Klumme: Udlejere af erhvervsejendomme bør tænke el fra solceller ind i lejekontrakten
Med markedets øgede fokus på ESG (Environmental, Social and Governance) og forbedret teknologi mv. er det tiltagende relevant for udlejere at overveje etablering af solceller på nye og eksisterende bygninger.
Det er økonomisk mest attraktivt for ejer/udlejer at udnytte elproduktionen lokalt. Det kan enten ske i forbindelse med ejendommens drift eller ved levering til ejendommens erhvervslejere. I erhvervslejeforhold er der – modsat boliglejeforhold – vid adgang til at indgå aftale om betaling af beløb ud over lejen. Det er min vurdering, at der er et uudnyttet potentiale på dette område.
Fokus er her på elproduktion fra solceller. Samme overvejelser gør sig dog gældende for vindmøller eller andre produktionsanlæg.
Få styr på vilkårene
De fleste erhvervslejekontrakter indeholder bestemmelser om, at lejer aftager el direkte fra et forsyningsselskab og at afregning sker i henhold til individuel forbrugsmåler. Der er dog ikke noget i vejen for, at udlejer i stedet leverer el til lejerne inklusive el fra ejendommens eget solcelleanlæg.
Det kræver imidlertid en aftale mellem parterne, der lever op til lovgivningen på området, som blandt andet betyder, at udgiften skal specificeres og anslås. Og det gælder uanset, om den pågældende el leveres direkte til lejer eller forbruges som led i drift af f.eks. ejendommens fællesarealer og betales af lejerne via driftsregnskab.
Med hensyn til prissætning kan det aftales, at el leveres til lejerne på samme vilkår, som den ellers ville kunne aftages fra tredjemand inklusive markedsdel, afgifter og tariffer. Dermed baseres prissætningen på objektive principper, og lejers samlede udgift er baseret på egen adfærd og forbrugsmønster.
Denne prissætning skal sammenholdes med, at udlejer kan afregne sin overskydende elproduktion til det kollektive forsyningsnet til den aktuelle spotpris eksklusive afgifter. Derudover fragår typisk et fee til en ’balanceansvarlig’ aktør, som varetager salget på ejers/udlejers vegne. Derfor er det kommercielt mindre attraktivt at sælge den producerede el til det kollektive forsyningsnet end at udnytte den på ejendommen.
Det vil derfor være naturligt at behandle emnet i erhvervslejekontrakterne, hvis der allerede er etableret eller planlagt etablering af et solcelleanlæg. Det kan også være værd at overveje at fremtidssikre sin ejendom på dette punkt. Det kan ske ved at indarbejde bestemmelser, som kan træde i kraft mellem parterne, hvis solcelleanlæg senere etableres.
Ikke desto mindre er det indtil videre min oplevelse, at denne type bestemmelser kun sjældent ses i praksis.
Elafgifter?
Forbrug af el her i landet medfører normalt pligt til at afregne afgift efter elafgiftsloven. Leveringen af el direkte fra udlejer til lejer giver derfor anledning til en overvejelse om, hvordan udlejer er stillet i forhold til afregning af elafgift.
Der er taget stilling til dette i elafgiftsloven (paragraf 2, stk. 1, litra c), som undtager el, der ”direkte forbruges af el-producenten eller af en lejer i en udlejningsejendom, når anlægget er placeret i forbindelse med udlejningsejendommen og den udlejede ejendom udlejes af el-producenten”.
Afgiftsfritagelsen kræver ikke nødvendigvis, at anlægget er placeret på samme matrikel. Anlægget skal dog være placeret ”i forbindelse med” ejendommen, og begge dele skal have samme ejer. I de mest almindeligt forekommende tilfælde, hvor el leveres direkte fra solceller monteret af udlejer på taget af den ejendom, som de forsyner, vil afgiftsfritagelsen altså være gældende.
Frit valg?
Det vil i alle tilfælde være et lejeretligt krav om, at der skal være indgået en aftale mellem lejer og udlejer om levering af el. Det samme følger forudsætningsvis af elforsyningsloven (paragraf 6). Ifølge elforsyningslovens paragraf 6 har elkunder desuden frit valg af elhandelsvirksomhed og må ikke opkræves gebyr i forbindelse med skift.
Retten til frit valg rejser derfor spørgsmålet om, hvorvidt en erhvervslejer er bundet af lejekontraktens bestemmelser om levering af el, eller om denne frit kan vælge en anden leverandør?
Spørgsmålet ses ikke at være afklaret i praksis. Ud fra definitionen af elhandelsvirksomhed i elforsyningslovens § 5 kan det dog formentlig lægges til grund, at en udlejers egenproduktion af el ”bag måleren” ikke er omfattet af reglerne om elkunders frie valg. I givet fald vil lejekontraktens bestemmelse om levering af el være bindende for lejer i hele lejeperioden.
Fremtidssikrede erhvervslejekontrakter
Hvis der skal installeres solceller på en eksisterende ejendom, kan det være en temmelig omfattende proces at skulle indgå tillægsaftaler med erhvervslejerne om vilkårene på bagkant.
Som udlejer bør man derfor overveje at indarbejde bestemmelser i sine kontrakter, så der på forhånd er taget højde for dette og sikret den bedst mulige kommercielle udnyttelse af den producerede el.
