Sidste år på dette tidspunkt forventede de fleste af os endnu et stærkt år på ejendomsmarkedet, men sådan blev det ikke. 2022 blev yderpolernes år – det tegnede lyst de første måneder, men sluttede mere dystert.

De finansielle markeder blev, og er fortsat, hårdt ramt af de negative afledte effekter af krig, inflation og et markant skifte i det pengepolitiske klima. Alt dette har tilsammen forårsaget et betydeligt fald i investeringsaktiviteten i 2022. 

Første halvår bød på ejendomshandler for omkring 54 mia. kr., hvilket er et rimeligt niveau set i forhold til det daværende markedsmiljø, der allerede var begyndt at vise usikkerhedstegn. Men i tredje kvartal faldt transaktionsaktiviteten markant til 14,8 mia. kr., svarende til cirka halvdelen af transaktionsvolumen i tredje kvartal 2021, der udgjorde 29,1. mia. kr. 

Ny økonomisk dagsorden

Det danske ejendomsinvesteringsmarked har været ”safe haven” for danske og internationale investorer de seneste år. Lave renter, gode finansieringsvilkår og konkurrencedygtige afkastniveauer sammenlignet med vores nabolande har været med til at presse priserne op på danske ejendomme. Selvom det danske investeringslandskab fortsat er gunstigt, så går Danmark næppe fri af den priskorrigering, der er begyndt at indfinde sig. Prisfastsættelsen har været under pres, og den nye økonomiske dagsorden har skabt et større spænd mellem køber og sælger. Prisfaldene er begyndt at materialisere sig i København, og lige nu arbejder markedet på at finde den nye ligevægt. 

Selvom vi for nuværende forventer at have set de væsentligste prisfald, så er det stadig muligt, at en potentiel recession kan sende priserne endnu længere ned. 

Det samlede danske ejendomsinvesteringsmarked har vist sig agilt og modstandsdygtigt i både opgangstider såvel som i nedgangstider. De professionelle investorer, der i dag udgør en væsentlig del af det danske marked for investeringsejendomme, tilrettelægger deres investeringsstrategi og finansielle governance, så deres ejendomsporteføljer er relativt gearet til at kunne klare sig i forskellige risikoscenarier – også når det indimellem som nu er et økonomisk uvejr. 

Af samme årsag tror man i Nordicals København heller ikke på, at en eventuel recession vil resultere i et krisescenarie som under finanskrisen, hvor bunden blev slået ud af ejendomsmarkedet, og der kunne hentes trofæejendomme til kraftigt reducerede priser. Tempoet er taget ud af markedet, og vi ser en tendens til en større påpasselighed i forhold til risikovillighed, men samtidig viser investorerne også fremfærd og velovervejede bestræbelser på at få placeret de store mængder af kapital, som er allokeret til ejendomsinvesteringer. 

Flere handler til lavere priser

Vi ser ind i en mere stabil periode, men forventningen til transaktionsaktiviteten er en ordentlig mavepuster i starten af 2023, som så langsomt aftager efterhånden som inflationen og renterne bliver bragt under kontrol, og markedet genfinder pusten frem mod sommeren 2023. 

Vi forventer i Nordicals København, at transaktionsvolumen i 2023 vil lande på et signifikant højere niveau end i 2022. Med det vi har i pipeline og i øvrigt har kendskab til, regner vi med at se et marked med væsentligt flere handler til relativt lavere priser end i 2021 som samlet set vil trække transaktionsvolumen i 2023 op. 

Mere kapital til ejendomssektoren

Statsobligationer og ejendomsinvesteringer er historisk set kendt som økonomisk solide aktivklasser med lav risiko og et godt afkastpotentiale. Men 2022 har været et vanskeligt år for statsobligationerne, og obligationsafkastet halter gevaldigt efter. Det kan give forhåbninger om, at endnu mere kapital fremover vil blive allokeret til ejendomssektoren, der på trods af volatiliteten i markedet opretholder relativt stabile afkastniveauer. 

