EjendomsWatch bragte mandag en meget spændende og potentiel ”bombe” til torvs med sin artikel om kortere snor fra banker til gældstyngede ejendomsselskaber. 

Jeg er dog lidt usikker på antagelsen af, at ændrede regler medfører en mere offensiv finansiel branche. 

Det gør jeg fordi jeg selv har været en del af den danske ejendomsbranche gennem 25-30 år, og selv har været en del af den finansielle sektor i ca. 25 år, og ved, at banker aldrig vinder ved at tvinge tvangsrelationer igennem. Derfor giver det mening at understøtte at ejendomsselskaberne drifter ejendommene – og lader dem blive på deres balance – da bankerne alligevel skal tage nedskrivningerne, og nærmest aldrig realiserer gevinster ved at overtage ejendomme.

Ingen tvangssalg

Ejendomsselskaber er bare bedre til at drifte ejendomme end banker, og derfor har jeg svært ved at se, at skærpede regler skule medføre flere tvangssalg – nedskrivninger i bankerne, helt sikkert – men tvangssalg i større stil, næppe!

De danske bankernes krav til øget egenkapital i dag frem for i starten af 2000’erne betyder, at driften – nettolejen – i langt højere grad kan servicere gælden, og så får kreditor sit, og der er måske mindre til egenkapitalen, men det er klart bedre end et tvangssalg, hvor kun ”gravrøvererne” bliver tilgodeset, og de lukrerer alene på andres ulykke, så dem bør vi ikke nødvendigvis tilgodese. 

Jeg vil tro, fundingstrukturen i svenske ejendomsselskaber er anderledes end de danske – som overvejende gør brug af det danske realkreditsystem – og derfor ikke har mulighed for at bruge funding med op til 30 års løbetid. Det kan betyde, at kreditorer som tidligere var trygge ved at finansiere de store ejendomskoncerners porteføljer, nu bliver mere tilbageholdende, og hvis lånefinansieringen forsvinder, må næste skridt være at sælge.

Mangel på kompetence

Så det at et meget stort svensk ejendomsselskab med en stor andel af ejendomme finansieret i Sverige har udfordringer, betyder ikke nødvendigvis, at det samme vil ske hos de danske, da de formentligt/forhåbentligt har finansieret sig med lange og committede faciliteter.

En anden udfordring i forhold til netop værdiansættelsen er, at der ingen krav er til personen eller virksomheden, der værdiansætter ejendommene, dvs. at det i forhold til pengeinstitutter kun vil være de engagementer, som bliver udvalgt af Finanstilsynet til gennemgang, der vil blive tryktestet i forhold til eksterne kompetencer. Det kan – ikke nødvendigvis – betyde, at der kan være forskellige interesser i at opnå en bestemt værdi, lejeniveau eller afkastprocent, som måske ikke er markedskonform, og så har vi en masse ejendomsselskaber som angiver værdier, der afviger fra markedsværdien – her er der virkelig mulighed for at manipulere værdierne.

Hvorfor ikke lære af fejl?

Jeg håbede, læren af finanskrisen var, at værdiansættelse af større ejendomsporteføljer – i f.eks. ejendomsselskaber – burde foretages af uvildige, og at man med rette kunne forlange, at revisorerne, der attesterer selskabernes regnskaber, krævede, at de værdier, der var angivet i disse regnskaber, var udført at folk eller virksomheder med rette kompetencer. Hvilke kompetencer, der er de rette, vil jeg ikke angive, men lade det være op til myndigheder og fagkompetencerne at definere, men jeg har da nogle idéer...

Netop det manglende krav til en eller anden formel kompetence betyder jo, at kvaliteten af de værdiansættelser – som betyder voldsomt meget for denne branche og i øvrigt også en helt masse andre brancher, som anvender værdiansættelser af ejendomme – kan være pivskæve. Det accepterer man bare, selvom det kostede eksorbitante værdier tilbage i 2008–2011? Hvorfor lærer vi ikke af vores fejl?