Klumme: Hvad betyder stigende energipriser for ejendomsmarkedet? En hel del!
De seneste ugers opgørelser viser, at prisen på nordsøolie næsten er på det højeste niveau siden oliemarkedets kollaps i 2014. Udover stigende oliepriser er den gennemsnitlige elpris steget med næsten 25 pct. i forhold til 2020. Billedet af de stigende energipriser synes ikke at ændres lige foreløbigt set i lyset af den øgede efterspørgsel på gas og kul. Det smitter af på ejendomsmarkedet, hvor der er fokus på bæredygtighed og grønne initiativer.
Stigende oliepriser kan presse den grønne omstilling
De stigende energipriser, særligt for fossile brændstoffer, giver anledning til at tænke i grøn omstilling. Stigende oliepriser har historisk medført øgede krav til og behov for energieffektivitet. I det danske ejendomsmarked har det bl.a. direkte indvirkning på energimærkningen af bygninger. Jo dyrere energi, jo større interesse er der i at energieffektivisere og øge energimærkning, da der er store besparelser at hente.
Efter oliekrisen i 1973 og frem mod slutningen af 1990’erne rykkede størstedelen af nyopførte etageejendomme og kontorejendomme, med olie som opvarmningsform, gennemsnitligt flere energimærker op, ligesom der stort set ikke blev opført ejendomme med energimærke E eller derunder. Samme tendens er også sandsynlig nu, da fremtiden for olie og øvrige fossile brændstoffer er usikker samtidig med den høje pris.
Derudover stiller investorkredse i højere grad krav til energieffektivitet, ligesom ESG (miljø-, sociale og ledelsesmæssige forhold) fortsat har øget betydning ved operationelle og investeringsmæssige beslutninger.
Ny EU-lovgivning på vej
I kølvandet på de stigende energipriser landede EU’s reviderede direktivforslag om bygningers energimæssige ydeevne i december 2021. Det overordnede mål her er at sikre, at EU’s bygningsmasse er klimaneutral i 2050, da bygninger står for 36 pct. af den energirelaterede direkte og indirekte udledning af drivhusgasser.
Klimasikring af bygningsmassen skal bl.a. ske gennem skærpede krav til energimærkning og minimumskrav til ydeevne. I 2033 skal alle bygninger være af energimærke E eller over, dog skal f.eks. offentligt ejede bygninger allerede opfylde kravet i 2030. Energikravene skal opfyldes ved nybyggeri, og eksisterende bebyggelser skal gennem en årrække indfase de kommende energikrav gennem renoveringer. Udover at bygningers energibehov skal nedbringes til et omkostningsoptimalt niveau, skal energi fra vedvarende kilder i form af f.eks. vindkraft, biomasse og solenergi anvendes i større grad.
Tidligere reguleringer har haft fokus på krav til nybyggeri, mens det nye forslag har større fokus på energirenovering af eksisterende bygninger, idet nybyggeri efterhånden udgør en begrænset del af den samlede bygningsmasse. Det får stor betydning for f.eks. handels- og kontorejendomme, der på nuværende tidspunkt ikke er underlagt krav om energimærkning. Derudover er ca. 17 pct. af disse ejendomme energimærke F eller under. Energirenovering til energimærke E eller over må forventes at udgøre en betydelig omkostning for mange investorer i en ikke så fjern fremtid.
Klimaneutrale bygninger i 2050 – hvem betaler?
Den grønne omstilling medfører lavere energiomkostninger, der kan imødegå de forøgede olie- og energipriser. Energieffektive bygninger har dermed direkte positiv effekt på bundlinjen i form af formindskede løbende omkostninger, samtidig med at ejendomsværdien forøges.
EU’s målsætning er anerkendelsesværdig, nødvendig og har væsentlig samfundsmæssig betydning, men spørgsmålet er fortsat, hvem der i sidste ende skal betale for opfyldelsen af disse krav. Det er ikke utænkeligt, at en udlejer sender regningen for renoveringsomkostninger videre til lejeren gennem enten højere leje eller via driftsudgifter. Når en så stor del af den samlede bygningsmasse kan forventes at skulle undergå større energirenoveringer, vil det generelle lejeniveau ikke kunne undgå at blive påvirket.
Ved nybyggeri giver de offentlige-private partnerskaber en mulighed for at øge investeringerne i energieffektive bygninger, der fremmer bæredygtighed gennem f.eks. materialevalg og ny grøn teknologi. Det kommende EU-direktiv pålægger medlemslande at fremme energiforberedende investeringer, men der mangler fortsat initiativer og konkrete tiltag for at sikre de nødvendige investeringer.
Forventninger til den grønne omstilling
EU’s reviderede direktivforslag om bygningers energimæssige ydeevne er endnu ikke vedtaget og fortsat underlagt forhandlinger. EU’s målsætning er dog klar: Der skal gang i de grønne investeringer, og de første initiativer skal søsættes snarest.
De stigende energipriser kan være katalysator for den grønne omstilling i det danske ejendomsmarked og for alvor sætte skub i energirenoveringen. Investorer bør derfor ikke være blinde for både bolig- og erhvervsejendommenes aktuelle energimærkning og allerede nu overveje, hvordan fremtidige krav til energieffektivisering vil påvirke ejendomsporteføljen.