Det er også muligt at forestille sig, at nogle investorer, som følge af tabt egenkapital efter flere måneders uro på aktie- og obligationsmarkederne, kan være nødsaget til at reducere deres eksponering mod fast ejendom for at opretholde en sund balance i deres samlede investeringsportefølje. Samtidig kan de investorer, der står til at skulle refinansiere deres lån, finde det nødvendigt at frasælge. Disse faktorer skaber potentielt flere købsmuligheder til de kapitalstærke investorer, som er villige til at gå længere ud på risikokurven i håb om at opnå rabatter. 

Logistik og bolig står stærkt

Især bolig- og logistiksegmentet vil fortsat vise sig særdeles modstandsdygtige. E-handlen driver fortsat logistiksektoren frem på trods af, at en potentiel recession kan føre til lavere efterspørgsel. Kundeefterspørgslen på hyppigere leveringer på varer kræver bynære last mile-faciliteter, hvilket har skabt et helt nyt marked for logistikfaciliteter. 

Boligejendomme er atter investorernes foretrukne ejendomssegmentet. Krise eller ej, så skal folk have et sted at bo. Dette kombineret med en stadigt stigende befolkningstilvækst og et stort underudbud af boliger i landets største byer. 

Boligejendomme er typisk kendetegnet ved at tilbyde gode stabile forhold og genere stabile cash flows. Som helhedsvurdering er boligaktiver de mindst risikofyldte, blandt andet fordi de er inflationssikrede. Muligheden for løbende tilpasning af huslejen betyder, at boligejendomme, sammenlignet med andre ejendomsaktiver er relativt godt rustet til at modstå den nuværende høje inflation. Dette på trods af vedtagelsen af det toårige loft på 4 procent for huslejestigninger. 

De seneste måneders renteforhøjelser har gjort det vanskeligt at låne til at finansiere et boligkøb, hvilket har medført, at lejeboliger fortsat fremstår relativt mere attraktive, end de samlede udgifter ved at eje en bolig. Denne dynamik vil sandsynligvis være med til at opretholde efterspørgslen efter lejeboliger, og dermed også boligudlejningsejendomme, på trods af inflationspresset på huslejerne. 

Byggeriet bremser op

Selvom materialepriserne er begyndt at stabilisere sig, og byggeaktiviteten langsomt genoptages oven på et år, hvor flere planlagte og igangværende projekter er blevet sat på hold, må vi ikke desto mindre forvente, at de eksisterende forsyningskædeproblemer fortsat vil trække spor efter sig ind i 2023. I kombination med en fortsat svært uforudsigelig renteudvikling forventer vi, at developerne vil være varsomme med at igangsætte nye projekter. Det vil naturligt medføre en opbremsning i udbuddet af nye ejendomme inden for alle ejendomstyper, hvoraf det kan forventes at styrke robustheden for både bolig, lager- og logistikejendomme, da den underliggende lejerefterspørgsel fortsat forventes at være høj. 

Støt stigende aktivitet

Den nuværende markedsuro ventes ikke at få yderligere indflydelse på investorernes appetit på ejendomsinvesteringer over tid. Tabene på ejendomsmarkedet har endnu ikke været mærkbare i samme grad som andre aktivklasser, og samtidig er der betydelige mængder allokeret kapital til ejendomssektoren. Den stille start på 2023 vil være et udtryk for, at de færreste investorer har travlt med at købe op midt i et åbenlyst nervøst marked, selvom de har kapaciteten til det. 

Vi forventer at opleve en betydeligt mere lettet stemning i 2023, hvor transaktionsaktiviteten vil stige støt, efterhånden som vi bevæger os længere ind i året. Der vil nok være et par mindre dyk undervejs, men der er ikke udsigt til et dybt dyk. Og endelig kan vi glæde os over den nye regerings afskaffelse af lagerbeskatning af ejendomme – et godt første skridt i den rigtige retning i lang tid.