På nuværende tidspunkt er det svært at forudsige, hvordan ejendomsmarkedet vil udvikle sig. Vi troede alle, at covid var en udfordring, men det var bare en forsmag på det, vi oplever nu. De store udfordringer, vi oplever i øjeblikket, er høje energipriser, især de europæiske naturgaspriser, og højere renter. På den anden side har de europæiske økonomier, især de nordiske lande, klaret sig bedre i 2022 end forventet.

Rentestigningerne har haft den største indflydelse på ejendomsmarkedet. De lange renter begyndte at stige, før de pengepolitiske renter bevægede på sig. Det gælder både renterne på 10-årige statsobligationer, 10-årige swaprenter samt 5-årige swaprenter. De begyndte alle at stige mod slutningen af 2021, selv før ECB hævede de pengepolitiske renter. Det har naturligt ramt finansieringen af ejendomme og været en kraftig medvirkende årsag til, at en del transaktioner, er blevet udskudt eller droppet.

Spredningen mellem afkastet for prime-kontorejendomme og den 10-årige statsobligation blev reduceret hurtigt. Set fra en institutionel investors synspunkt betød dette, at merafkastet, du kan få ved at investere i fast ejendom, faldt ret hurtigt. Derudover opleves der værdiændringer i takt med, at værdiansættelserne forbundet med årsafslutningen kommer ind. Derfor oplever vores kunder hurtige forandringer.

Figur 1: Yield Gap, Prime kontor afkast vs. 10-årig statsobligation

Den udvikling, som vi oplever i øjeblikket, har en tendens til at få markedet til at tænke forholdsvist negativt. Mange investorer sidder derfor på hænderne i øjeblikket. Opfattelsen af markedet vil dog ændres med tiden. Starten af 2023 forventes også at være med begrænset investeringslyst, men det er dog sandsynligt at investorerne i løbet af foråret og sommeren vil genoptage fokus på fremtidige investeringer i erhvervsejendomme. I anden halvdel af året forventer vi derfor igen at se en større handelsaktivitet. 

Som udviklingen i renterne, så er de værdiændringer, vi oplever i øjeblikket, ved at blive væsentlige. Mange underliggende indikatorer peger dog i retning af, at denne udvikling vil være kortvarig. Effekten vil ikke være ens i af alle segmenter eller lokationer, men vil dog stadig være væsentlig. Sammenholdt med at lagerbeskatning sandsynligvis ikke bliver til noget, er fremtiden således blevet noget lysere for investorerne. En ny ligevægt vil endnu engang indfinde sig blandt købere og sælgere af erhvervsejendomme – måske allerede i slutningen af 2023.

Klumme: 2022 – et år som udviklede sig helt anderledes end ventet på ejendomsmarkedet

Klumme: Øget afstand mellem køber og sælger