning!

Særligt værktøjet Reduction Roadmap har bidraget væsentligt til et øget fokus på initiativer inden for byggebranchen. Men hvad med ejendomsbranchen, som rummer de mange millioner af allerede opførte kvm – hvordan står det til her?

Hvis vi virkelig vil gøre bygge- og ejendomsbranchen mere bæredygtig, er nybyggeri ikke det vi alene skal koncentrere vores indsats om. Den eksisterende bygningsmasse er der, hvor det helt store potentiale og dermed også forpligtigelsen, ligger.

Behov for at regulere i eksisterende bygningsmasse

Når der er så tydeligt et behov for at nedbringe CO2-belastningen for eksisterende bygninger, hvorfor er ejendomsbranchen og boligejerne så ikke i fuld gang med at optimere og fremtidssikre deres bygninger til gavn for både dem selv og hele samfundet? 

Det forenklede svar: Fordi det økonomisk ikke hænger sammen og fordi det lovgivningsmæssigt er langt mere vanskeligt og politisk sprængfarligt at pålægge bygningsejere nye krav. 

Måske er det også årsagen til, at vi har en national strategi for byggeri, hvorimod den nationale strategi for ejendomme glimrer ved sit fravær. Og mens vi ikke løser denne problematik og naivt tror, byggebranchen alene kan løse udfordringerne, stiger verdenshavene.

Byggebranchen er historisk et velkendt sted for skiftende regeringer at skrue op og ned for aktivitetsniveauet i samfundet. Men med det nuværende økonomiske klima taler intet for at hæve aktivitetsniveauet i byggebranchen, selvom klimakrisen er aktuel og ikke kan vente på, at inflationen falder. Så en statslig støtteordning til renovering af bygninger er nok ikke en løsning. 

Det ville også være en lettere øvelse, hvis ejendomsbranchen var en homogen størrelse, men det er den langt fra. Vi har en almen sektor, en offentlig, private ejendomsselskaber og en masse boligejere, og her er ikke nødvendigvis sammenfaldende interesser. 

Og de økonomiske interesser er om muligt endnu mere vidt forgrenede. Udover alle aktørerne i bygge- og ejendomsbranchen har mange kommuner også salg af grunde til projektudvikling som en vigtig del af deres forretningsmodel.

Som med mange af samfundets forhold er økonomi en styrende faktor, så en fremtidig løsning skal ændre på de økonomiske forudsætninger og incitamenter for alle interessenter. 

Samtidigt er det nødvendigt, at løsningen forlænger vores bygningers levetid og sænker energiforbruget. Men hvad skal incitamentet være, når der pt. hverken er lovgivning der dikterer, eller økonomiske forudsætninger der kan drive markedet?

Der ligger en potentiel stor CO2-besparelse i vores eksisterende bygningsmasse, men vi kan ikke få den i spil, da gevinsten for bygningsejeren ikke står mål med udgifterne. Samtidigt er det mere fordelagtigt at bygge nyt, upåagtet CO2-belastningen. 

Det skal laves om, men hvordan?

“Hjælp fra oven”?

Som tidligere beskrevet har EEA i 2023 udsendt en rapport, der på europæisk niveau vurderer, at mere end 85 pct. af de bygninger, der står i 2050, allerede er bygget. Samme rapport udmærker sig ved at tage et helhedsblik på bygge- og ejendomsbranchen. 

Rapporten vurderer, at den bedste måde at løse bygge- og ejendomsbranchens fodaftryk på, ikke er ved at bygge i biogene materialer. Det er heller ikke ved at genbruge og cirkulere byggematerialer. Den mest klimaeffektive metode, ifølge rapporten, er at bevare, forbedre og forlænge levetiden for de eksisterende bygninger. 

7. december 2023 kom så EU’s eget svar på denne konklusion. Et direktiv til national implementering, der definerer målsætninger for klimaoptimering af den eksisterende bygningsmasse. 

Eksempelvis fokuseres på, at man for erhvervsbygninger (non-residential) vil kræve en gradvis forbedring af deres fodaftryk via skærpede lovkrav til minimumsstandarder for deres energiforbrug. Den kommende nationale ratificering skal ifølge direktivet stille krav om energirenovering af de 16 pct. dårligst performende bygninger inden 2030 og yderligere 26 pct. af disse inden 2035. 

For boligsegmentet skal der klimarenoveres således, at det samlede energiforbrug reduceres med 16 pct. inden 2030 og 20-22 pct. inden 2035.

Tidslinjen fra et direktiv er vedtaget (og det er det her!) til det skal ratificeres nationalt, er perioden til oversættelse til nationale udgivelser plus 24 måneder. 

Så nu får vi det lovgivningsmæssige incitament, der tidligere har være fraværende, når det handler om de eksisterende bygninger. Spørgsmålet er så, hvordan vi lovgivningsmæssigt implementerer direktivet, og hvordan både bygge- og ejendomsbranchen, med deres overlap af interessenter og interesser, har tænkt sig at agere i denne nye virkelighed? 

Dette direktiv bør blive startskuddet til den nationale strategi for eksisterende ejendomme som er så kritisk fraværende!

Nødvendig kobling mellem renovering og nybyggeri

Udviklere og investorer, som arbejder med nybyggeri, og besiddere af fast ejendom, har historisk set meget forskellige horisonter.

Selvom man taler om ”byggebranchen og ejendomsbranchen” som et fælles segment, er det to meget forskellige økonomiske perspektiver, der arbejdes med i de to sektorer, som dog alligevel er forbundne kar.

Den hurtige gevinst på nybyggeri mod den langsigtede driftsøkonomi har i mange år været branchens akilleshæl.

Behovet for cirkulære løsninger, genbrug, materialebanker m.v. vil helt sikker medføre et behov for, at branchens aktører får et tættere samarbejde, men der er stadig meget forskellige business cases for hhv. nybyggeri og ejendomsdrift.

Så hvordan løses det økonomiske dilemma, der bremser for en sammenhæng mellem brancherne, nu hvor de pr. EU-dekret i princippet er tvunget til at finde løsninger sammen? 

Og hvordan gør vi det innovativt, så vi stadig kan holde fast i det, der efterhånden er en noget hul selvfortælling om os selv som et grønt foregangsland?

En ting er sikker. Nybyggeri i biogene materialer, genbrug og nænsom nedrivning er gode initiativer, men helt utilstrækkeligt, hvis byggeriet og eksisterende bygninger som et hele skal nedbringe sit samlede aftryk. 

EU’s ambition er ifølge dem selv at udløse en renoveringsbølge, men hvordan rammer det ejendomsbranchen, der nu får nogle målsætninger dikteret via direktiv og lovgivning, som ikke nødvendigvis tager hensyn til ejendomsejerenes afkast.

Der vil blive stillet betydeligt skarpere på det eksisterende byggeri! Og det er en opgave, som kun kan løses i et fællesskab mellem bygge- og ejendomsbranchen.

(Klummen er tidligere bragt i en kortere udgave hos Byrummonitor.)