2022 er begyndt mere dramatisk, end de fleste havde forventet eller frygtet. Oven i en start på året med høj inflation og stigende renter kom Ruslands invasion af Ukraine, som har kastet verden ud i en helt ny sikkerhedspolitisk situation. Den vestlige verdens sanktioner mod Ruslands overgreb har samtidig medført stærkt stigende priser på olie, naturgas og andre råvarer, samt på mange fødevarer – og derfor både et stigende inflationært pres kombineret med en potentielt stagnerende verdensøkonomi.

Allerede i den sidste halvdel af 2021 var inflationen stigende. Men både de fleste økonomiske iagttagere og centralbanker var faste i troen på, at dette var et midlertidigt fænomen, forårsaget dels af forstyrrelserne i forsyningskæder som følge af coronapandemien, dels af en ekstraordinært høj vækst på grund af den meget ekspansive økonomiske politik under pandemien.

Ultimo året nåede inflationen niveauer, som ikke har været set i flere årtier. I USA medførte de stigende priser og manglen på arbejdskraft et stærkt stigende lønpres. Og selv med den lavere lønudvikling i Europa kunne registreres en stigning i inflationen på årsbasis til over 5 pct.

Denne udvikling betød fra starten af 2022 stigende renter.

Figur 1: Stigende renter siden starten af 2022

Denne ganske kraftige stigning i renten har allerede haft effekt på prisdannelsen på erhvervs- og investeringsejendomme. Det har betydet, at toppen er taget af prisstigningerne, både direkte som følge af stigende finansieringsomkostninger, men også fordi rentestigningen har haft en negativ effekt på låneudmålingerne.

Oven i dette kom så Ruslands invasion af Ukraine, som har skabt betydelige rystelser på de finansielle markeder.

Sanktionerne mod Rusland har allerede medført stærkt stigende priser på energi, andre råvarer og fødevarer. Det vil uvægerligt medføre et yderligere inflationært pres. Og risikoen for en såkaldt stagflation – en stagnerende økonomi med ingen eller svag vækst kombineret med en høj inflation – er blevet ganske høj.

Sidst vi oplevede en sådan situation var først i 1970’erne, dengang også fremkaldt af stærkt stigende energipriser og en krig: I forbindelse med den såkaldte Yom Kippur-krig mellem Syrien og Egypten på den ene side og Israel på den anden side valgte de arabiske lande at true med at indstille salget af olie til lande, som støttede Israel, og at hæve oliepriserne betydeligt. Det medførte en energikrise, som resulterede i en ubehagelig kombination af stagnerende eller faldende vækst og inflation.

I 1970’erne reagerede centralbankerne med at hæve renten, den klassiske kur mod inflation. Det er den rigtige kur, hvis inflationen skyldes en overophedning af økonomien – men det er en kur med meget store bivirkninger, hvis væksten er svag eller ikkeeksisterende.

Det danske kommercielle ejendomsmarked netop nu

På trods af stigende renter og de potentielle effekter af krigen i Ukraine er aktiviteten på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme i Danmark fortsat særdeles høj med en god efterspørgsel fra både danske og internationale investorer.

I en tid med høj inflation og usikkerhed på finansmarkederne opfattes fast ejendom som en relativt sikker investering. Og der er gennem de senere år allokeret så meget kapital til ejendomsmarkedet, som endnu ikke er placeret. Så efterspørgslen er fortsat kraftig.

Hertil kommer, at nogle investorer efter Ruslands invasion i Ukraine er begyndt at inddrage sikkerhedspolitiske risici ved vurderinger af investeringer i fast ejendom. Og her er Danmark – i modsætning til Sverige og Finland – medlem af Nato og opfattes derfor alt andet lige som et lidt mere sikkert sted at investere. Det er derfor vores opfattelse, at investeringskapital dedikeret til de nordiske lande i lidt højere grad end tidligere vil blive allokeret til Danmark frem for Sverige og Finland.

Men det må ikke overses, at markedsusikkerheden er blevet væsentligt større. Danske ejendomme er fortsat en ”safe haven”, men selv de markeder, som opfattes som mindre risikofyldte, er ikke nødvendigvis helt upåvirkede.

I en verden, hvor renten vil tendere mod at stige, vil det formentlig være overoptimistisk at forvente fortsat faldende startafkastkrav. Og selv om pristalsreguleringer på lejekontrakter beskytter mod inflation, vil en svagere økonomisk vækst uvægerligt resultere i, at markedslejen for erhvervslokaler ikke fremadrettet vil stige så kraftigt som inflationen. Derfor kan der være god grund til at forvente, at de senere års massive prisstigninger ikke vil fortsætte.

Men i en usikker verden med store risici – markedsmæssige, finansielle, geopolitiske og andre – vil danske ejendomme trods alt opfattes som relativt sikre aktiver i forhold til tilsvarende ejendomme i andre lande, som har en svagere økonomi, en lavere vækst og/eller er mere eksponerede for geopolitiske risici.

Klumme: Højeste prisstigninger på erhvervs- og investeringsejendomme i over 15 år

Colliers: ”Vanvittigt travlt år” gav volumenrekord på over 100 milliarder

Colliers-koryfæ ser lyst på investeringsåret: Attraktiv detailhandel og mindre coronasnak